如今互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在土地市場(chǎng)上已經(jīng)成為一股不可忽視的重要力量。
“有的頭部互聯(lián)網(wǎng)公司持有的辦公樓面積，比很多房地產(chǎn)企業(yè)的持有面積大得多，只是他們不是開發(fā)商，大家不太關(guān)注而已�！�11月30日，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
10天前，上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站顯示，上海楊浦區(qū)定海社區(qū)N090603單元一宗地成交，出讓面積5.26萬(wàn)平方米，成交價(jià)65.41億元，競(jìng)得人為漢海信息技術(shù)（上海）有限公司（下稱“漢海信息技術(shù)公司”）。
天眼查信息顯示，漢海信息技術(shù)公司成立于2006年，現(xiàn)在法定代表人為張晶，注冊(cè)資本4.95億美元；該公司控股股東為DianPing （Hong Kong）Limited，其架構(gòu)于點(diǎn)評(píng)公司（DianPing Holdings）下，背后即為港股上市互聯(lián)網(wǎng)公司美團(tuán)。
與此次美團(tuán)首次購(gòu)置土地不同，許多頭部互聯(lián)網(wǎng)公司，如阿里巴巴、騰訊、京東等已在全國(guó)多地持有物業(yè)資產(chǎn)。
一位北京土地市場(chǎng)資深人士告訴記者，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司資金實(shí)力雄厚，拿地一方面是用于辦公以及員工��；另一方面，也可分散投資，商辦類的資產(chǎn)可以用來(lái)抵押融資；地方政府招商，期待高科技企業(yè)帶去稅收、就業(yè)和消費(fèi)，提升城市整體實(shí)力。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員譚浩俊認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在經(jīng)過多年的發(fā)展后，頗具規(guī)模，有的上市企業(yè)在資金實(shí)力相對(duì)充沛的情況下，也需要有一塊相對(duì)固定的地方去發(fā)展。一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租房的代價(jià)也很高，索性自己拿地建房自持物業(yè)。此外，在地方投資一些土地和房產(chǎn)，公司也可以享受到地方政府給予的優(yōu)惠政策。
互聯(lián)網(wǎng)公司上市或融資后熱衷自購(gòu)物業(yè)
作為一家創(chuàng)立于2010年，市值達(dá)1.8萬(wàn)億港元的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，11月20日斥巨資在上海拿地，是美團(tuán)首次購(gòu)置如此規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)。
快速擴(kuò)張，是移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng)業(yè)公司的共同特點(diǎn)，而美團(tuán)是其中的典型代表。員工數(shù)量的變化也最能說(shuō)明問題，公開信息顯示，2014年底，美團(tuán)的員工人數(shù)為8000人，到了2015年底，員工人數(shù)已經(jīng)超過2萬(wàn)人。
而在此期間，美團(tuán)都在租房創(chuàng)業(yè)。它的租賃的辦公地分散在北京的恒電大廈、科創(chuàng)大廈、到旁邊的奔馳大廈、施耐德大樓等多處寫字樓，面積超過30萬(wàn)平方米。
從美團(tuán)在北京望京區(qū)域租賃的辦公樓來(lái)看，如眾運(yùn)大廈、望京科技園、啟明大廈、數(shù)碼港大廈等，美團(tuán)更傾向于租賃租金相對(duì)便宜的產(chǎn)業(yè)園或者乙級(jí)寫字樓，這也是眾多成長(zhǎng)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的特點(diǎn)。
今年11月2日，作為“抖音”等短視頻應(yīng)用的母公司，字節(jié)跳動(dòng)正式啟用位于北京市海淀區(qū)的方恒時(shí)尚中心作為一處辦公地點(diǎn)，一個(gè)數(shù)千人規(guī)模的團(tuán)隊(duì)正式入駐。
自2012年創(chuàng)立以來(lái)，字節(jié)跳動(dòng)與上述美團(tuán)一樣，在北京長(zhǎng)期沒有自有辦公樓。其北京總部位于中航廣場(chǎng)，各大辦公樓則分散在海淀區(qū)北三環(huán)和北四環(huán)附近，包括知春路、中關(guān)村和五道口等地，約三十處，均為租賃性質(zhì)。
為此，字節(jié)跳動(dòng)各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常搬家，內(nèi)部員工一度自嘲這是“不怕搬家”的始終創(chuàng)業(yè)文化。
更早一些，2015年，小米CEO雷軍曾在微博發(fā)布消息。他說(shuō)，小米在北京創(chuàng)業(yè)五年，像北漂，首先是銀谷大廈，接著是卷石大廈、宏源大廈，再搬到五彩城大廈，又租了五彩城周圍四棟樓，幾乎一年搬一次。即便如此，小米搬家的速度也趕不上公司規(guī)模的不斷擴(kuò)張。
