近日，戴德梁行最新研究報(bào)告顯示，受疫情爆發(fā)的影響，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)于節(jié)后短期內(nèi)基本處于停滯狀態(tài)。一季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比上年末下降3%，空置率24.6%；優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金較去年末下降7.97%，預(yù)計(jì)二季度商業(yè)空置率料將上升，到四季度市場(chǎng)活躍度有望逐漸恢復(fù)。
延續(xù)上年走低態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫字樓租金季度下滑3%
受疫情影響，春節(jié)至2020年一季度末深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)基本處于停滯狀態(tài)，已成交的租賃或買賣活動(dòng)幾乎皆在春節(jié)前完成。
具體來(lái)看，一季度，深圳3座甲級(jí)寫字樓投入使用，帶來(lái)共計(jì)30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，存量推升至582.4萬(wàn)平方米。業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)的大面積入駐令供應(yīng)的去化取得一定成效，市內(nèi)吸納量在此帶動(dòng)下達(dá)到85,587平方米。經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)季度的需求疲軟，又臨近新年換租節(jié)點(diǎn)，業(yè)主給予更多租金優(yōu)惠留住到期租戶，一季度深圳租金環(huán)比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此舉在一定程度上加速存量物業(yè)空置面積的去化，但在大體量新增供應(yīng)的影響下，空置率仍環(huán)比上漲2.6個(gè)百分點(diǎn)24.6%。企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)較往年延后，疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)租金及空置的影響還未有顯著顯現(xiàn)。
北上廣深甲級(jí)寫字樓租金及空置率對(duì)比圖
從各區(qū)的表現(xiàn)來(lái)看，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個(gè)別商務(wù)空間運(yùn)營(yíng)商租約到期，空置率環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至14.98%，租金環(huán)比 下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下租金環(huán)比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率則有一定的改善微降至16.04%。三個(gè)新增供應(yīng)均位于南山區(qū)，空置率繼續(xù)環(huán)比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
戴德梁行表示，目前金融、專業(yè)服務(wù)以及中小規(guī)�？萍脊镜葥Q租擴(kuò)租需求相對(duì)謹(jǐn)慎，有實(shí)力的科技公司則在更長(zhǎng)的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報(bào)價(jià)等方面爭(zhēng)取更多權(quán)益。供應(yīng)端來(lái)看，成熟優(yōu)質(zhì)物業(yè)展現(xiàn)出更高的抗壓性，給予的租金減免相對(duì)有限；而部分空置水平較高的新物業(yè)則更愿意以低于市場(chǎng)平均水平的租金價(jià)格吸引優(yōu)質(zhì)客戶，以期在后續(xù)可見(jiàn)的需求疲態(tài)中提前鎖定稀缺的客戶資源。雖疫情對(duì)眾多行業(yè)造成重創(chuàng)，但也加速了線上娛樂(lè)、線上即時(shí)配送、5G大數(shù)據(jù)、保險(xiǎn)健康等行業(yè)的逆勢(shì)前行，相關(guān)需求已于季度末逐漸活躍于深圳寫字樓租務(wù)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)后續(xù)將成為深圳甲級(jí)寫字樓需求的亮點(diǎn)。
寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內(nèi)市場(chǎng)。商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)仍尚待恢復(fù)，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響或?qū)⒂诙径乳_(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)悉，疫情期間在建項(xiàng)目工期相應(yīng)延后直接影響全年供應(yīng)，預(yù)計(jì)不少項(xiàng)目入市時(shí)間將延至明年，此外部分原定于上半年入市的項(xiàng)目恐將于年底扎堆入市，對(duì)于剛剛從疫情中恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的寫字樓市場(chǎng)而言無(wú)疑又要迎來(lái)一場(chǎng)大考，業(yè)主在提升服務(wù)增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也需調(diào)整租賃策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。盡管項(xiàng)目延期概率大增，但未來(lái)五年持續(xù)高供應(yīng)的趨勢(shì)不改，在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
平均租金有所下滑
春節(jié)后，為預(yù)防疫情蔓延，深圳大部分優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心采取縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，甚至?xí)和I(yíng)業(yè)的臨時(shí)性措施以降低感染風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)為避免聚集，消費(fèi)者減少了外出活動(dòng)，商場(chǎng)的客流量、銷售額跌至谷底，在1月底至2月份除日消品超市外多數(shù)線下商業(yè)幾近停擺。
出于減輕商戶的損失同時(shí)增強(qiáng)與商戶的長(zhǎng)期合作關(guān)系的考慮，深圳主要購(gòu)物中心業(yè)主紛紛實(shí)施疫情期間減免租金的措施，免租期多為1周至半個(gè)月。租金方面，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金則下降7.97%至每月每平方米830.6元。考慮到疫情徹底結(jié)束后商業(yè)經(jīng)營(yíng)或能實(shí)現(xiàn)較快恢復(fù)，低空置率的成熟商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)整壓力相對(duì)較小；而原本已經(jīng)承受招商壓力的新項(xiàng)目或是空置率較高的存量物業(yè)，將不得不面對(duì)疫情沖擊后更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，租金降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
在商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)嚴(yán)重受阻的當(dāng)下，招商及退租等市場(chǎng)活動(dòng)鮮有發(fā)生，截至2020年第一季度末，深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心并未見(jiàn)大面積退租的情況，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率為4.1%，與去年末基本持平。然而，疫情的傳播及相關(guān)的防疫舉措對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成的沖擊恐令部分資金實(shí)力相對(duì)較弱的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶面臨生死考驗(yàn)，并進(jìn)一步在短期的空置率指標(biāo)中得以體現(xiàn)，預(yù)計(jì)隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，第二季度深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率將有所上升。
需求端來(lái)看，受疫情影響部分品牌有意放緩或擱置擴(kuò)張計(jì)劃，如星巴克預(yù)計(jì)受到疫情影響中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)在第一季度的營(yíng)收將減少最多4.3億美元，并宣布暫停中國(guó)開(kāi)店計(jì)劃......此類舉措將令二季度新增需求繼續(xù)保持低水平；但隨著疫情逐漸被控制，預(yù)計(jì)四季度的商業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)復(fù)蘇，同期商家調(diào)整后的年度發(fā)展計(jì)劃逐步落定，商用物業(yè)的尋租需求也有望逐漸恢復(fù)。
非核心優(yōu)質(zhì)商業(yè)將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。戴德梁行預(yù)測(cè)，疫情防控措施的貫徹執(zhí)行或令部分在建項(xiàng)目工期受到影響，原定于年內(nèi)入市的部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)將受到工期及招商進(jìn)度的拖累而有所延期，但多數(shù)業(yè)主仍積極推動(dòng)、協(xié)調(diào)進(jìn)展。另一方面，疫情之后，商場(chǎng)的硬件和商戶的軟件在衛(wèi)生安全上都會(huì)升級(jí)，而在商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開(kāi)放空間。此外，隨著職住一體化的推進(jìn)，非核心優(yōu)質(zhì)商業(yè)將承接外溢消費(fèi)和外溢商戶，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營(yíng)銷、"最后一公里"的打通都會(huì)成為其重要元素。
來(lái)源：中國(guó)銀河證券
