在“金九銀十”之際，存量房貸利率調(diào)整的話題引起行業(yè)討論。9月11日，中國(guó)新聞社聯(lián)合快手新知、快手理想家發(fā)起直播活動(dòng)《房產(chǎn)利率，怎么算合適？》，邀請(qǐng)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云，以及快手理想家商家運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人王丹等嘉賓，針對(duì)房貸利率波動(dòng)等話題進(jìn)行討論。
王丹在直播中稱，近期市場(chǎng)對(duì)于存量住房貸款利率頗為關(guān)注，“一方面，有些人認(rèn)為，現(xiàn)在的房貸利率和前幾年的房貸利率已經(jīng)下降了不少，仍有下探空間；另一方面，也有一些投資者認(rèn)為，銀行存貸息差已經(jīng)很低，擔(dān)心再壓縮容易引起風(fēng)險(xiǎn)。”
房貸利率為何會(huì)波動(dòng)？
韓秀云在直播中介紹，房貸利率的波動(dòng)和三個(gè)因素相關(guān)。“第一跟經(jīng)濟(jì)的冷熱有關(guān)，經(jīng)濟(jì)熱，市場(chǎng)利率就高，市場(chǎng)利率上升，房貸利率也會(huì)隨之上升；第二跟房產(chǎn)的供需關(guān)系有關(guān)，當(dāng)房子供過于求，銀行就會(huì)降低利率來刺激需求；第三，從2019年起開始執(zhí)行浮動(dòng)房貸利率機(jī)制，即LPR+基點(diǎn)的模式，房貸利率根據(jù)市場(chǎng)的變化來調(diào)節(jié)。”
之所以市場(chǎng)上出現(xiàn)不同的存量房貸利率，有兩個(gè)值得關(guān)注的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一是從2020年3月開始，原有固定利率房貸用戶可以辦理轉(zhuǎn)為浮動(dòng)房貸利率，二是LPR的調(diào)整和貸款政策變化產(chǎn)生了時(shí)間差，導(dǎo)致存量房貸利率不一致。
王丹以北京為例，目前北京的房貸利率是LPR減去45個(gè)基點(diǎn)，今年7月，LPR下調(diào)為3.85%，即現(xiàn)在北京買首套房的房貸利率是3.4%，接近此前的公積金貸款利率�！叭绻皫啄暝诒本┵I房，商貸利率4.75%，較現(xiàn)在多了135個(gè)基點(diǎn)，等于貸款100萬，分30年付清，每個(gè)月多還780元左右。”
@瀚文只懂房 也以哈爾濱為例，哈爾濱約80%的購(gòu)房人都是通過按揭貸款買房，“2020 年前，哈爾濱房貸利率基本上是4.85，現(xiàn)在減完基點(diǎn)，差不多是3.35。如果貸款100萬，分30年付清，中間會(huì)相差30多萬。”
去年，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中披露，有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。
韓秀云指出，銀行是影響存量貸款利率的一個(gè)因素，“銀行最主要盈利方式是靠存貸息差，若息差太小，會(huì)影響銀行的正常運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)階段，銀行可能有動(dòng)力降低存量房貸利率，因?yàn)閷?duì)銀行來說，如果不降低存量房利率，不少人會(huì)選擇提前還貸，失去優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)得不償失�！�
王丹補(bǔ)充建議，“房貸利率是一個(gè)相對(duì)專業(yè)且有理解門檻的內(nèi)容，其實(shí)買沒買房，都可以關(guān)注一些值得信任的房產(chǎn)專家或房產(chǎn)主播，他們會(huì)用短視頻和直播的方式，實(shí)時(shí)講解市場(chǎng)和政策變動(dòng)，方便消費(fèi)者及時(shí)了解和自己相關(guān)事情。”
據(jù)悉，快手理想家在金九銀十期間開啟了96安家節(jié)大促活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播，為購(gòu)房者帶來購(gòu)房?jī)?yōu)惠和優(yōu)質(zhì)特價(jià)房源，已經(jīng)有不少主播參與進(jìn)來，解答買房人的各種疑問，也包括存量房貸利率問題。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢(shì)
除了探討存量房貸利率調(diào)整的問題，直播中也談到了房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。
韓秀云總結(jié)，盡管各個(gè)城市情況各有不同，但整體房產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是供大于求，經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)控后，供求之間將會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡，價(jià)格也會(huì)慢慢趨穩(wěn)定。“如果從新房和二手房來看，7月份整體上二手房跌幅快于新房，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)，靠買賣雙方定價(jià)�！�
她還指出，相比過去，短視頻直播平臺(tái)對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生了正面影響，對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人來說，可以拓寬市場(chǎng)渠道和職業(yè)路徑，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢(shì)；對(duì)消費(fèi)者來說，也提供了更多選擇，更重要的是減少信息不對(duì)稱。
“研究買房也是一個(gè)有門檻的事情，很多人買房不知道正確的信息從何而來，或者信息太多太亂影響判斷。直播和短視頻的評(píng)論區(qū)是個(gè)天然的輿論監(jiān)督場(chǎng)，消費(fèi)者可以通過監(jiān)督，挑選值得信任的房產(chǎn)主播，讓行業(yè)信息更透明，也能獲得更多選擇和更好的服務(wù)。未來，房產(chǎn)直播銷售模式會(huì)是一個(gè)非常好的模式�！表n秀文認(rèn)為。
參與連線直播的@瀚文只懂房 就是一個(gè)代表案例。2020 年，@瀚文只懂房就在快手做房產(chǎn)直播，從一名傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成為哈爾濱的頭部房產(chǎn)主播，并帶領(lǐng)著團(tuán)隊(duì)里幾十位傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)型。他們每天在快手上介紹當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)房政策變化，以及科普購(gòu)房知識(shí)等。去年的快手96安家節(jié)，@瀚文只懂房 實(shí)現(xiàn)近20套房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化。
據(jù)@瀚文只懂房介紹，他們有不少下線市場(chǎng)的消費(fèi)者是先通過直播間了解哈爾濱市區(qū)的情況，以及對(duì)應(yīng)區(qū)域的樓盤情況，再到線下看房，節(jié)省了時(shí)間和交通成本，開發(fā)商也會(huì)為他們提供固定的特價(jià)房源和優(yōu)惠。
去年底，“爾濱“的火熱也帶火了哈爾濱當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)和旅游相關(guān)的房產(chǎn)消費(fèi)，例如公寓、民宿等，@瀚文只懂房 透露，不少南方小土豆先在直播間看房，再選擇到哈爾濱置業(yè)。
正因?yàn)橛邢馌瀚文只懂房 等房產(chǎn)主播的興起，快手理想家也已經(jīng)成為了房產(chǎn)行業(yè)線上營(yíng)銷重要平臺(tái)�？焓职l(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，截至2024年第一季度末，快手理想家覆蓋全國(guó)超100個(gè)城市，合作主播數(shù)量超5萬人。2024年第二季度，快手理想家服務(wù)快手用戶購(gòu)房需求量同比增長(zhǎng)了9倍。
王丹透露，目前快手平臺(tái)已經(jīng)有超過12萬的專業(yè)房產(chǎn)主播，并且打造了夏日選房季、96安家節(jié)等房產(chǎn)活動(dòng)，以及星辰計(jì)劃等各類扶持計(jì)劃，快手希望通過幫助主播成長(zhǎng)，進(jìn)而滿足用戶更精準(zhǔn)和差異化的購(gòu)房需求，更便利地買到“理想家”。
直播中，王丹也同時(shí)提醒，“買房是一個(gè)重大決策，消費(fèi)者需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿，再做決策�！�
