2023年1月6日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2022北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)類(lèi)需求回暖，空置率持續(xù)攀升，租金仍承壓下行；零售物業(yè)市場(chǎng)整體需求乏力局部有亮點(diǎn)，租金持續(xù)下調(diào)，業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需兩旺，全年新增供應(yīng)與凈吸納量均破記錄；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)生命科學(xué)和制造業(yè)需求超過(guò)TMT成為全年需求引擎，泛中關(guān)村集群加大租金折讓力度刺激市場(chǎng)需求；物業(yè)投資市場(chǎng)國(guó)有資本進(jìn)場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓升溫。

　　一、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健 產(chǎn)業(yè)類(lèi)需求回暖 空置率持續(xù)攀升 租金仍承壓下行

　　2022年第四季度，全市錄得兩個(gè)新項(xiàng)目總計(jì)12萬(wàn)平方米辦公面積交付使用，分別位于通州和金盞。受疫情影響，部分項(xiàng)目延期交付，使得全年新增供應(yīng)錄得31萬(wàn)平方米，僅為2021年新增供應(yīng)總量的1/4，為2015年以來(lái)最低，且近八成釋放于新興商務(wù)區(qū)。

　　盡管商務(wù)活動(dòng)受疫情延續(xù)影響，新租交易面積環(huán)比下降8%，但企業(yè)整合、縮減、騰退現(xiàn)象有所緩解，使得全市凈吸納量結(jié)束了前兩個(gè)季度的負(fù)值回升至1.7萬(wàn)平方米。金融穩(wěn)居需求榜首，基金、保險(xiǎn)和證券公司持續(xù)在優(yōu)質(zhì)樓宇和行業(yè)集聚的CBD、金融街、東二環(huán)和麗澤等區(qū)域積極擴(kuò)租和搬遷；TMT需求集中在軟件開(kāi)發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)亦見(jiàn)回暖；此外，能源及公共事業(yè)類(lèi)租戶的新租需求活躍度攀升。受全年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租影響，全年凈吸納量降至6.3萬(wàn)平方米的歷史低位，市場(chǎng)新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水平。制造、醫(yī)藥、能源等產(chǎn)業(yè)類(lèi)租戶抓住升級(jí)搬遷的機(jī)會(huì)窗口，填補(bǔ)多個(gè)區(qū)域傳統(tǒng)租戶退潮后空白。此外，在市場(chǎng)不確定環(huán)境下，決策周期更短、更靈活的2000平方米以下面積交易更容易落地，成為全年需求主力。

　　全市空置率全年緩慢爬升，年末站上18.7%，為2010年來(lái)最高位，但區(qū)域間走勢(shì)分化，差距縮�。篊BD和東二環(huán)空置率同比進(jìn)一步走低；新興商務(wù)區(qū)仍是空置率最高的區(qū)域，但隨著區(qū)域商務(wù)氛圍和知名度的不斷提升，麗澤和石景山去化領(lǐng)先，空置率降至50%以下；科技企業(yè)集聚的中關(guān)村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場(chǎng)空置率均有不同程度的提升，其中不少區(qū)域此前常年可租面積緊俏，本輪調(diào)整后為租戶的進(jìn)駐開(kāi)啟了機(jī)會(huì)窗口。

　　整體平均成交租金仍呈下降態(tài)勢(shì)，四季度同樣本環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙級(jí)寫(xiě)字樓環(huán)比跌幅最大，甲級(jí)市場(chǎng)降幅逐季收窄。全年累計(jì)降幅1.1%，子市場(chǎng)中，CBD和大部分新興商務(wù)區(qū)保持穩(wěn)健，其他商務(wù)區(qū)均出現(xiàn)不同幅度的降幅，其中望京、中關(guān)村和奧體全年租金跌幅靠前，為吸引租戶提供了更有利的條件。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部負(fù)責(zé)人 袁慧指出：“因2022年部分項(xiàng)目受疫情影響延期交付，2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)小高峰，預(yù)計(jì)有八個(gè)新項(xiàng)目總量近78萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，且呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花的格局。而沒(méi)有新項(xiàng)目入市的CBD、燕莎、望京等區(qū)域在上一輪租約到期后也有望釋放可觀的可租面積，助推新租需求落地。防疫政策調(diào)整后，北京政府發(fā)布助企紓困“新12條”，并有望后續(xù)出臺(tái)更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策，預(yù)計(jì)將在二、三季度帶來(lái)租賃需求反彈。但前期市場(chǎng)去化仍有一定壓力，加上新增供應(yīng)密集入市，空置率將持續(xù)攀升，可租面積集中的子市場(chǎng)仍有一定的租金下行空間�！皠�(chuàng)新”仍是驅(qū)動(dòng)北京寫(xiě)字樓需求的第一動(dòng)力，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、人工智能、金融科技、醫(yī)藥健康等北京傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域有望重獲動(dòng)能，而新能源、綠色低碳、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等也會(huì)為租賃需求創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)�！�

