受疫情影響，長租短付公寓租賃平臺(tái)壓力上升，資金面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，合作銀行也被波及。
近來多位青客公寓租戶稱，疫情以來青客公寓公司因資金緊張?zhí)澢贩繓|租金，導(dǎo)致房屋被收回，租戶被強(qiáng)制終止租房合同，但此前與銀行簽訂的租金貸款卻無法終止，租客被退租后仍被要求向銀行繼續(xù)繳納租房貸款。
分析人士指出，長租短付業(yè)務(wù)模式風(fēng)險(xiǎn)較高，為了刺激市場，平臺(tái)多會(huì)通過與銀行進(jìn)行分期付款的合作以減輕租戶短期資金壓力，但也增加了杠桿風(fēng)險(xiǎn)，一旦平臺(tái)資金斷裂無法為退租租戶進(jìn)行貸款兜底，銀行也會(huì)面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
退租后銀行貸款難斷
成立于2012年的青客公寓是分散式長租公寓的行業(yè)代表之一，2019年11月青客公寓在美國上市，成為國內(nèi)“長租公寓第一股”。
連日來，青客公寓因租客退租后銀行貸款無法結(jié)清等問題屢遭投訴。據(jù)黑貓投訴平臺(tái)和21聚投訴等網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)顯示，今年以來關(guān)于青客公寓投訴達(dá)數(shù)千條，主要涉及青客公寓違約、不退押金、銀行貸款不還等問題。
湖北陳先生透露，去年10月與青客公寓簽了租房合同，因?yàn)橘J款有優(yōu)惠，所以從上海華瑞銀行一次性申請了18個(gè)月的分期貸款，今年6月，青客公寓告知其因?yàn)榉吭刺潛p房東收房，租房合同會(huì)被終止。“按照此前約定，辦理退房后，剩余的銀行貸款應(yīng)該由青客公寓償還，但是現(xiàn)在我都已經(jīng)退房好久了，每月仍會(huì)收到銀行催款短信�！�
租客王先生告訴記者，根據(jù)當(dāng)初簽訂的協(xié)議，其租房時(shí)辦理了分期付款，銀行將房租資金一次性給到公寓公司，王先生要每月償付銀行貸款，如果中途退租，除了扣除押金外，公寓公司會(huì)將剩余貸款一次性支付給銀行�！暗亲罱词罐k理了退房手續(xù)，青客公司也沒有付款給銀行，導(dǎo)致我們退租了貸款還要繼續(xù)還，不還就會(huì)被逾期�！�
據(jù)青客公寓管理公司一份《退房退貸申請受理回執(zhí)》顯示，完成退房資料審核后，青客公寓將向銀行發(fā)出退貸貸償通知，租客無需歸還下一期及以后各期貸款本金及利息，個(gè)人征信不受影響。
成都租戶何先生也有類似情況，據(jù)其透露：“我聯(lián)系青客公寓，對方告訴我說已經(jīng)與銀行協(xié)商了，等到明年4月份前一次性全部還清，讓我不用擔(dān)心。但現(xiàn)在銀行征信顯示是逾期的，要做貸款等信用評級的話影響會(huì)很大�！�
對此，上海華瑞銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士透露，今年上半年受疫情影響，長租公寓運(yùn)營平臺(tái)的資金壓力較大，上述退貸訴求普遍也是這段期間發(fā)生的；期間銀行已落實(shí)復(fù)工復(fù)產(chǎn)相關(guān)政策，對因受疫情影響導(dǎo)致無法按期正常還款的小微企業(yè)和個(gè)人，通過調(diào)整還款計(jì)劃、設(shè)置寬限期等方式幫助緩解資金壓力，且相關(guān)平臺(tái)也在積極協(xié)商解決方案解決問題。
上海華瑞銀行方面也表示，雖然受疫情影響，合作長租公寓平臺(tái)青客公寓出現(xiàn)暫時(shí)資金緊張問題，給租房貸借款人帶來一定影響，但是，本著保障消費(fèi)者權(quán)益為先的原則，在政府、監(jiān)管等單位關(guān)心和指導(dǎo)下，該行主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，積極采取措施平穩(wěn)、有序地處置和解決租房貸借款人的合理訴求，已取得積極成效，有效地保障了消費(fèi)者利益，最大程度降低疫情影響。
另一家與青客公寓合作的銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士透露，今年5月份左右青客公司就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，無法為退租的租客一次性償還剩余貸款，銀行也根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行了一些調(diào)整，對于這類租戶停掉了后續(xù)貸款，并將青客公司一次性償還余款方式改為按月償付。
上述銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士透露，該行與青客公司合作，由青客公寓收集租客審貸意愿，并進(jìn)行初步篩查后提交銀行，銀行根據(jù)自己的風(fēng)控模型進(jìn)行風(fēng)控審核，對于審核通過的租戶，銀行會(huì)一次性發(fā)放一筆貸款，貸款會(huì)直接給到公寓運(yùn)營方，后期租戶會(huì)以每月分期付款的形式償還銀行貸款�！皩τ谶x取合作平臺(tái)，銀行首先會(huì)對平臺(tái)本身資質(zhì)及資金情況等進(jìn)行綜合評估考察，但此次疫情對租賃公寓的運(yùn)營方影響確實(shí)比較大，導(dǎo)致資金鏈斷裂問題。”
