2023年1月6日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2022北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。北京寫字樓市場全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)類需求回暖，空置率持續(xù)攀升，租金仍承壓下行；零售物業(yè)市場整體需求乏力局部有亮點，租金持續(xù)下調(diào)，業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶；倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與凈吸納量均破記錄；商務園區(qū)市場生命科學和制造業(yè)需求超過TMT成為全年需求引擎，泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求；物業(yè)投資市場國有資本進場，長租公寓升溫。
一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健 產(chǎn)業(yè)類需求回暖 空置率持續(xù)攀升 租金仍承壓下行
2022年第四季度，全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用，分別位于通州和金盞。受疫情影響，部分項目延期交付，使得全年新增供應錄得31萬平方米，僅為2021年新增供應總量的1/4，為2015年以來最低，且近八成釋放于新興商務區(qū)。
盡管商務活動受疫情延續(xù)影響，新租交易面積環(huán)比下降8%，但企業(yè)整合、縮減、騰退現(xiàn)象有所緩解，使得全市凈吸納量結束了前兩個季度的負值回升至1.7萬平方米。金融穩(wěn)居需求榜首，基金、保險和證券公司持續(xù)在優(yōu)質(zhì)樓宇和行業(yè)集聚的CBD、金融街、東二環(huán)和麗澤等區(qū)域積極擴租和搬遷；TMT需求集中在軟件開發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+服務亦見回暖；此外，能源及公共事業(yè)類租戶的新租需求活躍度攀升。受全年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租影響，全年凈吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水平。制造、醫(yī)藥、能源等產(chǎn)業(yè)類租戶抓住升級搬遷的機會窗口，填補多個區(qū)域傳統(tǒng)租戶退潮后空白。此外，在市場不確定環(huán)境下，決策周期更短、更靈活的2000平方米以下面積交易更容易落地，成為全年需求主力。
全市空置率全年緩慢爬升，年末站上18.7%，為2010年來最高位，但區(qū)域間走勢分化，差距縮�。篊BD和東二環(huán)空置率同比進一步走低；新興商務區(qū)仍是空置率最高的區(qū)域，但隨著區(qū)域商務氛圍和知名度的不斷提升，麗澤和石景山去化領先，空置率降至50%以下；科技企業(yè)集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升，其中不少區(qū)域此前常年可租面積緊俏，本輪調(diào)整后為租戶的進駐開啟了機會窗口。
整體平均成交租金仍呈下降態(tài)勢，四季度同樣本環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙級寫字樓環(huán)比跌幅最大，甲級市場降幅逐季收窄。全年累計降幅1.1%，子市場中，CBD和大部分新興商務區(qū)保持穩(wěn)健，其他商務區(qū)均出現(xiàn)不同幅度的降幅，其中望京、中關村和奧體全年租金跌幅靠前，為吸引租戶提供了更有利的條件。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“因2022年部分項目受疫情影響延期交付，2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰，預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場，且呈現(xiàn)多點開花的格局。而沒有新項目入市的CBD、燕莎、望京等區(qū)域在上一輪租約到期后也有望釋放可觀的可租面積，助推新租需求落地。防疫政策調(diào)整后，北京政府發(fā)布助企紓困“新12條”，并有望后續(xù)出臺更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。但前期市場去化仍有一定壓力，加上新增供應密集入市，空置率將持續(xù)攀升，可租面積集中的子市場仍有一定的租金下行空間�！皠�(chuàng)新”仍是驅(qū)動北京寫字樓需求的第一動力，數(shù)字經(jīng)濟、網(wǎng)絡平臺、人工智能、金融科技、醫(yī)藥健康等北京傳統(tǒng)優(yōu)勢領域有望重獲動能，而新能源、綠色低碳、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級等也會為租賃需求創(chuàng)造新的增長點。”