　　二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　消費(fèi)受二輪靜默沖擊 整體需求乏力局部有亮點(diǎn) 租金持續(xù)下調(diào) 業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶

　　2022年第四季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，部分原定年末開(kāi)業(yè)項(xiàng)目因疫情影響延期。全年累計(jì)新增項(xiàng)目共計(jì)41.4萬(wàn)平方米，絕大部分分布于外圍區(qū)域。市場(chǎng)持續(xù)聚焦于存量物業(yè)改造更新，王府井喜悅、五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等備受關(guān)注的項(xiàng)目緊密推進(jìn)招商工作，并公布了2023年開(kāi)業(yè)計(jì)劃。

　　季內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)歷全年第二輪靜默期，對(duì)消費(fèi)活動(dòng)影響凸顯，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現(xiàn)象，全市空置率環(huán)比上浮0.5個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。全年累計(jì)凈吸納量30.2萬(wàn)平方米，主要集中在新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目聚集的豐臺(tái)、朝陽(yáng)、大興等區(qū)，同期核心商圈的黃金地段更新迭代活躍不減。

　　餐飲業(yè)態(tài)雖整體經(jīng)營(yíng)受疫情沖擊嚴(yán)重，但新晉品牌對(duì)北京市場(chǎng)信心不減，仍舊以30%的新增店鋪比例超過(guò)其他業(yè)態(tài)成為年度需求引擎，本季品牌能力強(qiáng)的高端或連鎖餐飲持續(xù)布局，如雍雅合鮮、松鶴樓蘇式湯面、添好運(yùn)分別落位銀泰in01、西單大悅城和朝陽(yáng)合生匯。零售業(yè)態(tài)方面，核心商圈中高端服飾業(yè)績(jī)穩(wěn)定，如SKP、國(guó)貿(mào)商城等以奢侈品、輕奢商務(wù)、珠寶首飾等高端消費(fèi)為主要定位的商業(yè)體持續(xù)繁榮并在季內(nèi)錄得Chanel、Chole、Maison Margiela等店鋪新增或升級(jí)。始祖鳥(niǎo)、Nike、波司登等戶外運(yùn)動(dòng)品牌拓店節(jié)奏穩(wěn)健。AVATR、蔚來(lái)、集度、小鵬等新能源汽車(chē)品牌亦有表現(xiàn)，在選址人口密度較大的非核心商圈的同時(shí)，抓住空檔期入駐核心商圈標(biāo)桿項(xiàng)目�？Х炔栾嫞ㄈ鐦�(lè)樂(lè)茶、M Stand、Smiley Tea）及烘焙甜品（如Venchi、LeTAO、艾炒酸奶）等高頻率、低價(jià)位的大眾品類(lèi)更新迭代較快，也是恢復(fù)“煙火氣”最快的業(yè)態(tài)。

　　自疫情以來(lái)租金持續(xù)走低，全市降幅較上季度有所收窄，次級(jí)商圈降幅相對(duì)明顯。購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)0.7%至每天每平方米33.7元，全年累計(jì)降幅2.8%。疫情下招商及新店入駐進(jìn)程緩慢，各方依舊持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，相比通過(guò)租金調(diào)整填補(bǔ)空鋪，業(yè)主更傾向維穩(wěn)現(xiàn)有租戶。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示：“2023年北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)67.5萬(wàn)平方米的新開(kāi)發(fā)及改造商業(yè)體，其中王府井、西長(zhǎng)安街、通州運(yùn)河核心區(qū)等商圈將成熱點(diǎn)，新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)將為市場(chǎng)注入新元素，有助推動(dòng)消費(fèi)活力的全面復(fù)蘇。隨著疫情高峰回落，居民和外地游客出行和消費(fèi)將逐步恢復(fù)，零售商的擴(kuò)張預(yù)計(jì)在二季度重啟。更多首店、特色門(mén)店、網(wǎng)紅品牌加力布局，將助力新增項(xiàng)目的去化和優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的品牌和業(yè)態(tài)升級(jí)。核心商圈作為品牌布局首店的首選標(biāo)的，其代表項(xiàng)目的客流量與銷(xiāo)售表現(xiàn)仍將引領(lǐng)市場(chǎng)。非核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸增多，也為地緣客群的社區(qū)消費(fèi)需求提供更充盈、更高品質(zhì)的選擇。隨著人群復(fù)流、商場(chǎng)復(fù)業(yè)、消費(fèi)復(fù)興，北京零售物業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)收和租金都將觸底反彈，并逐步恢復(fù)到疫情前水平�！�

　　三、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

　　市場(chǎng)供需兩旺 全年新增供應(yīng)與凈吸納量均破記錄 環(huán)京需求表現(xiàn)分化 租金承壓區(qū)域數(shù)量增多

　　2022年第四季度北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增項(xiàng)目共計(jì)30.0萬(wàn)平方米，分別位于房山、大興京南以及首次錄得高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)入市的大興空港子市場(chǎng)。至此全年放量約77.1萬(wàn)平方米，突破歷史最高水平，除上述子市場(chǎng)外，順義空港、平谷馬坊和經(jīng)開(kāi)區(qū)亦有新項(xiàng)目入市，帶動(dòng)年末空置率上升至18.0%。北京市場(chǎng)在保供穩(wěn)需上持續(xù)加力，本季度錄得多筆面積在5000-15000平方米的社區(qū)團(tuán)購(gòu)及生鮮電商類(lèi)成交，數(shù)據(jù)中心及冷鏈租戶亦有表現(xiàn)，季內(nèi)凈吸納量達(dá)到13.6萬(wàn)平方米。全年凈吸納量23.8萬(wàn)平方米亦創(chuàng)歷史新高，以第三方物流、醫(yī)藥、數(shù)據(jù)中心、冷鏈為主要需求引擎，其中第三方物流占據(jù)了全年新租總量的34%。馬駒橋、大興京南及順義空港等核心子市場(chǎng)為主要活躍區(qū)域。隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時(shí)高承租能力的剛需企業(yè)亦在如順義空港、經(jīng)開(kāi)區(qū)等核心子市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　新增供應(yīng)密集入市和疫情影響下，季內(nèi)全市平均租金增速較上季度有所放緩，同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米57.0元，年度同比漲幅2.9%。其中年漲幅最大的子市場(chǎng)當(dāng)屬符合城配剛需的通州、大興京南及馬駒橋等區(qū)域。

　　此外，廊坊連續(xù)第七個(gè)季度供應(yīng)放量，本季于廣陽(yáng)、固安及霸州子市場(chǎng)共計(jì)入市61.0萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目；而天津則在武清竣工一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來(lái)15.0萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。全年看，環(huán)京區(qū)域中廊坊市場(chǎng)拔得頭籌，超過(guò)京津兩地新增供應(yīng)總和。在當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)承壓之下，業(yè)主降租引商策略取得成效，季內(nèi)凈吸納量錄得17.7萬(wàn)平方米，其中第三方物流貢獻(xiàn)了全年72%的新租面積。而天津受防疫政策影響市場(chǎng)波動(dòng)較大，需求依然較為低迷，以第三方物流為絕對(duì)主力，空置率環(huán)比繼續(xù)攀升。租金方面，兩市本季度均加速下行，此前較穩(wěn)健的廊坊北三縣和天津?yàn)I海新區(qū)、西青、北辰等子市場(chǎng)也開(kāi)始松動(dòng)。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹：“2023年北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將迎來(lái)28.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中平谷、密云及大興機(jī)場(chǎng)等新興區(qū)域?qū)�為核心區(qū)域外溢需求提供更多優(yōu)質(zhì)空間選擇。隨著土地供應(yīng)政策持續(xù)放寬，這些區(qū)域在2022年亦有倉(cāng)儲(chǔ)物流用地釋放，有望在長(zhǎng)期逐步緩解北京城配供需矛盾，并填補(bǔ)地緣倉(cāng)儲(chǔ)物流及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的空白。同期廊坊和天津市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)放量，2023年預(yù)計(jì)入市合計(jì)188萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。防疫政策的開(kāi)放將對(duì)當(dāng)?shù)刈赓U需求的復(fù)蘇和新增供應(yīng)去化起到關(guān)鍵作用。除廊坊北三縣、天津武清及北辰等傳統(tǒng)子市場(chǎng)外，廊坊廣陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、固安等新建項(xiàng)目眾多的近京子市場(chǎng)亦逐漸嶄露頭角，并有望為成本導(dǎo)向型租戶提供更多環(huán)京布局的選擇�！�

　　四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)

