2020年的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，可謂陣痛不斷。
多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在2020年出現(xiàn)資金問題，即使是蛋殼、青客這樣的“頭部”企業(yè)也未能幸免。尤其是蛋殼公寓事件，引發(fā)各方對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)癥結(jié)何在、今后何去何從的熱議。
接受記者采訪的專家認(rèn)為，雖然疫情對(duì)租賃市場(chǎng)造成不小沖擊，但并非長(zhǎng)租公寓企業(yè)遭遇生存難題的源頭，只能算是誘因之一。租金貸在推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也放大了行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。為擴(kuò)大規(guī)模，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出”模式，一味追求“野蠻生長(zhǎng)”，并未充分考慮現(xiàn)金流安全、商業(yè)模式可持續(xù)性。
因長(zhǎng)租公寓涉及面廣、社會(huì)影響較大，多地監(jiān)管部門紛紛發(fā)文，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。
“今年對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言是很關(guān)鍵的一年。內(nèi)外交錯(cuò)之中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)面臨戰(zhàn)略方向的調(diào)整。蛋殼公寓事件也暴露出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要更加完善的監(jiān)管政策。預(yù)計(jì)明年相關(guān)政策將更加完善，政策支持及監(jiān)管有望進(jìn)一步細(xì)化�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。
年內(nèi)30余家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆倉(cāng)
受疫情等因素影響，今年不少城市房屋出租空置率有所上升，部分長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)因流動(dòng)性短缺問題加劇，陷入資金危機(jī)。
杭州、武漢、重慶、成都、合肥等城市，先后出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆倉(cāng)、跑路等現(xiàn)象。據(jù)財(cái)聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)至少已有30家長(zhǎng)租公寓企業(yè)相繼爆倉(cāng)，這其中包括友客、巢客、嵐越、適享公寓、寓意公寓、嗨客、匠寓、城家、詩(shī)品、夢(mèng)嶺等中小型長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)，以工商登記為準(zhǔn)，全國(guó)目前已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。
不僅是中小型長(zhǎng)租公寓企業(yè)，一些大型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，也是狀況頻出。
2020年5月，市場(chǎng)一度出現(xiàn)“長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓破產(chǎn)傳聞，隨后該公司進(jìn)行了否認(rèn)。財(cái)聯(lián)社記者從行業(yè)內(nèi)知情人士處獲悉，當(dāng)時(shí)青客公寓實(shí)際上已經(jīng)爆倉(cāng)，其負(fù)責(zé)人也被約談過，不過在政府支持下，由建行進(jìn)場(chǎng)接盤。
與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)自如，在五月也傳出資金鏈緊張的消息。多位自如業(yè)主接連發(fā)聲，稱自如方面要求業(yè)主降低租金，否則將單方面解約。景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉曾指出，“自如聯(lián)系業(yè)主降租金的核心原因，是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。”
蛋殼公寓的情況則更加嚴(yán)峻。今年上半年該公司屢次被曝出資金緊張，下半年，問題愈演愈烈。10月份，多地出現(xiàn)蛋殼公寓合作商上門討債事件。11月6日，央視點(diǎn)名曝光了蛋殼公寓，披露其“深陷流動(dòng)性危機(jī)”。
資金問題背后的商業(yè)模式拷問
多位接受記者采訪的專家認(rèn)為，“高進(jìn)低出，長(zhǎng)收短付”模式，是長(zhǎng)租公寓出問題的主因。
上述模式需要運(yùn)營(yíng)企業(yè)不斷做大規(guī)模、不斷引入新租客、租金不斷上漲，才能持續(xù)下去。一旦遭遇市場(chǎng)下行，租客減少、租金上漲乏力，這種模式便無法持續(xù)下去。
“激進(jìn)擴(kuò)張疊加疫情影響，令長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資金短缺問題進(jìn)一步凸顯�！笨硕鹗紫治鰩煻票硎�。
克而瑞在一份研究報(bào)告指出，作為創(chuàng)業(yè)系的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，資本市場(chǎng)熱度褪去后，如果自身造血能力較弱，規(guī)模擴(kuò)張?jiān)酱�，越容易造成企業(yè)虧損加劇。
以青客公寓為例，其近幾年財(cái)務(wù)狀況
堪憂。2017年-2019年，該公司連續(xù)三年出現(xiàn)虧損，虧損額分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。據(jù)青客公寓2020年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告，截至3月31日，公司凈虧損約4.168億元，相較于去年同期增加1.153億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。