二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
消費受二輪靜默沖擊 整體需求乏力局部有亮點 租金持續(xù)下調(diào) 業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶
2022年第四季度北京零售物業(yè)市場無新增供應入市，部分原定年末開業(yè)項目因疫情影響延期。全年累計新增項目共計41.4萬平方米，絕大部分分布于外圍區(qū)域。市場持續(xù)聚焦于存量物業(yè)改造更新，王府井喜悅、五棵松萬達廣場等備受關注的項目緊密推進招商工作，并公布了2023年開業(yè)計劃。
季內(nèi)市場經(jīng)歷全年第二輪靜默期，對消費活動影響凸顯，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現(xiàn)象，全市空置率環(huán)比上浮0.5個百分點至7.7%。全年累計凈吸納量30.2萬平方米，主要集中在新開業(yè)項目聚集的豐臺、朝陽、大興等區(qū)，同期核心商圈的黃金地段更新迭代活躍不減。
餐飲業(yè)態(tài)雖整體經(jīng)營受疫情沖擊嚴重，但新晉品牌對北京市場信心不減，仍舊以30%的新增店鋪比例超過其他業(yè)態(tài)成為年度需求引擎，本季品牌能力強的高端或連鎖餐飲持續(xù)布局，如雍雅合鮮、松鶴樓蘇式湯面、添好運分別落位銀泰in01、西單大悅城和朝陽合生匯。零售業(yè)態(tài)方面，核心商圈中高端服飾業(yè)績穩(wěn)定，如SKP、國貿(mào)商城等以奢侈品、輕奢商務、珠寶首飾等高端消費為主要定位的商業(yè)體持續(xù)繁榮并在季內(nèi)錄得Chanel、Chole、Maison Margiela等店鋪新增或升級。始祖鳥、Nike、波司登等戶外運動品牌拓店節(jié)奏穩(wěn)健。AVATR、蔚來、集度、小鵬等新能源汽車品牌亦有表現(xiàn)，在選址人口密度較大的非核心商圈的同時，抓住空檔期入駐核心商圈標桿項目�？Х炔栾嫞ㄈ鐦窐凡琛 Stand、Smiley Tea）及烘焙甜品（如Venchi、LeTAO、艾炒酸奶）等高頻率、低價位的大眾品類更新迭代較快，也是恢復“煙火氣”最快的業(yè)態(tài)。
自疫情以來租金持續(xù)走低，全市降幅較上季度有所收窄，次級商圈降幅相對明顯。購物中心首層平均租金報價環(huán)比下調(diào)0.7%至每天每平方米33.7元，全年累計降幅2.8%。疫情下招商及新店入駐進程緩慢，各方依舊持謹慎態(tài)勢，相比通過租金調(diào)整填補空鋪，業(yè)主更傾向維穩(wěn)現(xiàn)有租戶。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示：“2023年北京零售物業(yè)市場預計會迎來67.5萬平方米的新開發(fā)及改造商業(yè)體，其中王府井、西長安街、通州運河核心區(qū)等商圈將成熱點，新項目開業(yè)將為市場注入新元素，有助推動消費活力的全面復蘇。隨著疫情高峰回落，居民和外地游客出行和消費將逐步恢復，零售商的擴張預計在二季度重啟。更多首店、特色門店、網(wǎng)紅品牌加力布局，將助力新增項目的去化和優(yōu)質(zhì)存量項目的品牌和業(yè)態(tài)升級。核心商圈作為品牌布局首店的首選標的，其代表項目的客流量與銷售表現(xiàn)仍將引領市場。非核心商圈優(yōu)質(zhì)項目逐漸增多，也為地緣客群的社區(qū)消費需求提供更充盈、更高品質(zhì)的選擇。隨著人群復流、商場復業(yè)、消費復興，北京零售物業(yè)市場的營收和租金都將觸底反彈，并逐步恢復到疫情前水平�！�
三、倉儲物流市場
市場供需兩旺 全年新增供應與凈吸納量均破記錄 環(huán)京需求表現(xiàn)分化 租金承壓區(qū)域數(shù)量增多
2022年第四季度北京倉儲物流市場新增項目共計30.0萬平方米，分別位于房山、大興京南以及首次錄得高標倉儲入市的大興空港子市場。至此全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水平，除上述子市場外，順義空港、平谷馬坊和經(jīng)開區(qū)亦有新項目入市，帶動年末空置率上升至18.0%。北京市場在保供穩(wěn)需上持續(xù)加力，本季度錄得多筆面積在5000-15000平方米的社區(qū)團購及生鮮電商類成交，數(shù)據(jù)中心及冷鏈租戶亦有表現(xiàn)，季內(nèi)凈吸納量達到13.6萬平方米。全年凈吸納量23.8萬平方米亦創(chuàng)歷史新高，以第三方物流、醫(yī)藥、數(shù)據(jù)中心、冷鏈為主要需求引擎，其中第三方物流占據(jù)了全年新租總量的34%。馬駒橋、大興京南及順義空港等核心子市場為主要活躍區(qū)域。隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的京內(nèi)搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時高承租能力的剛需企業(yè)亦在如順義空港、經(jīng)開區(qū)等核心子市場表現(xiàn)活躍。
