9月14日，2024年中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)第二屆中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理論壇在首鋼園成功舉辦。論壇由北京市商務(wù)局、北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)支持，房訊網(wǎng)聯(lián)合中海商務(wù)、電子城、首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)、北京經(jīng)開、中國瑞達(dá)共同主辦，以“新質(zhì)生態(tài)，新質(zhì)合作”為主題。來自全國300家主流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理企業(yè)高管、30家科技領(lǐng)軍企業(yè)高管以及60家主流媒體參會(huì)。
戴德梁行估價(jià)與顧問服務(wù)部董事 倪潔
戴德梁行估價(jià)與顧問服務(wù)部董事倪潔應(yīng)邀出席，并做主題為“可持續(xù)經(jīng)營類資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的核心重點(diǎn)”演講，以下為演講實(shí)錄：
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓下午好，其實(shí)說到資產(chǎn)管理，是大家已經(jīng)都耳熟能詳?shù)氖虑榱�，而且資產(chǎn)管理我認(rèn)為在每個(gè)人心里的角色確實(shí)不太一樣，但是所有的人聽到資產(chǎn)管理這四個(gè)字的時(shí)候，第一知道的源頭它一定是來自于金融，因?yàn)槲覀兌贾澜鹑谄髽I(yè)對(duì)于資產(chǎn)管理是這些表外業(yè)務(wù)，然后國央企對(duì)于資產(chǎn)管理的概念是包括政企資產(chǎn)、行政資產(chǎn)、然后包括一些企業(yè)資產(chǎn)，那么還有到現(xiàn)在我們隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，到現(xiàn)在為止還有一些數(shù)據(jù)化的資產(chǎn)，還有一些新興的不動(dòng)產(chǎn)，越來越多的云上資產(chǎn)。
所以對(duì)于資產(chǎn)管理，我覺得大家心里面可能有各種各樣的解答，但是我想說不管什么類型的資產(chǎn)管理，都是希望通過運(yùn)營管理的平臺(tái)，把它在資本市場上的表現(xiàn)有所突破，這才是核心。那么今天站在全聯(lián)的舞臺(tái)上，我們就說商業(yè)地產(chǎn)的這件事情，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理其實(shí)是服務(wù)于資本。資本方一方面是金融企業(yè)，債權(quán)方，股權(quán)方，另外一方面是業(yè)權(quán)方，比如說有很多國央企的企業(yè)，有很大量的資產(chǎn)，然后我們?yōu)樗麄冞M(jìn)行服務(wù)。所以商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理是通過服務(wù)資本，管理資產(chǎn)，然后控制所有的資產(chǎn)管理的這些風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而達(dá)到一個(gè)健康的可持續(xù)發(fā)展。所以，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理其實(shí)是運(yùn)營管理+財(cái)務(wù)管理+物業(yè)管理這三大主項(xiàng)。