　　生命科學(xué)和制造業(yè)需求超過(guò)TMT成為全年需求引擎 泛中關(guān)村集群加大租金折讓力度刺激市場(chǎng)需求

　　2022年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)四個(gè)新項(xiàng)目交付使用，共計(jì)體量27.9萬(wàn)平方米，至此全年新增供應(yīng)量達(dá)到60.5萬(wàn)平方米。2022年迎來(lái)生命科學(xué)地產(chǎn)的供應(yīng)小高峰，全年8個(gè)新項(xiàng)目中有6個(gè)定位醫(yī)藥及生命科學(xué)專用，分布在大興及經(jīng)開(kāi)區(qū)。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展及政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支持下，此類(lèi)新項(xiàng)目交付時(shí)均有不錯(cuò)去化表現(xiàn)，同時(shí)也為市場(chǎng)帶來(lái)更多高品質(zhì)、功能性的可租賃面積。

　　本季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得3.4萬(wàn)平方米，但頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合縮減面積，使得泛中關(guān)村集群連續(xù)第四個(gè)季度凈吸納量錄得負(fù)值，全年區(qū)域凈吸納量共計(jì)-19.3萬(wàn)平方米，空置率攀升至歷史最高位13.3%。而其他子市場(chǎng)四季度并未錄得明顯面積騰退，其中大興和經(jīng)開(kāi)區(qū)需求受生命科學(xué)地產(chǎn)新項(xiàng)目的拉動(dòng)尤為明顯。四季度在疫情反復(fù)的影響下，整體市場(chǎng)活躍度較上半年繼續(xù)呈放緩態(tài)勢(shì)，主力去化需求來(lái)自成熟醫(yī)藥企業(yè)的擴(kuò)租以及TMT類(lèi)租戶的擴(kuò)租和搬遷，另外以集成電路為主的工業(yè)品制造類(lèi)租戶亦有表現(xiàn)。

　　全市空置率全年同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)至20.1%，子市場(chǎng)間空置率差距較前兩年收窄。受年內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境變化持續(xù)影響，此前供不應(yīng)求的上地和中關(guān)村軟件園成為需求波動(dòng)最大的區(qū)域；東升因新增供應(yīng)集中且去化緩慢，空置率抬升最明顯；而電子城因需求疲弱空置率亦小幅爬升。北清路則憑借集成電路、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)保持穩(wěn)健。同時(shí)也有多個(gè)區(qū)域空置從前兩年高位回落：大興和經(jīng)開(kāi)區(qū)在生命科學(xué)以及智能制造等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，具備研發(fā)制造功能的項(xiàng)目出租率可觀，其衍生的商務(wù)辦公需求亦加速了區(qū)域內(nèi)類(lèi)辦公物業(yè)的去化；豐臺(tái)科技園在軌道交通、航空航天以及硬件科技為主的工業(yè)品制造行業(yè)的帶動(dòng)下，下半年區(qū)域結(jié)束負(fù)的吸納表現(xiàn)，部份項(xiàng)目入駐情況好轉(zhuǎn)。

　　四季度全市商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.4%，同比下降0.9%，至每月每平方米159.8元，其中泛中關(guān)村集群由于空置面積增加以及去化速度低于預(yù)期，越來(lái)越多業(yè)主下調(diào)租金以刺激市場(chǎng)需求。其他子市場(chǎng)中，經(jīng)開(kāi)區(qū)、豐臺(tái)科技園和電子城在去化壓力下租金仍在下降通道。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗：“2023年北京商務(wù)園市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有11個(gè)新項(xiàng)目總量近117萬(wàn)平方米投放到市場(chǎng)，迎來(lái)歷史供應(yīng)高峰。其中超過(guò)七成位于泛中關(guān)村集群，新項(xiàng)目的密集入市預(yù)計(jì)給區(qū)內(nèi)面積去化帶來(lái)一定壓力。大興和經(jīng)開(kāi)區(qū)將繼續(xù)為市場(chǎng)帶來(lái)生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)，為產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)空間支持。防疫政策調(diào)整后，北京政府全力推進(jìn)高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)際科創(chuàng)中心建設(shè)戰(zhàn)略。2022年發(fā)布的《中關(guān)村示范區(qū)“1+5”系列資金支持政策》以及《北京市關(guān)于實(shí)施“三大工程”進(jìn)一步支持和服務(wù)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干措施》，明確了以中關(guān)村一區(qū)十六園為重點(diǎn)地域，以新一代信息技術(shù)、人工智能、集成電路、大數(shù)據(jù)、醫(yī)藥健康、智能網(wǎng)汽車(chē)為重點(diǎn)領(lǐng)域的高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，商務(wù)園區(qū)發(fā)展的重要性進(jìn)一步提升。隨著疫情等不確定因素的緩解，市場(chǎng)活躍度將逐步回暖，但新項(xiàng)目的集中交付使得租金仍有下行壓力，個(gè)別供需平衡的子市場(chǎng)預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)。”