新增供應密集入市和疫情影響下，季內(nèi)全市平均租金增速較上季度有所放緩，同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米57.0元，年度同比漲幅2.9%。其中年漲幅最大的子市場當屬符合城配剛需的通州、大興京南及馬駒橋等區(qū)域。
此外，廊坊連續(xù)第七個季度供應放量，本季于廣陽、固安及霸州子市場共計入市61.0萬平方米的高標倉儲項目；而天津則在武清竣工一個高標倉儲項目，帶來15.0萬平方米的新增供應。全年看，環(huán)京區(qū)域中廊坊市場拔得頭籌，超過京津兩地新增供應總和。在當?shù)匚锪魇袌龀袎褐拢瑯I(yè)主降租引商策略取得成效，季內(nèi)凈吸納量錄得17.7萬平方米，其中第三方物流貢獻了全年72%的新租面積。而天津受防疫政策影響市場波動較大，需求依然較為低迷，以第三方物流為絕對主力，空置率環(huán)比繼續(xù)攀升。租金方面，兩市本季度均加速下行，此前較穩(wěn)健的廊坊北三縣和天津濱海新區(qū)、西青、北辰等子市場也開始松動。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人 李虹：“2023年北京倉儲物流市場預計仍將迎來28.4萬平方米的新增供應，其中平谷、密云及大興機場等新興區(qū)域?qū)楹诵膮^(qū)域外溢需求提供更多優(yōu)質(zhì)空間選擇。隨著土地供應政策持續(xù)放寬，這些區(qū)域在2022年亦有倉儲物流用地釋放，有望在長期逐步緩解北京城配供需矛盾，并填補地緣倉儲物流及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的空白。同期廊坊和天津市場供應將繼續(xù)放量，2023年預計入市合計188萬平方米新增供應。防疫政策的開放將對當?shù)刈赓U需求的復蘇和新增供應去化起到關鍵作用。除廊坊北三縣、天津武清及北辰等傳統(tǒng)子市場外，廊坊廣陽經(jīng)開區(qū)、固安等新建項目眾多的近京子市場亦逐漸嶄露頭角，并有望為成本導向型租戶提供更多環(huán)京布局的選擇。”
四、優(yōu)質(zhì)商務園物業(yè)市場
生命科學和制造業(yè)需求超過TMT成為全年需求引擎 泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求
2022年第四季度，北京商務園區(qū)市場迎來四個新項目交付使用，共計體量27.9萬平方米，至此全年新增供應量達到60.5萬平方米。2022年迎來生命科學地產(chǎn)的供應小高峰，全年8個新項目中有6個定位醫(yī)藥及生命科學專用，分布在大興及經(jīng)開區(qū)。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展及政府產(chǎn)業(yè)導入支持下，此類新項目交付時均有不錯去化表現(xiàn)，同時也為市場帶來更多高品質(zhì)、功能性的可租賃面積。
本季度全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正錄得3.4萬平方米，但頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合縮減面積，使得泛中關村集群連續(xù)第四個季度凈吸納量錄得負值，全年區(qū)域凈吸納量共計-19.3萬平方米，空置率攀升至歷史最高位13.3%。而其他子市場四季度并未錄得明顯面積騰退，其中大興和經(jīng)開區(qū)需求受生命科學地產(chǎn)新項目的拉動尤為明顯。四季度在疫情反復的影響下，整體市場活躍度較上半年繼續(xù)呈放緩態(tài)勢，主力去化需求來自成熟醫(yī)藥企業(yè)的擴租以及TMT類租戶的擴租和搬遷，另外以集成電路為主的工業(yè)品制造類租戶亦有表現(xiàn)。
全市空置率全年同比上升3.3個百分點至20.1%，子市場間空置率差距較前兩年收窄。受年內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場和政策環(huán)境變化持續(xù)影響，此前供不應求的上地和中關村軟件園成為需求波動最大的區(qū)域；東升因新增供應集中且去化緩慢，空置率抬升最明顯；而電子城因需求疲弱空置率亦小幅爬升。北清路則憑借集成電路、生命科學等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢保持穩(wěn)健。同時也有多個區(qū)域空置從前兩年高位回落：大興和經(jīng)開區(qū)在生命科學以及智能制造等產(chǎn)業(yè)的帶動下，具備研發(fā)制造功能的項目出租率可觀，其衍生的商務辦公需求亦加速了區(qū)域內(nèi)類辦公物業(yè)的去化；豐臺科技園在軌道交通、航空航天以及硬件科技為主的工業(yè)品制造行業(yè)的帶動下，下半年區(qū)域結束負的吸納表現(xiàn)，部份項目入駐情況好轉(zhuǎn)。
