2020Q1一線城市資產(chǎn)價值TOP20寫字樓全部位于上海和北京，其中上海13座，北京7座；全部位于核心商務(wù)區(qū)，且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高，TOP20寫字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街。上榜項目最低單價約9萬元/㎡，最高超過12萬元/㎡，平均租金16.8元/天/㎡，平均出租率88%。深圳寫字樓最高排名22，距離上榜差兩名；廣州最高排名150，與TOP20相距甚遠(yuǎn)。
總體來說，TOP20項目作為國內(nèi)寫字樓價值最高的項目，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。疫情下雖然單價普遍有所下降，但地位依然穩(wěn)固。
2019年，整體經(jīng)濟(jì)疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下，國內(nèi)寫字樓市場承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個寫字樓市場雪上加霜。克而瑞CAIC就疫情前后監(jiān)測的一線城市六百余個項目最近兩個季度的價值數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，最終評出一線城市寫字樓價值TOP20榜單以及四大一線城市寫字樓價值TOP20榜單，為您展現(xiàn)疫情之下一線城市最值錢的寫字樓項目。
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一線城市TOP20=京滬TOP20？！
廣深無一項目入榜，單價門檻9萬元/㎡
▌TOP20均為京滬項目，金融業(yè)聚集區(qū)價值更高
2020年一季度一線城市資產(chǎn)價值TOP20寫字樓全部位于上海和北京，其中上海13座，北京7座；全部位于核心商務(wù)區(qū)，且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高，TOP20寫字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街，TOP5全部位于上海陸家嘴和北京金融街；絕大多數(shù)寫字樓運(yùn)營情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，TOP20寫字樓平均租金16.8元/天/㎡，平均出租率88%。上榜項目最低單價約9萬元/㎡，最高單價超過12萬元/㎡，平均單價10萬元/㎡。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
▌深圳寫字樓入圍近在咫尺，廣州寫字樓價值整體偏低
今年一季度深圳寫字樓均價最高的是6.3萬元/㎡的前海商務(wù)區(qū)，與北京的東長安商務(wù)區(qū)、上海的外灘商務(wù)區(qū)均價接近；單價最高的寫字樓是8.9萬元/㎡的深圳嘉里建設(shè)廣場二期，在本次調(diào)研覆蓋的600多個項目中排名第22，距離上榜只差兩名。廣州寫字樓均價最高的是4.1萬元/㎡的珠江新城CBD，大致相當(dāng)于北京的望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)、上海的徐匯濱江商務(wù)區(qū)、深圳的科技園商務(wù)區(qū)，廣州的頂級核心商務(wù)區(qū)與其他一線城市的次級、新興商務(wù)區(qū)價值接近，廣州寫字樓的整體市場價值可見一斑；單價最高的寫字樓是5.7萬元/㎡的廣州周大福金融中心，排名第150，與TOP20相距甚遠(yuǎn)。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
▌TOP20項目整體抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，不同經(jīng)營策略導(dǎo)致價值分化
與去年四季度相比，今年一季度TOP20的上榜項目變化不大，但榜內(nèi)項目名次發(fā)生了較多調(diào)整，共有10個項目名次上升，最高上升8名，共有7個項目名次下降，最低下降9名。其中名次升幅較大的項目主要集中在北京CBD，名次降幅較大的項目則主要集中在北京金融街商務(wù)區(qū)，產(chǎn)生這一結(jié)果的主要原因在于這兩個商務(wù)區(qū)在疫情期間采取了不同的經(jīng)營策略。在CAIC調(diào)研覆蓋的金融街商務(wù)區(qū)項目中有78%的項目在疫情期間為維護(hù)樓宇形象不降租金，租戶流失情況嚴(yán)重，各項目出租率環(huán)比平均下降6.2個百分點(diǎn)，最終導(dǎo)致區(qū)內(nèi)67%的項目價值排名下降；而CBD則有過半數(shù)的項目主動降低租金吸引租戶，以各項目租金平均下降3.2%的代價換來了區(qū)內(nèi)近八成的項目出租率不變，最終區(qū)內(nèi)78%的項目實(shí)現(xiàn)了價值排名的上升。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