剛才從經(jīng)濟(jì)的角度，從政策的角度，從發(fā)展的角度，我們梳理和分析過了所有的房地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展歷程，我在這里其實(shí)是想導(dǎo)出我們現(xiàn)在做風(fēng)險(xiǎn)管理的要素的原因。2000年初的時(shí)候，由于國家政策的推動(dòng)和經(jīng)濟(jì)向好的一個(gè)發(fā)展前提之下，住宅地產(chǎn)有一個(gè)非常高速的發(fā)展，那個(gè)時(shí)候我們國家的GDP平均水平大概是在百分之十點(diǎn)幾左右的發(fā)展，然后一線房產(chǎn)的回報(bào)是達(dá)到16.1%或者16.4%左右一個(gè)水準(zhǔn)，那么這個(gè)水準(zhǔn)其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時(shí)所有的經(jīng)濟(jì)類資產(chǎn)的，所以在當(dāng)時(shí)住宅地產(chǎn)是一個(gè)快速上升期。
2008年之后，我們土地政策出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，同時(shí)到2013年左右的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動(dòng)點(diǎn)，從原來的制造業(yè)轉(zhuǎn)換到現(xiàn)在的服務(wù)貿(mào)易，刺激到了商業(yè)物業(yè)的一個(gè)發(fā)展。商業(yè)物業(yè)提供了辦公空間，商業(yè)物業(yè)也提供了消費(fèi)的空間，再往下發(fā)展就到了貨幣增發(fā)，使資本流向了很多的投資型房地產(chǎn)，那么投資型房地產(chǎn)需要一些高利潤、高回報(bào)的產(chǎn)品。那么，機(jī)構(gòu)的資本市場和地產(chǎn)市場走向了一個(gè)結(jié)合，大環(huán)境之下促進(jìn)了以萬達(dá)為首的這種大型的商業(yè)地產(chǎn)商的一個(gè)蓬勃的發(fā)展。
再到2021年之后，我們開始進(jìn)行了一些金融機(jī)構(gòu)、金融政策的一些調(diào)整和改革，成為REITs和資產(chǎn)證券化市場的一個(gè)主導(dǎo)，持有者與機(jī)構(gòu)資本在一個(gè)高度結(jié)合環(huán)境之下，在強(qiáng)金融背景之下REITs發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)刺激。截止到2024年9月份，國內(nèi)已經(jīng)發(fā)了42單公募REITs，然后其中24單是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類的REITs，還有18單左右其實(shí)還在途中。我們有幸參與了10單，在總體的42單公布之中，我們參與的程度也超過了將近80%。所以，在這個(gè)過程中我們發(fā)現(xiàn)一件事，就是公募REITs對(duì)底層資產(chǎn)的運(yùn)營類的要求是在逐步提升的。
那么，在公募REITs政策要求之下，除了權(quán)屬和資產(chǎn)的后面的擴(kuò)募規(guī)模之外，其他所有的項(xiàng)包括運(yùn)營時(shí)間、運(yùn)營周期、現(xiàn)金流分配的程度，我們能看得出來都是跟底層資產(chǎn)的運(yùn)營息息相關(guān)的。所以在大金融、大資管的發(fā)展時(shí)代中，我們認(rèn)為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)方對(duì)于資產(chǎn)管理部門關(guān)注的維度也不盡相同。
一方面我們說是金融方，其實(shí)就是資本方。資本方其實(shí)一般會(huì)關(guān)注到金融資產(chǎn)的一個(gè)安全性，項(xiàng)目的投資回報(bào)的水平。我剛才反復(fù)在強(qiáng)調(diào)有目前為止有大業(yè)權(quán)有大資產(chǎn)的國央企，其實(shí)在運(yùn)營管理方面，每一個(gè)單項(xiàng)物業(yè)的運(yùn)營管理有很強(qiáng)的水平。但是，在這個(gè)時(shí)候他們會(huì)關(guān)注資產(chǎn)管理制度的建設(shè)，運(yùn)營指標(biāo)的設(shè)定等等這些方面一些管理維度。所以我今天想帶來跟大家想討論，跟大家分享的點(diǎn)，并沒有涉及到單個(gè)物業(yè)會(huì)是怎么樣的一個(gè)運(yùn)營管理的維度，也不是單純的從資本方來看這個(gè)物業(yè)我們想要什么？而是從一個(gè)管理者的角度上，大家更關(guān)注整個(gè)資產(chǎn)發(fā)生過程的時(shí)候，有三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)是我們可以通過大的模塊去進(jìn)行關(guān)注的。