四季度全市商務園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%，同比下降0.9%，至每月每平方米159.8元，其中泛中關村集群由于空置面積增加以及去化速度低于預期，越來越多業(yè)主下調(diào)租金以刺激市場需求。其他子市場中，經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園和電子城在去化壓力下租金仍在下降通道。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗：“2023年北京商務園市場預計會有11個新項目總量近117萬平方米投放到市場，迎來歷史供應高峰。其中超過七成位于泛中關村集群，新項目的密集入市預計給區(qū)內(nèi)面積去化帶來一定壓力。大興和經(jīng)開區(qū)將繼續(xù)為市場帶來生命科學專項園區(qū)，為產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)空間支持。防疫政策調(diào)整后，北京政府全力推進高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際科創(chuàng)中心建設戰(zhàn)略。2022年發(fā)布的《中關村示范區(qū)“1+5”系列資金支持政策》以及《北京市關于實施“三大工程”進一步支持和服務高新技術企業(yè)發(fā)展的若干措施》，明確了以中關村一區(qū)十六園為重點地域，以新一代信息技術、人工智能、集成電路、大數(shù)據(jù)、醫(yī)藥健康、智能網(wǎng)汽車為重點領域的高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，商務園區(qū)發(fā)展的重要性進一步提升。隨著疫情等不確定因素的緩解，市場活躍度將逐步回暖，但新項目的集中交付使得租金仍有下行壓力，個別供需平衡的子市場預計保持平穩(wěn)。”
五、物業(yè)投資市場
國有資本進場 長租公寓升溫 多類資產(chǎn)位于價值洼地 市場化交易蓄勢待發(fā)
2022年第四季度北京物業(yè)投資市場共錄得12筆市場交易，交易金額達157.8億元，季度交易額環(huán)比上漲91%，但較去年同期水平仍微降12%。其中國壽投資以64.04億元競得麗澤通用時代中心85%股權，成為季內(nèi)乃至全年單筆金額最高的交易。全年市場活躍度表現(xiàn)有所放緩，共達成34筆交易，超過七成交易筆數(shù)來自10億以下的小體量成交，致使全年交易額同比下滑54%錄得327.8億元。
國有資本，包括保險、地產(chǎn)基金、企業(yè)、城投等各類主體入場布局，共完成7筆成交并占總金額的82%。全年看，自用型買家共完成17筆成交，占總成交額的37%，在投資需求低迷時成為北京市場的第一護盤手。受益于有更多體量大、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)釋放到市場，機構投資者成為市場最重要的投資需求來源，占成交總額35%，且貢獻全年金額最高的兩筆交易。境外投資者活躍度在年末有所恢復，并開始涉足不良資產(chǎn)、另類資產(chǎn)等風險和技術門檻都更高的資產(chǎn)類別，如凱德通過法拍購入位于CBD的博瑞大廈，以及趣存收購樂華梅蘭家居超市以改造為自助式倉儲。從投資物業(yè)類型看，盡管寫字樓作為避險型資產(chǎn)成為全年投資交易的絕對主角，在全年成交額中的占比較往年有進一步提升，但四季度受REITs一、二級市場表現(xiàn)活躍和政府引導扶持政策不斷出臺的推動，以長租公寓為投資或改造目的的交易數(shù)量明顯增加。
在市場租金下降和資本化率上升的雙重因素疊加之下，寫字樓和零售物業(yè)銷售價格全年下行。而受本地市場新增供應放量和國外主要經(jīng)濟體加息影響，此前處于下行通道的倉儲物流資本化率也在年末觸底回升。然而，受此前疫情和宏觀經(jīng)濟不確定性影響，市場投資需求的潛能未能得到有效釋放，物業(yè)所有方不得不通過非市場化途徑處置資產(chǎn)或?qū)で笸顺觯攴ㄅ�、關聯(lián)交易數(shù)量增加即市場流動性欠佳的側(cè)面反映。隨著年末防疫政策調(diào)整和經(jīng)濟基本面明朗向好，買賣雙方對交易資產(chǎn)的評估將取得更大程度的一致，有利于市場化成交的達成。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人 李浩：“隨著疫情管控全面開放，國內(nèi)開始全力拼經(jīng)濟，商務活動加速恢復，金融環(huán)境持續(xù)向好，將極大提振2023年投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資信心。當前的北京物業(yè)投資市場，處于價值洼地的優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)涌現(xiàn)，將吸引有敏銳洞察的長期投資者加速在周期底部布局。隨著更多元的投資主體開始或重啟對北京市場的配置，市場化的交易將重新活躍并占據(jù)市場主導。近期，證監(jiān)會表示研究推動REITs試點范圍拓展至市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域，也為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)帶來重大利好。隨著買賣雙方心態(tài)成熟度的提升，以未來租金收入和資產(chǎn)運營表現(xiàn)為核心判斷依據(jù)的價值投資思維日益成為市場主流，交易雙方的預期差異將縮小，有利于促進交易達成�！�
來源：世邦魏理仕
