北京，2024年9月26日 - 享譽全球的房地產服務和咨詢公司戴德梁行就美聯儲降息事件作出快速解讀，發(fā)布《美聯儲降息對中國房地產市場帶來正面影響》報告。
北京時間9月19日，美聯儲降息50基點，使聯邦基準利率降低至4.75%-5%。自此，從2022年3月開始的美元加息周期告一段落，美聯儲正式開啟降息通道。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對此表示："美國降息對中國經濟的影響是多方面的，對中國房地產而言則是既有機遇也有挑戰(zhàn)。面對復雜的國內外環(huán)境，政府層面也在根據實際情況靈活調整政策措施，確保房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。經歷過去兩年多的挑戰(zhàn)，美元開啟降息通道對中國經濟的發(fā)展無異于打了一劑強心劑。在降息周期里，中國整體經濟動力將迅速恢復，有助百業(yè)興旺，消費信心增強，也會帶動改善性住房需求，隨著中國經濟逐漸走出低迷，中國的房地產市場也有望在雙軌制發(fā)展基礎上逐漸企穩(wěn)，同時，寫字樓及大宗物業(yè)交易市場長遠看也有望逐漸回暖。
美聯儲持續(xù)加息對我國金融市場產生了巨大沖擊
美聯儲在應對疫情而大幅降息之后，為了應對通脹和經濟過熱又進行了連續(xù)11次的激進加息，而中國自2021年以來則實施了貨幣寬松政策并降低了利率，這導致了中美政策利率的歷史性逆轉。中美兩國所處的經濟周期和貨幣政策出現"雙背離"，這種倒掛加劇了人民幣匯率貶值，境外投資者減持人民幣資產，在中美利差倒掛期間出現了規(guī)模較大的跨境資本流出，不但對中國的金融市場產生波動，也對外匯儲備規(guī)模產生影響。此外，由于國內目前穩(wěn)增長的壓力較大，保持寬松的貨幣政策環(huán)境是必然選擇。然而，中美利差的收窄倒掛降低了人民幣資產的吸引力，資本外流使人民幣貶值壓力加劇，央行若采取寬松的貨幣政策推動國內利率下行，則會加劇中美利差倒掛，從而增強人民幣貶值的預期。因此，央行需在內外部平衡之間做出一定取舍，導致我國貨幣政策的實施難度加大。資本外流、外匯占款減少也會引發(fā)國內流動性被動收縮，進而影響我國寬松貨幣政策的實施效果。
此次美聯儲降息，將對中國房地產市場產生正面影響：
緩解房企資金壓力，提振企業(yè)信心
中證鵬元的數據顯示，2024年下半年房地產企業(yè)債券余額共3,168億美元，其中境內債占72%，境外債占28%，今年三四季度是混合制房企與民營房企的到期高峰。美國降息一方面可以降低房企的海外融資成本，緩解房企的資金壓力；另一方面，人民幣相對升值的可能性加大，使得海外債務償還變得更加輕松。兩方面因素的疊加將會在一定程度上緩解中國房企的資金周轉壓力，改善企業(yè)財務狀況，提振企業(yè)信心，增強企業(yè)拿地及投資建設意愿。
房貸利率下調，資金有望進入消費市場提振內需
9月13日，人民銀行表示將著手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。這意味著年內降準及降低LPR的可能性增大，這將對房地產市場構成利好。房貸利率經過多輪下降，各地對于房貸利率的降低呈現出差異性，多數城市的首套房貸利率已降至2.9%-3.4%之間。房貸利率的進一步下調可以有效降低購房者的還貸壓力，5年期LPR如從4.05%降至2.9%將為購房者節(jié)省超過30%的利息支出，而節(jié)省下來的這部分的資金則有望進入消費市場以提振內需。
加大資金支持力度，推動房地產市場進一步回暖
美元降息之后，預計政府端將會從兩個方向對房地產持續(xù)發(fā)力：首先有望加大國家收購商品房的資金支持力度，住建部今年6月召開會議出臺了收購已建成存量商品房用作保障性住房的決定，截止至8月底，全國已有超過80個城市宣布支持國有平臺企業(yè)等收購商品住房用于保障性住房、安置房、人才房和周轉房。在目前地方政府普遍面臨財政緊張的背景下，對收購商品房的國企平臺的資金支持無異于雪中送炭，資金到位也能夠保障政策的順利實施。其次，2023年7月，國務院通過了《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，其中在資金來源上的表述為"多渠道籌措改造資金"，"政府籌措資金或引入社會資金，城市人民政府立足現有渠道做好經費保障"，未來流動性的增強將有望為超大特大城市的城中村改造保駕護航。
促進創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，有望提振寫字樓市場活力
9月18日，李強總理在國務院常務會議上指出要大力促進創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，推動國資出資成為更有擔當的長期資本、耐心資本。創(chuàng)投行業(yè)的走勢直接關系到寫字樓市場的發(fā)展，在當前寫字樓市場低迷、需求不振的情況下，如能激發(fā)創(chuàng)投行業(yè)的市場活力，則有望提振寫字樓的整體市場活力。
吸引更多跨境資本流入中國，活躍大宗物業(yè)投資市場
就投資市場而言，自美元加息以來，中國大宗物業(yè)投資市場的外資占比持續(xù)走低，從2018年外資占比的32%下降至2023年的14%，外資離場意愿強烈。不過，本輪降息周期的開啟將導致人民幣資產回報率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產，讓更多的跨境資本逐步流入中國。雖然從目前來看外資回歸中國購買資產言之尚早，且目前由于地緣政治等多種因素導致境外投資者對購買中國資產仍持保守態(tài)度，但從長期角度看，美元降息仍將對中國大宗物業(yè)投資市場產生積極影響。
來 源： 戴德梁行
編 輯：liuy