四城TOP20：城市分化、表現(xiàn)各異
▌北京：CBD最多、金融街最貴，單價門檻7.4萬元/㎡
北京的TOP20項目分布較廣，雖然CBD上榜11個項目占比較重，但除三元橋燕莎以外的其他四個核心商務(wù)區(qū)均有項目入圍，與其他一線城市相比，北京的核心商務(wù)區(qū)發(fā)展相對均衡。次級商務(wù)區(qū)雖無項目入圍，但價值最高的亞奧商務(wù)區(qū)恒毅大廈單價7.2萬元/㎡，已逼近入圍門檻。而北京目前唯一的新興商務(wù)區(qū)——麗澤商務(wù)區(qū)價值最高的金唐國際金融大廈單價約6.5萬元/㎡，排名第35，距離TOP20門檻還存在一定距離。
TOP20項目中金融街商務(wù)區(qū)寫字樓價值最高，但同時區(qū)內(nèi)寫字樓價值分化嚴(yán)重，TOP20與非TOP20項目在價值上出現(xiàn)明顯斷檔，相差近2萬元/㎡。超七成的上榜項目運(yùn)營情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，TOP20寫字樓平均租金17.3元/天/㎡，平均出租率94.5%。上榜項目最低單價中國衛(wèi)星通信大廈7.4萬元/㎡，最高單價泰康國際大廈10.7萬元/㎡，平均單價8.5萬元/㎡。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
▌上海：浦東浦西各半、陸家嘴包攬前三，單價門檻8.5萬元/㎡
上海TOP20項目在浦東和浦西的數(shù)量基本相當(dāng)，但浦西分布較為分散，浦東則全部在陸家嘴商務(wù)區(qū)。除陸家嘴外，浦東價值最高的項目是位于竹園商務(wù)區(qū)的的陸家嘴金控廣場，單價7.7萬元/㎡，排名第29，短期內(nèi)難以改變TOP20榜單內(nèi)浦東的商務(wù)區(qū)格局。非核心商務(wù)區(qū)項目與入圍門檻存在明顯差距，其中次級商務(wù)區(qū)價值最高的是新民洋商務(wù)區(qū)的浦東金融廣場，單價6.6萬元/㎡，不但距離入圍遙遠(yuǎn)，與新興商務(wù)區(qū)的北外灘白玉蘭廣場也有一定差距。頭部項目價值差距的背后是以前灘、后灘、北外灘等為代表的新興商務(wù)區(qū)近年來強(qiáng)勢崛起，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，項目價值水漲船高。
TOP20項目中前三名均位于陸家嘴商務(wù)區(qū)，上榜項目所在商務(wù)區(qū)中新天地商務(wù)區(qū)內(nèi)項目分化嚴(yán)重，TOP20與非TOP20項目存在明顯價值斷檔，僅配套設(shè)施充足的企業(yè)天地及企業(yè)廣場部分項目可以入圍。TOP20寫字樓的經(jīng)營數(shù)據(jù)（租金*出租率）均超過所在商務(wù)區(qū)均值的20%以上，TOP20寫字樓平均租金13.8元/天/㎡，平均出租率87%。上榜項目最低單價中融碧玉藍(lán)天8.5萬元/㎡，最高單價上海國金中心12.3萬元/㎡，平均單價9.7萬元/㎡。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
▌廣州：珠江新城一區(qū)獨(dú)大，單價門檻3.8萬元/㎡
廣州的TOP20項目高度集中，珠江新城CBD占比高達(dá)90%，天河北商務(wù)區(qū)僅占10%，白玉新城商務(wù)區(qū)無項目上榜，三個核心商務(wù)區(qū)發(fā)展極不平衡。新興商務(wù)區(qū)價值最高的是琶洲國際會展商務(wù)區(qū)的廣交會大廈，排名第28，略高于次級商務(wù)區(qū)價值最高的北京路商務(wù)區(qū)恒基中心，排名第36。
TOP20寫字樓運(yùn)營情況均優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，平均租金6.5元/天/㎡，平均出租率91.5%。上榜項目最低單價合景國際金融廣場3.8萬元/㎡，最高單價廣州周大福金融中心5.7萬元/㎡，平均單價4.5萬元/㎡。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
▌深圳：新興商務(wù)區(qū)近五成，單價門檻5.9萬元/㎡
深圳的TOP20項目分布雖然也存在傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)占比過高的情況，但與其他一線城市的不同之處在于其上榜項目在核心、次級和新興商務(wù)區(qū)都有分布，城市整體商務(wù)區(qū)發(fā)展較為均衡，其中近一半的項目位于新興商務(wù)區(qū)，后發(fā)商務(wù)區(qū)成長較快。
TOP20項目所在商務(wù)區(qū)除蔡屋圍商務(wù)區(qū)外，區(qū)內(nèi)項目無明顯價值分化斷檔現(xiàn)象，TOP20寫字樓平均租金10.1元/天/㎡，平均出租率74%。上榜項目最低單價深圳東海國際中心A座5.9萬元/㎡，最高單價深圳嘉里建設(shè)廣場二期8.9萬元/㎡，平均單價6.9萬元/㎡。
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
來源:克而瑞資管