　　五、物業(yè)投資市場(chǎng)

　　國(guó)有資本進(jìn)場(chǎng) 長(zhǎng)租公寓升溫 多類(lèi)資產(chǎn)位于價(jià)值洼地 市場(chǎng)化交易蓄勢(shì)待發(fā)

　　2022年第四季度北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得12筆市場(chǎng)交易，交易金額達(dá)157.8億元，季度交易額環(huán)比上漲91%，但較去年同期水平仍微降12%。其中國(guó)壽投資以64.04億元競(jìng)得麗澤通用時(shí)代中心85%股權(quán)，成為季內(nèi)乃至全年單筆金額最高的交易。全年市場(chǎng)活躍度表現(xiàn)有所放緩，共達(dá)成34筆交易，超過(guò)七成交易筆數(shù)來(lái)自10億以下的小體量成交，致使全年交易額同比下滑54%錄得327.8億元。

　　國(guó)有資本，包括保險(xiǎn)、地產(chǎn)基金、企業(yè)、城投等各類(lèi)主體入場(chǎng)布局，共完成7筆成交并占總金額的82%。全年看，自用型買(mǎi)家共完成17筆成交，占總成交額的37%，在投資需求低迷時(shí)成為北京市場(chǎng)的第一護(hù)盤(pán)手。受益于有更多體量大、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)釋放到市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者成為市場(chǎng)最重要的投資需求來(lái)源，占成交總額35%，且貢獻(xiàn)全年金額最高的兩筆交易。境外投資者活躍度在年末有所恢復(fù)，并開(kāi)始涉足不良資產(chǎn)、另類(lèi)資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)門(mén)檻都更高的資產(chǎn)類(lèi)別，如凱德通過(guò)法拍購(gòu)入位于CBD的博瑞大廈，以及趣存收購(gòu)樂(lè)華梅蘭家居超市以改造為自助式倉(cāng)儲(chǔ)。從投資物業(yè)類(lèi)型看，盡管寫(xiě)字樓作為避險(xiǎn)型資產(chǎn)成為全年投資交易的絕對(duì)主角，在全年成交額中的占比較往年有進(jìn)一步提升，但四季度受REITs一、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍和政府引導(dǎo)扶持政策不斷出臺(tái)的推動(dòng)，以長(zhǎng)租公寓為投資或改造目的的交易數(shù)量明顯增加。

　　在市場(chǎng)租金下降和資本化率上升的雙重因素疊加之下，寫(xiě)字樓和零售物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格全年下行。而受本地市場(chǎng)新增供應(yīng)放量和國(guó)外主要經(jīng)濟(jì)體加息影響，此前處于下行通道的倉(cāng)儲(chǔ)物流資本化率也在年末觸底回升。然而，受此前疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性影響，市場(chǎng)投資需求的潛能未能得到有效釋放，物業(yè)所有方不得不通過(guò)非市場(chǎng)化途徑處置資產(chǎn)或?qū)で笸顺�，全年法拍、關(guān)聯(lián)交易數(shù)量增加即市場(chǎng)流動(dòng)性欠佳的側(cè)面反映。隨著年末防疫政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)基本面明朗向好，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易資產(chǎn)的評(píng)估將取得更大程度的一致，有利于市場(chǎng)化成交的達(dá)成。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人 李浩：“隨著疫情管控全面開(kāi)放，國(guó)內(nèi)開(kāi)始全力拼經(jīng)濟(jì)，商務(wù)活動(dòng)加速恢復(fù)，金融環(huán)境持續(xù)向好，將極大提振2023年投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資信心。當(dāng)前的北京物業(yè)投資市場(chǎng)，處于價(jià)值洼地的優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)涌現(xiàn)，將吸引有敏銳洞察的長(zhǎng)期投資者加速在周期底部布局。隨著更多元的投資主體開(kāi)始或重啟對(duì)北京市場(chǎng)的配置，市場(chǎng)化的交易將重新活躍并占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。近期，證監(jiān)會(huì)表示研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展至市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，也為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)帶來(lái)重大利好。隨著買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)成熟度的提升，以未來(lái)租金收入和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)為核心判斷依據(jù)的價(jià)值投資思維日益成為市場(chǎng)主流，交易雙方的預(yù)期差異將縮小，有利于促進(jìn)交易達(dá)成。”

來(lái)源：世邦魏理仕