我們在做資產(chǎn)管理的時(shí)候，不同的類型關(guān)注的重點(diǎn)也不一樣，那么之前可能是在建類的項(xiàng)目比較多，在建類項(xiàng)目比較多，就帶來的是資金的量會(huì)比較龐大，工程的量也大，每天交付的量也大，然后過程中有沒有一些舞弊的行為？這些是我們過往會(huì)在這種類型上，在建類型的項(xiàng)目上我們會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。在銷售類型上面，我們關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)來自于渠道管理，渠道管理放了什么樣的優(yōu)惠政策，是不是真的每次都有真正的渠道回到我們的項(xiàng)目帶客量是不是真的？所有的回款是不是回到了真正該回到的賬戶上？因?yàn)橛幸恍╀N售項(xiàng)目可能簽了有比較多的關(guān)聯(lián)賬戶或者是一些關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以在回款最后的時(shí)候可能回到資方手里的回款或者是業(yè)主方手里的錢，可能跟預(yù)測的差異會(huì)比較大。
再說經(jīng)營類物業(yè)。經(jīng)營類物業(yè)一個(gè)是債權(quán)類的物業(yè)，一個(gè)是股權(quán)類的物業(yè)。那么，股權(quán)類的物業(yè)大家可能會(huì)更關(guān)注資產(chǎn)的安全性，首先是安全性，其實(shí)是我們做股權(quán)類管理的第一關(guān)注，因?yàn)轫?xiàng)目首先不能出任何的風(fēng)險(xiǎn)。
第二個(gè)就是經(jīng)營類，經(jīng)營類一方面是合規(guī)性，另一方面是運(yùn)營管理的精細(xì)化程度及財(cái)務(wù)管理。那么，其實(shí)說到這三點(diǎn)，接下來我特別想分享給大家，我認(rèn)為的這三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理，那么不管是什么經(jīng)營類的物業(yè)，我們認(rèn)為最核心的指標(biāo)可能最終都會(huì)關(guān)注到NOI。剛才，我們也反復(fù)的在提到關(guān)注NOI，那么NOI是一個(gè)數(shù)，但是NOI還需要分階段分重點(diǎn)的去關(guān)注構(gòu)成的一些指標(biāo)。我們首先會(huì)去分析歷史出租率水平，關(guān)聯(lián)租戶的分析，這兩項(xiàng)我們認(rèn)為對(duì)未來可持續(xù)收益會(huì)產(chǎn)生一些潛在性影響的。
舉個(gè)例子，關(guān)聯(lián)租戶對(duì)于大家來說是個(gè)雙刃劍，那么有一些項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)租戶是能帶來長期穩(wěn)定的出租率的，這個(gè)沒問題。但是，這些關(guān)聯(lián)租戶付租的能力是不是你能控制得了？我們知道太多的項(xiàng)目，其實(shí)就是我們的母公司或者是我們的關(guān)聯(lián)租戶不付租，他不付租的話，對(duì)于我們來說，其實(shí)我們只能是在全責(zé)賬面上看到有錢，而現(xiàn)金流實(shí)際收益里面沒有錢，那么這是一種累贅型的；還有一種是有支持性的，那么我們也在一些科技類的這些項(xiàng)目里面，我們看到關(guān)聯(lián)租戶，他的關(guān)聯(lián)租戶付租水平其實(shí)是比周邊寫字樓的出租水平略低一點(diǎn)點(diǎn)，但是我們分析完看它的發(fā)展水平是相當(dāng)好的，就是在整個(gè)行業(yè)發(fā)展勢頭是相當(dāng)好的，所以你用低一點(diǎn)的租金的能力，既覆蓋了出租率，又覆蓋了未來發(fā)展的一個(gè)潛力，我們認(rèn)為也是一個(gè)非常好的，所以對(duì)于關(guān)聯(lián)租戶的分析永遠(yuǎn)是個(gè)雙刃劍，需要我們遇到具體情況的時(shí)候再做具體分析。