直到2015年7月22日，小米自有的科技園開始動(dòng)工建設(shè)，地點(diǎn)位于北京市海淀區(qū)，占地總面積為22萬(wàn)平方米，一共修建8棟辦公樓，投入金額約20億元。
環(huán)業(yè)投資中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)公司本身具有輕資產(chǎn)的屬性，尤其在創(chuàng)業(yè)初期現(xiàn)金流匱乏的情況下，基本上都是租房辦公的。但是在這些互聯(lián)網(wǎng)公司獲得大量融資或者上市融資以后，資金相對(duì)寬松，再加上業(yè)務(wù)擴(kuò)展和人員增長(zhǎng)非�？�，自用辦公場(chǎng)地需求就非常強(qiáng)烈。
他表示，由于一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期呈單邊上漲趨勢(shì)，企業(yè)在現(xiàn)金流允許的情況下購(gòu)置自用物業(yè)或者買地自建物業(yè)。除了方便自用以外，無(wú)論從提升企業(yè)形象、內(nèi)部管理效率還是獲取資產(chǎn)增值收益方面都是非常有益的，這恐怕是解決了資金瓶頸的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)熱衷于買樓和自建物業(yè)的綜合考量。
定向出讓附加優(yōu)惠政策 嘗到拿地“甜頭”
從整個(gè)土地的出讓過程來(lái)看，美團(tuán)拿的這塊地，很有定向出讓的意味。
今年9月29日，上海市楊浦區(qū)人民政府與美團(tuán)就上�？偛炕嘏e行了簽約儀式，美團(tuán)上�？偛炕貙⒙鋺魲钇譃I江。
美團(tuán)集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官王興當(dāng)時(shí)表示，將以此次簽約為契機(jī)推動(dòng)公司業(yè)務(wù)快速深度落地，吸引更多優(yōu)秀人才在滬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
雙方簽約后不久，10月26日，上海土地市場(chǎng)便掛出一宗商辦地塊。地塊的辦公部分定位為企業(yè)總部型辦公樓，要求引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)在線新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的國(guó)際性、全國(guó)性和大區(qū)域性知名企業(yè)設(shè)立的總部。出讓條件簡(jiǎn)直是為美團(tuán)量身定做。
地塊正式出讓前一周，11月13日，漢海信息技術(shù)公司的工商信息也做了4項(xiàng)變更，最關(guān)鍵的是“住所”一項(xiàng)由上海長(zhǎng)寧區(qū)變更至上海市楊浦區(qū)杭州路741號(hào)6幢168室，注冊(cè)資本從1.95億美元增至4.95億。
美團(tuán)拿地的經(jīng)過并非個(gè)例。今年10月28日，小米以底價(jià)5.31億元拿下后�？偛炕匾蛔谏虡I(yè)用地T107-0092，該地塊位于南山后海中心區(qū)。據(jù)稱，小米將在該地塊設(shè)立小米集團(tuán)國(guó)際總部，并建設(shè)國(guó)際總部大廈。
這塊土地在掛牌時(shí)，要求的準(zhǔn)入行業(yè)為A0610智能手機(jī)、移動(dòng)電視等新一代移動(dòng)終端設(shè)備。當(dāng)時(shí)有消息稱，這塊土地在拍賣前，就已經(jīng)被小米集團(tuán)鎖定。
今年6月24日，深圳市人民政府就與小米通訊技術(shù)有限公司舉行了總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展合作協(xié)議簽約儀式，小米集團(tuán)預(yù)計(jì)將在深圳投資77.6億元。
為了引入發(fā)展迅猛的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在當(dāng)?shù)芈涞�，很多地方政府�?huì)從投資、稅收、就業(yè)、土地供應(yīng)等方面進(jìn)行綜合性優(yōu)惠與支持，而土地資源往往是政府招商引資最有效的抓手之一，因此地方政府在對(duì)這類企業(yè)進(jìn)行土地出讓時(shí)往往會(huì)量身定制出讓條件，也就幾乎是“定向出讓”了，而且在地價(jià)上也會(huì)進(jìn)行或明或暗的力度極大的優(yōu)惠和減免，柏文喜告訴記者。
優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管在哪里都是要交稅的，而現(xiàn)在中國(guó)幾乎所有園區(qū)都有退稅政策，在中國(guó)很多地方，政府會(huì)以園區(qū)購(gòu)買企業(yè)服務(wù)的名義退還企業(yè)繳納稅費(fèi)的20%-30%。企業(yè)方面會(huì)認(rèn)為哪里退稅多，就把企業(yè)總部定在哪里。
從政府稅收的角度來(lái)看，企業(yè)在當(dāng)?shù)刭I地建樓后，稅只能交給土地所在的地方政府，這也是地方政府定向出讓土地的原因，雙方以此形成了利益互換，薛建雄認(rèn)為。
瞄準(zhǔn)地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求 與地方政府“一拍即合”
