1月12日，鄭州CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)全年回顧及2023年展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

　　2023年，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心區(qū)域錄得4個(gè)新入市項(xiàng)目，共計(jì)28.3萬(wàn)平方米，在商業(yè)市場(chǎng)方面，2022年12月開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸有回暖跡象，預(yù)計(jì)2023年鄭州商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)615000平方米的新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，進(jìn)一步提振市場(chǎng)與投資信心復(fù)蘇。

　　預(yù)計(jì)上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有明顯回暖跡象

　　2022年，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心區(qū)域錄得4個(gè)新入市項(xiàng)目，共計(jì)28.3萬(wàn)平方米，主要來(lái)自于北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)存量上升至近463.93萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓體量為近226.3萬(wàn)平方米。

　　全年寫(xiě)字樓租金在市場(chǎng)逐步回暖中降幅收窄，但整體未及2021年平均租金水平。全年租賃市場(chǎng)金融行業(yè)相關(guān)企業(yè)、TMT、醫(yī)藥大健康、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類(lèi)企業(yè)仍積極擴(kuò)租或升級(jí)辦公場(chǎng)所。受供應(yīng)放量及疫情封控影響，造成辦公樓市場(chǎng)空置率上升至21.7%，同比增長(zhǎng)近10.6個(gè)百分點(diǎn)。受制于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力，租賃市場(chǎng)活躍度恢復(fù)周期較長(zhǎng)，租戶(hù)選擇房源更加謹(jǐn)慎，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金仍處下行通道，空置率同比提升明顯，至26.41%。

　　租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，客戶(hù)方市場(chǎng)特征顯現(xiàn)。受到疫情封控影響，企業(yè)租賃策略保持謹(jǐn)慎，新租需求疲軟，全市寫(xiě)字樓凈吸納量錄得4.48萬(wàn)平方米，同比上漲94.9%。供應(yīng)放量疊加，租戶(hù)議價(jià)能力大幅提升。2022年寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)入并將較長(zhǎng)保持客戶(hù)方市場(chǎng)的特征趨于顯著。

　　展望未來(lái)，受北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場(chǎng)大量項(xiàng)目交付的影響，鄭州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)已進(jìn)入增長(zhǎng)期，將進(jìn)一步拉升鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率。同時(shí)，金融相關(guān)及醫(yī)藥大健康、TMT等行業(yè)的需求活躍度將大幅提升。預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)將有明顯的回暖跡象，新興核心商務(wù)區(qū)域也將吸引更多客戶(hù)的目光，成為樓宇經(jīng)濟(jì)升溫的重要一環(huán)。

　　預(yù)計(jì)今年鄭州商業(yè)市場(chǎng)新增61萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)供應(yīng)

　　2022年前三季度，受疫情及消費(fèi)內(nèi)需走弱影響，次級(jí)、近郊商圈錄得不同程度的退租，空置率上行，隨著第四季度疫情進(jìn)一步影響，市場(chǎng)空置率拉升至16.8%，但隨著一系列利好政策的頒布，2022年12月開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸形成回暖跡象。

　　需求方面，隨著Hermes、Dior、VCA、Celine等國(guó)際奢侈品牌的進(jìn)駐，丹尼斯大衛(wèi)城的品牌升級(jí)計(jì)劃步入成果呈現(xiàn)期。在本輪的品牌升級(jí)與調(diào)整中，丹尼斯大衛(wèi)城共完成480個(gè)品牌的煥新工作，其中有159個(gè)為新進(jìn)品牌，總調(diào)整面積達(dá)65000平方米，是該項(xiàng)目自2015年開(kāi)業(yè)以來(lái)調(diào)整幅度最大、涉及品牌及樓層最多的一次。同時(shí)，位于高鐵商務(wù)區(qū)的匯藝·銀河里在2022年啟動(dòng)了全面煥新計(jì)劃，并完成了11個(gè)新品牌的引進(jìn)，其中有多家區(qū)域首店品牌，如風(fēng)靡韓國(guó)餐飲市場(chǎng)的“SoonSoo Chicken”中國(guó)首店、本地主理人品牌“醬Korean Bistro”、但丁的野營(yíng)市集、辣物燒烤酒場(chǎng)、Hi Five百分五咖啡等品牌。

　　與此同時(shí)，新能源汽車(chē)品牌在豫選址步入拐點(diǎn)，對(duì)銷(xiāo)量轉(zhuǎn)化及成本管控的進(jìn)一步加強(qiáng)使得大多數(shù)品牌放緩新店選址步伐，轉(zhuǎn)入對(duì)已開(kāi)業(yè)店鋪的運(yùn)營(yíng)效益評(píng)估，快閃店等其他更靈活的方式成為新選擇。

　　過(guò)去一年，投資人對(duì)開(kāi)店及選址的觀望態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是超市、影院、餐飲及娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)3—6個(gè)月開(kāi)店意愿會(huì)持續(xù)受到影響。

　　鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問(wèn)及交易服務(wù)部商業(yè)董事張桐表示，展望未來(lái)，隨著一系列利好政策的頒布，消費(fèi)開(kāi)始升溫，民眾出行意愿也明顯回升，市場(chǎng)將逐漸走出低谷，重歸復(fù)蘇之路。“預(yù)計(jì)2023年鄭州商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)615000平方米的新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，進(jìn)一步提振市場(chǎng)與投資信心復(fù)蘇，而新項(xiàng)目入市帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。”

來(lái)源：世邦魏理仕

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