熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)之一：商業(yè)升級(jí)戰(zhàn)硝煙漸起。

　　12月15日，坐落于合肥廬陽(yáng)區(qū)的宜家家居商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。這是宜家在安徽省內(nèi)布局的首家商場(chǎng)。總建筑面積約6.6萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積超1.8萬(wàn)平方米，總投資(或不含地價(jià))約8.25億元。公開(kāi)資料顯示，宜家于2019年底以20.05億元在土拍市場(chǎng)拿下這幅商業(yè)地塊。

　　與宜家合肥商場(chǎng)同一天開(kāi)業(yè)的廈門(mén)同安寶龍廣場(chǎng)，原計(jì)劃是2023年開(kāi)業(yè)。廈門(mén)同安寶龍的提前開(kāi)業(yè)，與廈門(mén)新商圈發(fā)展不無(wú)關(guān)系。近一年來(lái)，廈門(mén)圍繞六個(gè)方面提出30項(xiàng)具體任務(wù)，全面提升廈門(mén)消費(fèi)中心城市龍頭地位。

　　不止是合肥與廈門(mén)，包括上海在內(nèi)，目前全國(guó)多個(gè)城市已開(kāi)啟商圈升級(jí)大幕。

　　下沉長(zhǎng)三角

　　“宜家合肥商場(chǎng)是廬陽(yáng)區(qū)經(jīng)過(guò)多年談判招商引進(jìn)的首個(gè)總投資超8億元的世界500強(qiáng)商貿(mào)零售業(yè)項(xiàng)目�！睆]陽(yáng)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外介紹。

　　宜家合肥商場(chǎng)既順應(yīng)了合肥城市商業(yè)升級(jí)的格局變化，也為宜家下沉長(zhǎng)三角二線城市提供了一次機(jī)遇。

　　作為江淮地區(qū)政治、商業(yè)及軍事重鎮(zhèn)，合肥在最近十年發(fā)展迅速，已躋身“新一線城市”行列。一名合肥業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為近幾年快速發(fā)展的城市之一，合肥需要一些國(guó)內(nèi)國(guó)際知名大企業(yè)的入駐，為合肥后期的發(fā)展蓄力。

　　第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，合肥庫(kù)存商業(yè)體約37.5%分布在濱湖、包河區(qū)，這兩個(gè)區(qū)各占9個(gè)，新站區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)等各占4-5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　依據(jù)《合肥“十三五”商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，合肥已形成10大商圈。目前合肥商圈運(yùn)營(yíng)以百大集團(tuán)、銀泰百貨、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科印力等本土和外來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥目前5萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)體庫(kù)存共計(jì)有48個(gè)，包河區(qū)9個(gè)，濱湖區(qū)9個(gè)，新站區(qū)5個(gè)，高新區(qū)4個(gè)，廬陽(yáng)區(qū)4個(gè)。而在廬陽(yáng)區(qū)商圈，有銀泰商業(yè)二期、蘇寧廣場(chǎng)等未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，宜家家居商場(chǎng)的落地，為這一商圈注入了新鮮血液。

　　前述業(yè)內(nèi)人士指出，合肥宜家商場(chǎng)將合肥廬陽(yáng)區(qū)的區(qū)域性消費(fèi)升級(jí)為輻射全城的消費(fèi)模式。這樣的商業(yè)輻射效應(yīng)隨之而來(lái)的將是周邊相關(guān)物業(yè)的價(jià)值看漲。

　　宜家合肥商場(chǎng)的按計(jì)劃開(kāi)業(yè)也有利于宜家穩(wěn)步落實(shí)新財(cái)年投資計(jì)劃。2022年8月，宜家中國(guó)在2023財(cái)年啟動(dòng)會(huì)上宣布其所屬的英格卡集團(tuán)計(jì)劃將在新財(cái)年投資53億元人民幣，投資計(jì)劃的一大重點(diǎn)即為提升全渠道融合體驗(yàn)。

　　英格卡集團(tuán)的其他項(xiàng)目也在穩(wěn)步進(jìn)行中。例如，上海薈聚綜合體項(xiàng)目已于今年1月完成了塔樓鋼結(jié)構(gòu)封頂。這是英格卡購(gòu)物中心單體投資金額最大的項(xiàng)目之一，商業(yè)零售面積達(dá)到近12萬(wàn)平方米，租戶數(shù)量超過(guò)350家，停車(chē)位約2700個(gè)，配套約6萬(wàn)平方米的具有宜家理念和宜家特色的辦公樓。