在上海拿下地塊后，美團(tuán)對(duì)媒體回應(yīng)時(shí)稱，該地塊將用于建設(shè)新上�？偛炕�，加快人工智能等新一代信息技術(shù)的研發(fā)整合，積極布局文旅、移動(dòng)出行、金融科技等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
今年4月13日，上海市經(jīng)信委發(fā)布了《上海市促進(jìn)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展行動(dòng)方案（2020—2022年）》，將聚焦三大類12個(gè)領(lǐng)域重點(diǎn)布局，用3年時(shí)間打造在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地。
除了美團(tuán)，作為在線新經(jīng)濟(jì)代表，阿里巴巴集團(tuán)旗下的新零售平臺(tái)盒馬總部也于今年4月落戶浦東并摘地。同時(shí)，作為一線城市，上海還明確喊出“好項(xiàng)目不缺地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間”的口號(hào)廣發(fā)英雄帖。
實(shí)際上，不止在一線城市，以武漢、成都為代表的二線城市，也在近年頻頻向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拋出橄欖枝。
以武漢為例，2015年，武漢市東湖高新區(qū)成立了全國(guó)第一個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+辦公室”；2019年1月，武漢第四屆光谷“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新發(fā)展論壇的主題就是“新物種與第二總部”。武漢光谷被視為未來(lái)可以和美國(guó)硅谷相媲美的產(chǎn)業(yè)高地。
2017年6月29日，小米科技與武漢市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議后，確定在東湖高新區(qū)投資建設(shè)小米、金山、順為武漢總部。8月30日,小米競(jìng)得P(2018)073地塊，預(yù)計(jì)在當(dāng)年內(nèi)就將動(dòng)工建設(shè)小米武漢總部大樓。
根據(jù)公開報(bào)道，在小米之后，今日頭條、360、曠視科技、科大訊飛、小紅書、美菜網(wǎng)、流利說(shuō)等明星互聯(lián)網(wǎng)公司，紛紛在武漢建立了第二總部或地方分部。
幾乎在同一時(shí)間，2017年6月，羅永浩錘子科技在成都成立新公司，隨后“成都市政府基金6億元領(lǐng)投錘子科技”的消息不脛而走，緊接著，羅永浩就將錘子科技的總部從北京搬到了成都。
柏文喜認(rèn)為，以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為代表的“新經(jīng)濟(jì)”企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)成功以后往往發(fā)展速度十分迅猛，企業(yè)規(guī)模常常指數(shù)形式進(jìn)行擴(kuò)張。無(wú)論是在GDP，還是就業(yè)和稅收的貢獻(xiàn)等方面的影響力，都是有目共睹的。另外對(duì)于改善、提升和優(yōu)化當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)都具有較強(qiáng)的“鯰魚效應(yīng)”和催化劑效應(yīng)，因此這些企業(yè)成為了地方政府招商和引進(jìn)的重要目標(biāo)。
“在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨國(guó)內(nèi)外雙重壓力之下，地方政府也在尋找恰當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，特別是數(shù)字經(jīng)濟(jì)和所謂的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)成為他們的目標(biāo)。在這種情況下，若互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)愿意入戶某些地方，地方政府是愿意拿出一些優(yōu)惠政策來(lái)幫助互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)落戶的，雙方一拍即合。” 譚浩俊分析。
但到底這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能夠給地方帶來(lái)什么樣的增量？譚浩俊認(rèn)為，目前很難說(shuō)，還有待進(jìn)一步觀察。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，2017年，成都市的6億元資金讓錘子科技續(xù)命成功，正是為了拿到這筆融資，羅永浩才遠(yuǎn)赴成都。
不過到2018年10月，有媒體探訪錘子科技約2000平方米的成都總部時(shí)發(fā)現(xiàn)，上班日期間，辦公樓內(nèi)僅出現(xiàn)為數(shù)不多的員工，大量辦公桌椅已處于空置狀態(tài)。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