資產(chǎn)可持續(xù)收益能力，我們會(huì)關(guān)注到凈租金收入，租金增長率，還有收繳率，空置率和實(shí)際收入率以及潛在收入率，我們會(huì)把它這個(gè)指標(biāo)會(huì)分得比較細(xì)。做分析的時(shí)候，我們就會(huì)給項(xiàng)目一個(gè)比較精準(zhǔn)的判斷，就是說在未來3年5年8年，可能會(huì)在一個(gè)什么樣的收入水平之上，那么當(dāng)然還有一些軟性的指標(biāo)，軟性的指標(biāo)就包括管理架構(gòu)的合理性，運(yùn)營人員的穩(wěn)定性，然后客戶主要性。我們剛才說了，我們關(guān)注的細(xì)節(jié)是NOI里面正常的這種各項(xiàng)的指標(biāo)的構(gòu)成，在這種強(qiáng)金融背景之下，我們估值會(huì)關(guān)注到什么東西，其實(shí)估值現(xiàn)在我們都用DFC這種現(xiàn)金流分析法。
我們關(guān)注到的點(diǎn)可以看得出來，其實(shí)跟我們剛才在運(yùn)營分析里NOI的那些背景指標(biāo)是息息相關(guān)的，包括面積、經(jīng)營、租金、收入的構(gòu)成、增長率，租賃是不是有調(diào)整，成本的構(gòu)成和估值以及和估值相關(guān)的這些內(nèi)容，然后折現(xiàn)率這些內(nèi)容。我們認(rèn)為每一個(gè)項(xiàng)目有很多面，很難用一個(gè)案例去說明我們所有的估值的這些特征，所以如果大家對(duì)這方面有訴求的話，我們可以會(huì)接下來跟大家討論每一個(gè)項(xiàng)目或者每一個(gè)項(xiàng)目的一些特征。
其實(shí)，我今天想分享的點(diǎn)是給所有的管理者去借鑒的，因?yàn)槿绻闶墙鹑诔钟蟹�，如果你是大業(yè)權(quán)的管理方，你可能很難深入到每一個(gè)項(xiàng)目去了解所有的信息，那么你要關(guān)注的有三大風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為就是可以關(guān)注到了。那么，其實(shí)一共有四大風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還有市場風(fēng)險(xiǎn)，那么我們說市場風(fēng)險(xiǎn)是外部不是特別可控的，所以我們先不去探討它。
所以，管理風(fēng)險(xiǎn)在我的定義里面，其實(shí)多數(shù)是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)加安全控制。合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，我們在管理的過程中可能會(huì)涉及到的基本上是以章證照的管理流程為主，但其實(shí)章證照要管理的不是章證照的實(shí)體，而是它在流程過程中的所有的潛在內(nèi)容不僅僅是流程的設(shè)置，而是所有使用者的反饋。因?yàn)槿?zhí)行蓋章的那個(gè)人，前后的是不是那么了整了解這項(xiàng)事項(xiàng)的前后所有的內(nèi)容，所以我們在要求人員去蓋下每一個(gè)章的時(shí)候，我們是要知道這件事情所有從前到后的一個(gè)是什么原因造成的，未來會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？另外一個(gè)設(shè)施設(shè)備加消防+巡檢+安全性，在物業(yè)管理的范疇之內(nèi)，我認(rèn)為合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)管理是第一項(xiàng)，這是整個(gè)項(xiàng)目成立的一個(gè)最根基的事兒。
第二件事情就是我們讓運(yùn)營流動(dòng)起來，血脈的管理就是運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管理。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，我們剛才說到了有很多關(guān)于運(yùn)營的數(shù)據(jù)應(yīng)該怎么搜集怎么匯總，包括臺(tái)賬是怎么更新的，租金是什么情況，每個(gè)月的應(yīng)該的全額收入是多少，支出是多少，最后又收了多少，支了多少，就是我們關(guān)于運(yùn)營數(shù)據(jù)的一個(gè)搜集，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，包括租戶的一些變化的情況，包括關(guān)聯(lián)租戶，接下來可能涉及到商業(yè)的時(shí)候，也會(huì)有業(yè)態(tài)類型的一些變化。