　　戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事陳云九指出，近兩三年全國(guó)各地都在做商圈升級(jí)改造，宜家也因此獲取一些下沉熱點(diǎn)城市的機(jī)會(huì)，不過(guò)購(gòu)物中心和家居本來(lái)就是2個(gè)產(chǎn)品線，宜家在國(guó)內(nèi)做重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有問(wèn)題，但是沒(méi)法下沉太深、集團(tuán)決策不夠快等，才是宜家目前面臨的主要問(wèn)題。此外，前幾年由于地價(jià)漸漲，宜家新投資速度也有所放緩，單純靠拿地建商場(chǎng)的商業(yè)投資回報(bào)也開(kāi)始出現(xiàn)向下趨勢(shì)。正因此，宜家近兩年開(kāi)啟城市店戰(zhàn)略，但是發(fā)展速度也受限于地段選擇。

　　各地商圈升級(jí)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)多個(gè)城市已開(kāi)啟商圈升級(jí)大幕，這從上海近期的動(dòng)作也可見(jiàn)一斑。近期地處南京東路的上海置地廣場(chǎng)宣告結(jié)束26年的經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目進(jìn)入重新改造階段。陳云九認(rèn)為，隨著南京東路步行街的東拓工程開(kāi)始，將南京東路從河南中路段延長(zhǎng)至外灘濱江岸線，也使得南京東路步行街和外灘形成良好的互動(dòng)。黃浦區(qū)兩大市級(jí)商圈，南京東路與淮海路商圈，同時(shí)也是上海十大商業(yè)街之二，幾年間，新世界百貨、世茂廣場(chǎng)等都做了升級(jí)，接著市百一店的東樓也做了升級(jí)，包括外灘中央，華為旗艦店所在的南京大樓，大丸百貨等均有做調(diào)整。

　　而置地廣場(chǎng)位于南京東路的中段，整個(gè)路段布滿了老牌百貨和亨得利鐘表直營(yíng)店這樣的零散店門(mén)，出現(xiàn)商業(yè)斷層，人流不夠聚集，發(fā)展到今天倒逼著這些項(xiàng)目做調(diào)整。

　　近期在上海，不少新商業(yè)元素加入，也倒逼百年商圈的升級(jí)改造，比如新加坡吉寶置業(yè)旗下新開(kāi)業(yè)的吉寶靜安中心，以公園里的商業(yè)吸引年輕客群，招商與規(guī)劃強(qiáng)調(diào)城市商業(yè)體的社交屬性。這更凸顯了商業(yè)的細(xì)分趨勢(shì)，傳統(tǒng)商圈有被分流的壓力，必須升級(jí)。因此陳云九認(rèn)為，未來(lái)商圈會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中化的趨勢(shì)，在這一過(guò)程當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)商會(huì)輸出比較好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯，但是最終的呈現(xiàn)度是否完美，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

　　據(jù)戴德梁行上海商圈客流的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年疫情來(lái)臨，2021年的銷(xiāo)售額的恢復(fù)卻比較快，但僅僅局限在一些頭部商圈，市級(jí)商圈或者說(shuō)輻射10公里以?xún)?nèi)的商圈，而小的區(qū)域級(jí)的社區(qū)級(jí)的商圈，銷(xiāo)售情況一直都沒(méi)有改善，尤其是零售類(lèi)業(yè)態(tài)。

　　舊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)思維和方式正在被打破。從商圈的升級(jí)改造可以看到，市場(chǎng)對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的操盤(pán)能力，對(duì)于如何利用內(nèi)外部的資源來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的價(jià)值最大化的要求更清晰了。

　　陳云九認(rèn)為，上海一直走在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的前端。由于其處于全球產(chǎn)業(yè)招商的大背景中，也成就了其核心商圈的提升與改造，它在盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)上比其他城市走得更快一點(diǎn)，而像合肥這樣的二線城市，商圈依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行升級(jí)改造也是一大特點(diǎn)。

來(lái)源：戴德梁行

編輯：jinbao