某青客公寓房東稱，青客公寓拖欠租金已達(dá)3個(gè)多月，且水電費(fèi)也未繳，只能強(qiáng)制收回房子另行出租。
青客公寓上市招股書顯示，2017～2019財(cái)年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，像青客、蛋殼、自如等公寓運(yùn)營平臺(tái)，都是采用長租短付的業(yè)務(wù)模式，向通過銀行分期貸款、優(yōu)惠刺激等措施獲得資金的租戶收取一次性長期資金，同時(shí)按月向房東支付租金，利用租金差價(jià)和租金支付的時(shí)間差盈利�！斑@樣的模式，一旦出現(xiàn)市場波動(dòng)或者資金挪作他用，可能導(dǎo)致運(yùn)營平臺(tái)出現(xiàn)資金斷裂的問題，風(fēng)險(xiǎn)較高。”
資金承壓無法兜底 銀行遭波及
在張大偉看來，真正的長租公寓是擁有資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)將所持資產(chǎn)整合出租，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，但長租短付的偽長租公寓模式，主要看中的是長租短付產(chǎn)生的資金池，是帶有金融屬性的業(yè)務(wù)模式，風(fēng)險(xiǎn)較高。
“由于一次性收取長期租金，為了緩解租客壓力刺激市場，長租短付的公寓運(yùn)營平臺(tái)常常會(huì)與銀行合作進(jìn)行貸款分期。隨著風(fēng)險(xiǎn)的逐步暴露，此前有租金分期貸款合作的銀行也日漸收縮，主要也是防控風(fēng)險(xiǎn)�！睆埓髠ケ硎尽�
上述多項(xiàng)投訴中所涉及
的“租金貸”業(yè)務(wù)即是金融機(jī)構(gòu)針對一次性繳納長期租金的租戶推出的一項(xiàng)分期貸款業(yè)務(wù)，也稱為“分期月付”。金融機(jī)構(gòu)與長租公寓平臺(tái)建立合作關(guān)系，平臺(tái)租戶在繳納房租時(shí)向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請，經(jīng)金融機(jī)構(gòu)審批合格后會(huì)將租戶租金一次性支付給平臺(tái)，租戶則按月分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。據(jù)多位公寓平臺(tái)業(yè)務(wù)人士稱，目前分期月付的付款形式更為常用，平臺(tái)也在積極推薦。
南京李先生表示，其在蛋殼公寓上租房，簽合約的時(shí)候要求李先生綁定銀行卡，并讓其選擇是月付還是季付等付款方式，簽完合同后就直接給了李先生貸款協(xié)議，并要求錄制視頻進(jìn)行貸款申請�！氨緛戆丛赂犊钗也⒉幌胭J款，但租房管家說我簽合同時(shí)已經(jīng)確定了月付，后面流程就必須走完，除非租客信用沒有通過銀行審核，再會(huì)通過其他方式支付�！�
蛋殼公寓某租房管家表示，每個(gè)月付款，公寓公司資金流轉(zhuǎn)不過來，都要求客戶半年付或者年付，但這樣租客付款壓力較大，因此多會(huì)選擇分期付款�！耙话銇碚f月付就是分期月付，是跟第三方銀行合作，公司需要先拿到這筆錢，然后每個(gè)月通過蛋殼APP按月給銀行還款�，F(xiàn)在分期付款的形式更符合市場需求，退房后剩下的分期由公司一次性支付給銀行，不需要租客償付�！�
據(jù)某互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士透露，長租短付模式的公寓租賃運(yùn)營平臺(tái)，與銀行合作相當(dāng)于助貸模式，銀行將租客審批的定向資金一次性給到平臺(tái)，但對資金的用途不會(huì)限制；從銀行來看，這類貸款資金成本較高，貸款利率8%～9%，一般是要平臺(tái)兜底，但如果平臺(tái)出現(xiàn)問題，銀行也會(huì)有壞賬風(fēng)險(xiǎn)�！敖陙磉@類平臺(tái)出問題的很多，今年情況又特殊，多數(shù)平臺(tái)都出現(xiàn)資金問題，實(shí)際上現(xiàn)在中小銀行做這塊業(yè)務(wù)的已經(jīng)很少了，主要是國有大行在做，不過也是以購買資產(chǎn)直接出租的形式�！�
不過記者從多家與公寓租賃運(yùn)營平臺(tái)有合作的銀行了解到，近年來風(fēng)險(xiǎn)上升，銀行對這一租金分期貸款業(yè)務(wù)已開始收緊，疫情后，銀行在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步調(diào)整，審貸放款等方面更加審慎。
來 源： 中國經(jīng)營網(wǎng)
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