中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
這充分體現(xiàn)了中央近年來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求，即堅(jiān)持“房住不炒”一個(gè)定位，完善住房保障和住房市場(chǎng)兩個(gè)體系，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期三個(gè)著力點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。會(huì)議提出的一個(gè)新要求——探索新的發(fā)展模式，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革后20多年的快速發(fā)展，我國(guó)住房發(fā)展已度過絕對(duì)短缺、亟需補(bǔ)充總量欠賬的發(fā)展階段，2019年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)39.8平方米。但是，住房發(fā)展中的不充分不平衡問題仍然存在。作為處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期和人口流入地的大城市，高房?jī)r(jià)問題突出，普通收入階層特別是新市民和年輕人通過市場(chǎng)解決住房問題的難度較大。
在這種情況下，探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式，化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)轉(zhuǎn)型、增實(shí)力，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，有利于更好地滿足人民對(duì)美好生活的向往，有利于該行業(yè)持續(xù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
對(duì)于“新的發(fā)展模式”，目前有多種理解：一是推進(jìn)租購(gòu)并舉的發(fā)展模式，推動(dòng)商品房市場(chǎng)和保障房共同發(fā)力；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗餐l(fā)展的模式，尤其是存量市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)提速；三是依賴房?jī)r(jià)上漲和地價(jià)獲利的模式將改變，房地產(chǎn)稅將持續(xù)推進(jìn)，炒房獲利的觀念將被扭轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式，有其科學(xué)性與必要性。各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中前期階段，城鎮(zhèn)以空間增量擴(kuò)張發(fā)展為主，房地產(chǎn)業(yè)也是以新建商品房提供為主；當(dāng)城鎮(zhèn)化率進(jìn)入中后期發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)也將從過去以建新房為主，積極轉(zhuǎn)向新增與存量并舉，從銷售為主轉(zhuǎn)向租售并舉，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展新的空間。
從世界范圍看，目前各國(guó)普遍重視住房保障，以此來緩解面臨大城市住房可支付性不足的難題。比較典型的國(guó)家，如新加坡，大量建設(shè)保障性住房，目前居住在政府組屋的新加坡國(guó)民占比近八成；又如德國(guó)，社會(huì)住房政策對(duì)于托底保障發(fā)揮了重要的作用，一是多渠道提供大量的福利性質(zhì)的實(shí)物社會(huì)住房，二是德國(guó)聯(lián)邦、州政府共同對(duì)低收入人群發(fā)放租房補(bǔ)貼，三是“先存后貸”的住房?jī)?chǔ)蓄模式，實(shí)行低于市場(chǎng)平均水平的固定利率幫助低收入家庭購(gòu)房。
為大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，我國(guó)積極出臺(tái)相關(guān)支持政策。此前，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出：“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，并為發(fā)展保障性租賃住房提供了從土地到財(cái)稅等一系列支持政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人不久前也表示，加快發(fā)展保障性租賃住房是新階段住房保障工作的重中之重。
一方面，人口凈流入的大城市等可在廣泛深入摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)。
目前，上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。
另一方面，可引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等積極發(fā)展保障性租賃住房，注重實(shí)現(xiàn)職住平衡。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)重視政府部門政策趨向，瞄準(zhǔn)大城市租賃住房需求量增大的趨勢(shì)，抓住政策支持力度增大的機(jī)遇，積極探索新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，參與保障性住房建設(shè)，增加保障性住房的投資比例，以需求為導(dǎo)向，做優(yōu)產(chǎn)品、創(chuàng)新服務(wù)、完善配套，成為城市健康發(fā)展的重要力量。
（作者：中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員 秦虹）
來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
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