業(yè)態(tài)類型如果是一個(gè)比較良性運(yùn)營的話，它會(huì)積極主動(dòng)去調(diào)整它的租戶。每個(gè)月做統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)在租戶類型上些些許許的會(huì)有些不同，那么這些些許許大概只有1%、2%的這么一個(gè)差異的時(shí)候，一定是代表了市場的趨勢，至少是在區(qū)域范圍內(nèi)需求的趨勢的變化，我覺得從這里是能分析出來對(duì)未來的一個(gè)探索的。
第三項(xiàng)就是我們整個(gè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的一個(gè)架構(gòu)，人員、部門、管理模式，然后人均的坪效其實(shí)都是可以做量化考證的，這些是我們的根基。其實(shí)我上面列了一些風(fēng)險(xiǎn)的類型和案例以及規(guī)避的方式方法，這些是我們在管理過程中實(shí)際遇到的問題，所以對(duì)于運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，我們認(rèn)為數(shù)據(jù)管理每天每個(gè)月每周的整個(gè)的數(shù)據(jù)整理和匯報(bào)是非常重要的，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、多維解決、長效跟進(jìn)，這是我們對(duì)于運(yùn)營管理的一些看法和建議。
最后，我們就說到了大家最關(guān)注最重要的一個(gè)命脈型的就是財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理，我們認(rèn)為最重要的首先是賬戶管理，我們可能每一個(gè)項(xiàng)目都涉及了特別多的賬戶，多的時(shí)候可能有三四個(gè)公公司，但是這些賬戶是不是真的都全部有用？這些賬戶是不是都跟你的收入有直接的關(guān)系，另外一個(gè)是它開通了什么功能；第二項(xiàng)就是關(guān)于預(yù)算的管理，我們都在做經(jīng)營管理，都在做運(yùn)營管理，都要做預(yù)算管理，那么預(yù)算管理一方面分經(jīng)營性的，還有一方面是分非經(jīng)營性的，我們有一些金融機(jī)構(gòu)做貸款的時(shí)候，可能只看到了這種經(jīng)營性的預(yù)算，沒有看到非經(jīng)營性的預(yù)算，那么在最后拿到實(shí)際現(xiàn)金流的時(shí)候，一定是有極大的偏差的。
另外一個(gè)就是關(guān)于月預(yù)算的月度拆分或者執(zhí)行，我們還要進(jìn)行差異性分析，還要復(fù)核跟之前的預(yù)算有沒有差異？差異在哪里，是不是合理的。最后其實(shí)就是收入管理，租金的收入，追繳欠繳保證金動(dòng)態(tài)測算，收益復(fù)合這個(gè)是持續(xù)滾動(dòng)進(jìn)行的，這樣才能時(shí)時(shí)刻刻的知道你的收支占比是個(gè)什么情況。
那么，我自認(rèn)為非常精煉的一些管理原則，都是基于我們這100多個(gè)項(xiàng)目，不同的管理方總結(jié)出來的一些內(nèi)容。最后部分我認(rèn)為是最干貨的一個(gè)就是如何去執(zhí)行動(dòng)態(tài)管理，動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)管理首先不僅僅是從臨期的租戶開始搜集，然后重點(diǎn)目標(biāo)客戶的跟蹤、潛在租戶潛在租賃情況，空置欠繳的一個(gè)追索，這些是我們動(dòng)態(tài)管理的一個(gè)重點(diǎn)。
另外，我們的項(xiàng)目不是一個(gè)單純冰冷的數(shù)字，它也是由人來運(yùn)營的。我們認(rèn)為軟性化的管理，包括人員的積極性，對(duì)客戶的粘性，以及是不是合規(guī)？我們總結(jié)就是人性化，客群化和法制化，我們確實(shí)是全方位的資產(chǎn)管理，為我們的租戶為我們的業(yè)主至少減少了上千萬的一些隱形的風(fēng)險(xiǎn)。以上我用比較快的語速，跟大家分享了我們過往工作的一些結(jié)論，如果大家接下來有什么需求的話，我們接下來再具體討論，謝謝大家。
