上海普陀區(qū)推出了一宗總建筑面積超過(guò)32平方米的商住用地，預(yù)申請(qǐng)起始價(jià)約91億元，僅預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)的全額保證金便達(dá)到15億元。
可以看到，該宗地塊是3月24日靜安區(qū)60億掛牌一宗商辦用地之后，又一宗起拍單價(jià)超過(guò)50億的地塊。
過(guò)去一段時(shí)間，上海土地市場(chǎng)持續(xù)放量，各類(lèi)土地掛牌、競(jìng)拍頻繁。
3月份以來(lái)，上海掛牌商業(yè)或住宅用地共約30宗，起始價(jià)總金額超過(guò)445億元。
“相比起去年，今年上海推地的節(jié)奏明顯加快了不少。”業(yè)內(nèi)人士指出，受到疫情影響，不少地方都在努力推地。對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，或許全年都會(huì)保持這樣緊湊的推地速度。
而上海這波推地潮，無(wú)疑是房企一次“插旗補(bǔ)倉(cāng)”的好機(jī)會(huì)。
不過(guò)，并非所有人都有實(shí)力在這場(chǎng)土地“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中落子。正如新推的普陀商住地塊，高昂的起拍價(jià)已經(jīng)讓部分房企“望而卻步”。
按照進(jìn)度安排表，該宗地塊將于2020年5月27日開(kāi)始接受預(yù)申請(qǐng)報(bào)名，6月9日發(fā)布申請(qǐng)結(jié)果公告。
最終該地塊會(huì)花落誰(shuí)家，坊間充滿(mǎn)著各種猜想。
90億地塊猜想
從起拍價(jià)看，該用地是上海今年以來(lái)推出的單價(jià)第二高地塊，僅次于2月份時(shí)以310.2億元掛牌的徐匯濱江綜合體地塊。
資料顯示，該地塊名為普陀區(qū)萬(wàn)里社區(qū)W060701單元地塊，地上出讓面積約為9.83萬(wàn)平方米，建筑面積約為32.29萬(wàn)平方米，地塊內(nèi)又分為X101-01地塊、X102-02地塊和X103-01地塊三個(gè)部分。
其中，X101-01地塊為商業(yè)、辦公用地，要求商業(yè)比例不小于20%，辦公不大于80%；X102-02地塊為商業(yè)、辦公、文化、住宅用地，要求商業(yè)比例不小于11%，辦公不大于48%，文化不大于15%，住宅不大于26%；X103-01地塊為住宅用地。
上海中原分析師盧文曦指出，對(duì)于競(jìng)得者而言，該地塊的住宅部分并不需要太擔(dān)心去化方面的問(wèn)題。這個(gè)地方是普陀比較成熟的居住區(qū)，生活設(shè)施配套完善。同時(shí)，也位于真如副中心輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較好。而且該區(qū)域新盤(pán)較少，供貨量相對(duì)稀少。
不過(guò)，正因?yàn)樵搮^(qū)域已經(jīng)是一片頗為成熟的住宅區(qū)，再加上受鐵路影響，居民在早晚高峰出行時(shí)會(huì)出現(xiàn)較為擁堵的情況。
住宅之外，該宗地塊內(nèi)占比更大的是商業(yè)、辦公項(xiàng)目。根據(jù)計(jì)算，純住宅性質(zhì)的X103-01地塊加上X102-02地塊內(nèi)住宅的最大比例，整個(gè)項(xiàng)目住宅部分大約在9.52萬(wàn)平方米，占比不到三成。
盧文曦也表示，對(duì)于競(jìng)得者來(lái)說(shuō)，該宗地塊重點(diǎn)將會(huì)是在商業(yè)、辦公項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。從地塊出讓要求來(lái)看，對(duì)于企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的考驗(yàn)不小。
按照地塊運(yùn)營(yíng)要求，需在地塊內(nèi)打造以銀行、證券、保險(xiǎn)、公募基金、信托等行業(yè)的金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài)，且要求稅收落地。而土地受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起的6個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)上述企業(yè)的注冊(cè)和遷移工作，引入企業(yè)15年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)。
