中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
這充分體現(xiàn)了中央近年來對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求，即堅持“房住不炒”一個定位，完善住房保障和住房市場兩個體系，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期三個著力點，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。會議提出的一個新要求——探索新的發(fā)展模式，引起社會廣泛關(guān)注。
經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革后20多年的快速發(fā)展，我國住房發(fā)展已度過絕對短缺、亟需補(bǔ)充總量欠賬的發(fā)展階段，2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)39.8平方米。但是，住房發(fā)展中的不充分不平衡問題仍然存在。作為處于經(jīng)濟(jì)增長期和人口流入地的大城市，高房價問題突出，普通收入階層特別是新市民和年輕人通過市場解決住房問題的難度較大。
在這種情況下，探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式，化風(fēng)險、穩(wěn)轉(zhuǎn)型、增實力，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，有利于更好地滿足人民對美好生活的向往，有利于該行業(yè)持續(xù)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
對于“新的發(fā)展模式”，目前有多種理解：一是推進(jìn)租購并舉的發(fā)展模式，推動商品房市場和保障房共同發(fā)力；二是房地產(chǎn)市場將由增量逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗餐l(fā)展的模式，尤其是存量市場的發(fā)展會提速；三是依賴房價上漲和地價獲利的模式將改變，房地產(chǎn)稅將持續(xù)推進(jìn)，炒房獲利的觀念將被扭轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式，有其科學(xué)性與必要性。各國經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中前期階段，城鎮(zhèn)以空間增量擴(kuò)張發(fā)展為主，房地產(chǎn)業(yè)也是以新建商品房提供為主；當(dāng)城鎮(zhèn)化率進(jìn)入中后期發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)也將從過去以建新房為主，積極轉(zhuǎn)向新增與存量并舉，從銷售為主轉(zhuǎn)向租售并舉，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展新的空間。
從世界范圍看，目前各國普遍重視住房保障，以此來緩解面臨大城市住房可支付性不足的難題。比較典型的國家，如新加坡，大量建設(shè)保障性住房，目前居住在政府組屋的新加坡國民占比近八成；又如德國，社會住房政策對于托底保障發(fā)揮了重要的作用，一是多渠道提供大量的福利性質(zhì)的實物社會住房，二是德國聯(lián)邦、州政府共同對低收入人群發(fā)放租房補(bǔ)貼，三是“先存后貸”的住房儲蓄模式，實行低于市場平均水平的固定利率幫助低收入家庭購房。
為大力發(fā)展住房租賃市場，我國積極出臺相關(guān)支持政策。此前，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出：“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，并為發(fā)展保障性租賃住房提供了從土地到財稅等一系列支持政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人不久前也表示，加快發(fā)展保障性租賃住房是新階段住房保障工作的重中之重。
一方面，人口凈流入的大城市等可在廣泛深入摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)。
目前，上海、廣州、深圳計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。
另一方面，可引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等積極發(fā)展保障性租賃住房，注重實現(xiàn)職住平衡。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)重視政府部門政策趨向，瞄準(zhǔn)大城市租賃住房需求量增大的趨勢，抓住政策支持力度增大的機(jī)遇，積極探索新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，參與保障性住房建設(shè)，增加保障性住房的投資比例，以需求為導(dǎo)向，做優(yōu)產(chǎn)品、創(chuàng)新服務(wù)、完善配套，成為城市健康發(fā)展的重要力量。
（作者：中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員 秦虹）
來源：經(jīng)濟(jì)日報
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