上海普陀區(qū)推出了一宗總建筑面積超過32平方米的商住用地，預(yù)申請起始價約91億元，僅預(yù)申請活動的全額保證金便達(dá)到15億元。
可以看到，該宗地塊是3月24日靜安區(qū)60億掛牌一宗商辦用地之后，又一宗起拍單價超過50億的地塊。
過去一段時間，上海土地市場持續(xù)放量，各類土地掛牌、競拍頻繁。
3月份以來，上海掛牌商業(yè)或住宅用地共約30宗，起始價總金額超過445億元。
“相比起去年，今年上海推地的節(jié)奏明顯加快了不少�！睒I(yè)內(nèi)人士指出，受到疫情影響，不少地方都在努力推地。對于上海來說，或許全年都會保持這樣緊湊的推地速度。
而上海這波推地潮，無疑是房企一次“插旗補倉”的好機會。
不過，并非所有人都有實力在這場土地“爭奪戰(zhàn)”中落子。正如新推的普陀商住地塊，高昂的起拍價已經(jīng)讓部分房企“望而卻步”。
按照進(jìn)度安排表，該宗地塊將于2020年5月27日開始接受預(yù)申請報名，6月9日發(fā)布申請結(jié)果公告。
最終該地塊會花落誰家，坊間充滿著各種猜想。
90億地塊猜想
從起拍價看，該用地是上海今年以來推出的單價第二高地塊，僅次于2月份時以310.2億元掛牌的徐匯濱江綜合體地塊。
資料顯示，該地塊名為普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元地塊，地上出讓面積約為9.83萬平方米，建筑面積約為32.29萬平方米，地塊內(nèi)又分為X101-01地塊、X102-02地塊和X103-01地塊三個部分。
其中，X101-01地塊為商業(yè)、辦公用地，要求商業(yè)比例不小于20%，辦公不大于80%；X102-02地塊為商業(yè)、辦公、文化、住宅用地，要求商業(yè)比例不小于11%，辦公不大于48%，文化不大于15%，住宅不大于26%；X103-01地塊為住宅用地。
上海中原分析師盧文曦指出，對于競得者而言，該地塊的住宅部分并不需要太擔(dān)心去化方面的問題。這個地方是普陀比較成熟的居住區(qū)，生活設(shè)施配套完善。同時，也位于真如副中心輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢比較好。而且該區(qū)域新盤較少，供貨量相對稀少。
不過，正因為該區(qū)域已經(jīng)是一片頗為成熟的住宅區(qū)，再加上受鐵路影響，居民在早晚高峰出行時會出現(xiàn)較為擁堵的情況。
住宅之外，該宗地塊內(nèi)占比更大的是商業(yè)、辦公項目。根據(jù)計算，純住宅性質(zhì)的X103-01地塊加上X102-02地塊內(nèi)住宅的最大比例，整個項目住宅部分大約在9.52萬平方米，占比不到三成。
盧文曦也表示，對于競得者來說，該宗地塊重點將會是在商業(yè)、辦公項目的經(jīng)營。從地塊出讓要求來看，對于企業(yè)后續(xù)經(jīng)營的考驗不小。
按照地塊運營要求，需在地塊內(nèi)打造以銀行、證券、保險、公募基金、信托等行業(yè)的金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài)，且要求稅收落地。而土地受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起的6個月內(nèi)啟動上述企業(yè)的注冊和遷移工作，引入企業(yè)15年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)。
不低的總價，對運營要求頗高，有業(yè)內(nèi)人士猜測，中小型企業(yè)或許很難“吃得下”這一宗地塊，即便是大型房企，想要獨自去開發(fā)也有不小的挑戰(zhàn)。
“當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)上海本土企業(yè)搭上一家資金雄厚的房企共同拿地。因為本土企業(yè)具備運營和地理位置上的優(yōu)勢，只是資金不足而已�！痹撊耸恳脖硎荆圪Y拿地的可能性不大，港資大多喜歡拿條件足夠好的地來慢慢開發(fā)，這塊地可能還達(dá)不到這個要求。
“最終贏家”究竟會是誰，各方猜測不一。不過，曾經(jīng)在上海普陀區(qū)頻頻落子的中海，卻因為“圍標(biāo)”風(fēng)波的影響，而并未出現(xiàn)在眾人的猜想列表中。
業(yè)內(nèi)人士指出，在該事件沒有得到最終定性之前，不僅是中海，事件中牽連的另外兩家房企應(yīng)該都不會在這次搶地大戰(zhàn)中出現(xiàn)。
中海滬上往事
雖然大概率不會參與到本次搶地中，但說到在普陀布局，中海的規(guī)模少有人及。
僅在今年前兩個月，中海便在普陀區(qū)拿下了三個商辦項目，土地出讓總金額為76.84億元。住宅方面，據(jù)市場人士介紹，目前中海在普陀區(qū)剩下中海匯德里和中海臻如府兩個項目在售。
“從5月至今的銷售數(shù)據(jù)來看，普陀這兩個項目去化情況都還不錯，應(yīng)該能為中海回流不少資金�！�
落子上海近三十年的時間，普陀這個區(qū)域?qū)χ泻碚f意義不小。
早在九十年代初，中海地產(chǎn)便通過一個位于上海打浦橋的舊改項目，正式進(jìn)入了上海地產(chǎn)市場。不過有些可惜的是，盡管進(jìn)入上海時間很早，但中海隨后幾年時間里擴張速度卻一直沒有提上去。
轉(zhuǎn)眼間時間又過去17年，在2009年9月，一直不溫不火的中海一舉以70.06億拿下普陀長風(fēng)地塊6B、7C地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達(dá)到了129%。據(jù)悉，該地塊成為了當(dāng)時全國最貴的一幅地塊。
高價進(jìn)入普陀的中海一時風(fēng)頭無兩，但是之后又進(jìn)入了緩慢布局期。一直等到2017年之后，其在上海的布局才頻繁了起來。
截至2019年底，中海在上海這27年里共有29個項目，土地儲備114.5萬平方米，占總土地儲備1.8%。平均下來，中海每年在上海開發(fā)的項目還不到兩個。
進(jìn)入2020年，中海在上海的“緩慢”步伐似乎出現(xiàn)了變化。
對于中海年初在普陀區(qū)連續(xù)拿地的動作，有業(yè)內(nèi)人士指出，中海或許會將普陀作為銷售突破和商業(yè)地產(chǎn)版圖擴張的一個重要區(qū)域。
不得不說的是，如果不是受到“圍標(biāo)”風(fēng)波的影響，中海或許會是本次掛牌地塊的有力競爭選手。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從2018年10月至2020年2月，中海在普陀共拿下了8個地塊，其中有5宗涉及到商業(yè)、辦公用途。本次掛牌地塊擁有商辦加住宅的配置，顯然很對中海的胃口。
來 源：每日經(jīng)濟新聞
編 輯：chenhong