不低的總價(jià)，對(duì)運(yùn)營(yíng)要求頗高，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，中小型企業(yè)或許很難“吃得下”這一宗地塊，即便是大型房企，想要獨(dú)自去開(kāi)發(fā)也有不小的挑戰(zhàn)。
“當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)上海本土企業(yè)搭上一家資金雄厚的房企共同拿地。因?yàn)楸就疗髽I(yè)具備運(yùn)營(yíng)和地理位置上的優(yōu)勢(shì)，只是資金不足而已。”該人士也表示，港資拿地的可能性不大，港資大多喜歡拿條件足夠好的地來(lái)慢慢開(kāi)發(fā)，這塊地可能還達(dá)不到這個(gè)要求。
“最終贏家”究竟會(huì)是誰(shuí)，各方猜測(cè)不一。不過(guò)，曾經(jīng)在上海普陀區(qū)頻頻落子的中海，卻因?yàn)椤皣鷺?biāo)”風(fēng)波的影響，而并未出現(xiàn)在眾人的猜想列表中。
業(yè)內(nèi)人士指出，在該事件沒(méi)有得到最終定性之前，不僅是中海，事件中牽連的另外兩家房企應(yīng)該都不會(huì)在這次搶地大戰(zhàn)中出現(xiàn)。
中海滬上往事
雖然大概率不會(huì)參與到本次搶地中，但說(shuō)到在普陀布局，中海的規(guī)模少有人及。
僅在今年前兩個(gè)月，中海便在普陀區(qū)拿下了三個(gè)商辦項(xiàng)目，土地出讓總金額為76.84億元。住宅方面，據(jù)市場(chǎng)人士介紹，目前中海在普陀區(qū)剩下中海匯德里和中海臻如府兩個(gè)項(xiàng)目在售。
“從5月至今的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，普陀這兩個(gè)項(xiàng)目去化情況都還不錯(cuò)，應(yīng)該能為中�；亓鞑簧儋Y金。”
落子上海近三十年的時(shí)間，普陀這個(gè)區(qū)域?qū)χ泻?lái)說(shuō)意義不小。
早在九十年代初，中海地產(chǎn)便通過(guò)一個(gè)位于上海打浦橋的舊改項(xiàng)目，正式進(jìn)入了上海地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)有些可惜的是，盡管進(jìn)入上海時(shí)間很早，但中海隨后幾年時(shí)間里擴(kuò)張速度卻一直沒(méi)有提上去。
轉(zhuǎn)眼間時(shí)間又過(guò)去17年，在2009年9月，一直不溫不火的中海一舉以70.06億拿下普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊6B、7C地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了129%。據(jù)悉，該地塊成為了當(dāng)時(shí)全國(guó)最貴的一幅地塊。
高價(jià)進(jìn)入普陀的中海一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩，但是之后又進(jìn)入了緩慢布局期。一直等到2017年之后，其在上海的布局才頻繁了起來(lái)。
截至2019年底，中海在上海這27年里共有29個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備114.5萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備1.8%。平均下來(lái)，中海每年在上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還不到兩個(gè)。
進(jìn)入2020年，中海在上海的“緩慢”步伐似乎出現(xiàn)了變化。
對(duì)于中海年初在普陀區(qū)連續(xù)拿地的動(dòng)作，有業(yè)內(nèi)人士指出，中海或許會(huì)將普陀作為銷(xiāo)售突破和商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)張的一個(gè)重要區(qū)域。
不得不說(shuō)的是，如果不是受到“圍標(biāo)”風(fēng)波的影響，中海或許會(huì)是本次掛牌地塊的有力競(jìng)爭(zhēng)選手。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年10月至2020年2月，中海在普陀共拿下了8個(gè)地塊，其中有5宗涉及到商業(yè)、辦公用途。本次掛牌地塊擁有商辦加住宅的配置，顯然很對(duì)中海的胃口。
來(lái) 源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編 輯：chenhong
