北京，2024年9月26日 - 享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢公司戴德梁行就美聯(lián)儲降息事件作出快速解讀，發(fā)布《美聯(lián)儲降息對中國房地產(chǎn)市場帶來正面影響》報告。

　　北京時間9月19日，美聯(lián)儲降息50基點，使聯(lián)邦基準利率降低至4.75%-5%。自此，從2022年3月開始的美元加息周期告一段落，美聯(lián)儲正式開啟降息通道。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對此表示："美國降息對中國經(jīng)濟的影響是多方面的，對中國房地產(chǎn)而言則是既有機遇也有挑戰(zhàn)。面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，政府層面也在根據(jù)實際情況靈活調(diào)整政策措施，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)歷過去兩年多的挑戰(zhàn)，美元開啟降息通道對中國經(jīng)濟的發(fā)展無異于打了一劑強心劑。在降息周期里，中國整體經(jīng)濟動力將迅速恢復(fù)，有助百業(yè)興旺，消費信心增強，也會帶動改善性住房需求，隨著中國經(jīng)濟逐漸走出低迷，中國的房地產(chǎn)市場也有望在雙軌制發(fā)展基礎(chǔ)上逐漸企穩(wěn)，同時，寫字樓及大宗物業(yè)交易市場長遠看也有望逐漸回暖。

　　美聯(lián)儲持續(xù)加息對我國金融市場產(chǎn)生了巨大沖擊

　　美聯(lián)儲在應(yīng)對疫情而大幅降息之后，為了應(yīng)對通脹和經(jīng)濟過熱又進行了連續(xù)11次的激進加息，而中國自2021年以來則實施了貨幣寬松政策并降低了利率，這導致了中美政策利率的歷史性逆轉(zhuǎn)。中美兩國所處的經(jīng)濟周期和貨幣政策出現(xiàn)"雙背離"，這種倒掛加劇了人民幣匯率貶值，境外投資者減持人民幣資產(chǎn)，在中美利差倒掛期間出現(xiàn)了規(guī)模較大的跨境資本流出，不但對中國的金融市場產(chǎn)生波動，也對外匯儲備規(guī)模產(chǎn)生影響。此外，由于國內(nèi)目前穩(wěn)增長的壓力較大，保持寬松的貨幣政策環(huán)境是必然選擇。然而，中美利差的收窄倒掛降低了人民幣資產(chǎn)的吸引力，資本外流使人民幣貶值壓力加劇，央行若采取寬松的貨幣政策推動國內(nèi)利率下行，則會加劇中美利差倒掛，從而增強人民幣貶值的預(yù)期。因此，央行需在內(nèi)外部平衡之間做出一定取舍，導致我國貨幣政策的實施難度加大。資本外流、外匯占款減少也會引發(fā)國內(nèi)流動性被動收縮，進而影響我國寬松貨幣政策的實施效果。

　　此次美聯(lián)儲降息，將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生正面影響：

　　緩解房企資金壓力，提振企業(yè)信心

　　中證鵬元的數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年房地產(chǎn)企業(yè)債券余額共3,168億美元，其中境內(nèi)債占72%，境外債占28%，今年三四季度是混合制房企與民營房企的到期高峰。美國降息一方面可以降低房企的海外融資成本，緩解房企的資金壓力；另一方面，人民幣相對升值的可能性加大，使得海外債務(wù)償還變得更加輕松。兩方面因素的疊加將會在一定程度上緩解中國房企的資金周轉(zhuǎn)壓力，改善企業(yè)財務(wù)狀況，提振企業(yè)信心，增強企業(yè)拿地及投資建設(shè)意愿。

　　房貸利率下調(diào)，資金有望進入消費市場提振內(nèi)需

　　9月13日，人民銀行表示將著手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。這意味著年內(nèi)降準及降低LPR的可能性增大，這將對房地產(chǎn)市場構(gòu)成利好。房貸利率經(jīng)過多輪下降，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%-3.4%之間。房貸利率的進一步下調(diào)可以有效降低購房者的還貸壓力，5年期LPR如從4.05%降至2.9%將為購房者節(jié)省超過30%的利息支出，而節(jié)省下來的這部分的資金則有望進入消費市場以提振內(nèi)需。

　　加大資金支持力度，推動房地產(chǎn)市場進一步回暖

　　美元降息之后，預(yù)計政府端將會從兩個方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)持續(xù)發(fā)力：首先有望加大國家收購商品房的資金支持力度，住建部今年6月召開會議出臺了收購已建成存量商品房用作保障性住房的決定，截止至8月底，全國已有超過80個城市宣布支持國有平臺企業(yè)等收購商品住房用于保障性住房、安置房、人才房和周轉(zhuǎn)房。在目前地方政府普遍面臨財政緊張的背景下，對收購商品房的國企平臺的資金支持無異于雪中送炭，資金到位也能夠保障政策的順利實施。其次，2023年7月，國務(wù)院通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，其中在資金來源上的表述為"多渠道籌措改造資金"，"政府籌措資金或引入社會資金，城市人民政府立足現(xiàn)有渠道做好經(jīng)費保障"，未來流動性的增強將有望為超大特大城市的城中村改造保駕護航。

　　促進創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，有望提振寫字樓市場活力

　　9月18日，李強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上指出要大力促進創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，推動國資出資成為更有擔當?shù)拈L期資本、耐心資本。創(chuàng)投行業(yè)的走勢直接關(guān)系到寫字樓市場的發(fā)展，在當前寫字樓市場低迷、需求不振的情況下，如能激發(fā)創(chuàng)投行業(yè)的市場活力，則有望提振寫字樓的整體市場活力。

　　吸引更多跨境資本流入中國，活躍大宗物業(yè)投資市場

　　就投資市場而言，自美元加息以來，中國大宗物業(yè)投資市場的外資占比持續(xù)走低，從2018年外資占比的32%下降至2023年的14%，外資離場意愿強烈。不過，本輪降息周期的開啟將導致人民幣資產(chǎn)回報率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產(chǎn)，讓更多的跨境資本逐步流入中國。雖然從目前來看外資回歸中國購買資產(chǎn)言之尚早，且目前由于地緣政治等多種因素導致境外投資者對購買中國資產(chǎn)仍持保守態(tài)度，但從長期角度看，美元降息仍將對中國大宗物業(yè)投資市場產(chǎn)生積極影響。

 來 源： 戴德梁行 

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