蛋殼公寓在今年“出事”之前，已連續(xù)三年出現(xiàn)虧損。據(jù)蛋殼招股書及財(cái)報(bào)，2017年-2019年和2020年第一季度，其凈虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為1.15億元、-11.64億元、-19.11億和-1.21億元。
就長(zhǎng)租公寓所面臨的財(cái)務(wù)問題，董浩表示，機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，從收房到出租存在時(shí)間差，并且前期收房、改造、裝修、配置等成本都要提前支付，擴(kuò)張階段的企業(yè)收入成本在時(shí)間上不匹配的問題更加突出。這種模式一旦遭遇現(xiàn)金流趨緊，企業(yè)將面臨很大財(cái)務(wù)壓力。
克而瑞在前述報(bào)告中指出，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓仍處于發(fā)展階段，參與者多為初創(chuàng)公司，還有少量中介和房企。在爭(zhēng)規(guī)模階段，初創(chuàng)企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維采取較激進(jìn)擴(kuò)張，盲目補(bǔ)貼做大規(guī)模，資本離場(chǎng)后很容易因資金短缺而陷入困境。
“未來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨穩(wěn)，需依靠平臺(tái)自身造血能力維持成長(zhǎng)。行業(yè)應(yīng)回歸重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期邏輯，注重精細(xì)化管理的道路上，通過提升服務(wù)附加值并向平臺(tái)化發(fā)展，適當(dāng)合理結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，來提升自身造血能力�！倍票硎�。
應(yīng)從“野蠻生長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)
對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)如何破解目前困境，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)從內(nèi)、外兩個(gè)角度來分析。
“從當(dāng)下到未來，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)擺脫套利模式，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)是大趨勢(shì)。”世聯(lián)行聯(lián)席董事長(zhǎng)陳勁松此前向記者表示。
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來，從長(zhǎng)租公寓企業(yè)本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊，野蠻擴(kuò)張的模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。
“未來長(zhǎng)租公寓行業(yè)將走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路，這對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，在服務(wù)水平和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都亟待提升�！标愊鲈诮邮苡浾卟稍L時(shí)說。
從外部而言，加強(qiáng)對(duì)這一行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管，迫在眉睫。
針對(duì)近期長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)、跑路等現(xiàn)象，日前多地發(fā)布通知，要求對(duì)住房租賃企業(yè)所收租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，并對(duì)“穩(wěn)租金”提出相關(guān)規(guī)定。
其中，西安、杭州、重慶和深圳四城政策主要加強(qiáng)平臺(tái)資金管理，避免資金被挪用，防止再次發(fā)生長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)事件；石家莊、成都、合肥和南京四城政策，主要包括加強(qiáng)平臺(tái)租賃合同監(jiān)管、規(guī)范行業(yè)行為等。
“這些舉措，是相關(guān)部門對(duì)長(zhǎng)租公寓問題做出的積極反應(yīng)，表明政府對(duì)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序、堵住長(zhǎng)租公寓監(jiān)管漏洞的決心。穩(wěn)租金，可能會(huì)成為調(diào)控一個(gè)重要方向�！标愊稣f。
一位長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資深從業(yè)者告訴記者，“現(xiàn)在政府部門已經(jīng)高度關(guān)注這一市場(chǎng)。以北京為例，明年北京‘兩會(huì)’上，或許會(huì)出臺(tái)地方性房屋租賃法，涵蓋長(zhǎng)租公寓資金監(jiān)管等內(nèi)容。屆時(shí)整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生很大的變化�！�
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰在公開場(chǎng)合表示，伴隨各項(xiàng)制度的規(guī)范度進(jìn)一步提高，對(duì)行業(yè)保障和鼓勵(lì)政策的出臺(tái)，期待未來會(huì)有平臺(tái)化的公司，來提高自身標(biāo)準(zhǔn)及消費(fèi)者體驗(yàn)，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)水平提升。
來 源： 財(cái)聯(lián)社
編 輯：liuy
