回顧
2024年上半年，全國(guó)主要城市凈吸納量錄得117萬平方米，同比小幅增長(zhǎng)7%，但僅實(shí)現(xiàn)疫情前五年均值43%，整體需求復(fù)蘇弱于預(yù)期。金融和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)繼續(xù)擔(dān)當(dāng)主力，制造業(yè)在汽車與快消品行業(yè)的推動(dòng)下躍居第三。搬遷及升級(jí)需求相對(duì)活躍，租賃交易面積同比增長(zhǎng)11%。廣州琶洲、上海徐匯濱江和前灘成為搬遷交易最活躍的新興商務(wù)區(qū)，而北京朝陽(yáng)CBD、中關(guān)村和廣州珠江新城等核心商務(wù)區(qū)也迎來了金融、專業(yè)服務(wù)和制造業(yè)的升級(jí)租賃需求。大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市疊加需求偏弱，大部分城市空置率持續(xù)攀升，業(yè)主以優(yōu)惠租金吸引租戶。受此影響，上半年全國(guó)寫字樓租金下跌2.5%。
展望
展望2024年全年，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量調(diào)整至302萬平方米，同比2023年增長(zhǎng)8%。下半年交付面積預(yù)計(jì)仍超過500萬平方米，年末空置率將升至26.3%。成本仍是企業(yè)房地產(chǎn)決策的核心。CBRE《2024年中國(guó)寫字樓租戶調(diào)查》結(jié)果顯示，76%租戶愿在租金下調(diào)后續(xù)租，72%考慮搬遷降成本。市場(chǎng)供需博弈將繼續(xù)明顯利于租戶方，業(yè)主租賃策略需保持足夠的競(jìng)爭(zhēng)性和靈活度。
回顧
2024年上半年，國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量錄得256萬平方米，同比下跌4%；但較疫情前三年同期同口徑超出38%，需求保持高位活躍�？缇畴娚�、制造業(yè)及供應(yīng)鏈物流租賃保持活躍。受到國(guó)內(nèi)電商增長(zhǎng)放緩、降本整合和自建倉(cāng)交付等多重影響，快遞快運(yùn)和國(guó)內(nèi)電商的租賃活動(dòng)有所放緩。二季度全國(guó)空置率升至22.2%的歷史新高，業(yè)主對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)“去化優(yōu)先、以價(jià)促量”的策略高度共識(shí)且執(zhí)行力度大于預(yù)期，上半年全國(guó)租金指數(shù)累計(jì)下跌3.5%。
展望
展望2024年全年，高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量預(yù)測(cè)維持在750萬平方米，其中，跨境電商預(yù)計(jì)年內(nèi)在華南將累計(jì)擴(kuò)租超300萬平方米。短期內(nèi)出口景氣和產(chǎn)能利用率回升將繼續(xù)驅(qū)動(dòng)制造業(yè)租倉(cāng)需求，與此同時(shí)，四季度至2025年春節(jié)的密集節(jié)假消費(fèi)有望帶來國(guó)內(nèi)電商和快遞快運(yùn)的脈沖式需求。全年供應(yīng)預(yù)測(cè)上調(diào)至930萬平方米，華南區(qū)域整體空置率僅為5%左右，而廊坊、天津、大連、嘉興、武漢的空置率將高于30%。除深莞惠等少數(shù)供不應(yīng)求市場(chǎng)外，預(yù)計(jì)主要市場(chǎng)租金均有所下調(diào)，其中廊坊和天津?qū)⑦B續(xù)第二年錄得雙位數(shù)的跌幅，兩地連續(xù)深幅調(diào)整令環(huán)京地區(qū)成為需求流入最活躍的市場(chǎng)之一。
回顧
餐飲和運(yùn)動(dòng)戶外業(yè)態(tài)在上半年持續(xù)引領(lǐng)租賃需求。餐飲業(yè)態(tài)以38%的份額占新租交易首位，但擴(kuò)張速度有所放緩。戶外及專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌在銷售額同比顯著增長(zhǎng)的推動(dòng)下，拓店積極。旗艦店和首店選址繼續(xù)偏好核心區(qū)位與特色物業(yè)，2024年上半年，京滬兩地六成服飾品牌首店落戶核心區(qū)，三成選擇歷史街區(qū)、創(chuàng)意園等物業(yè)。市場(chǎng)供需總體平衡，大部分城市空置率較去年底下降。但整體零售業(yè)態(tài)拓店力度和預(yù)算低于預(yù)期，上半年，購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)微跌0.1%，京滬、華東核心二線等市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)領(lǐng)先。
展望
展望2024年全年，零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量預(yù)測(cè)調(diào)整至550萬平方米，與去年基本持平。健康、悅己類消費(fèi)將維持較快增長(zhǎng)，體育文娛、醫(yī)療美容、寵物、二次元等新興業(yè)態(tài)的擴(kuò)張需求值得關(guān)注。租賃策略方面，業(yè)主方將采用靈活的租賃策略以穩(wěn)定出租率和租戶品質(zhì)。預(yù)計(jì)全年購(gòu)物中心首層租金將微跌0.4%，項(xiàng)目間的運(yùn)營(yíng)能力差異將繼續(xù)導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)分化。
回顧
2024年上半年，大宗物業(yè)市場(chǎng)交易額同比下降11%至928億元。國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資積極增持一線城市核心資產(chǎn)，推動(dòng)二季度機(jī)構(gòu)型買家交易額創(chuàng)2023年以來新高，但整體投資情緒仍顯疲弱。外資保持謹(jǐn)慎，以凈出售和調(diào)整資產(chǎn)組合為主。多元化買家如個(gè)人投資者、政府平臺(tái)等活躍度提升。雖然上半年租賃住宅、倉(cāng)儲(chǔ)物流和寫字樓的交易金額均較去年同期有所下滑，但這些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)仍是國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資等中長(zhǎng)期資金所持續(xù)關(guān)注的領(lǐng)域。零售物業(yè)受益于租賃基本面率先復(fù)蘇及公募REIT渠道的打通，上半年交易額逆勢(shì)大增72%，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。
展望
展望2024全年，考慮到租賃市場(chǎng)的弱勢(shì)，以及投資者對(duì)行進(jìn)中的資產(chǎn)重估仍保持謹(jǐn)慎，大宗投資交易額預(yù)計(jì)同比下降5-10%。預(yù)計(jì)下半年一線城市各類物業(yè)的資本化率繼續(xù)上行，投資者尋求更高的租賃風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)以增強(qiáng)投資“安全墊”�？怪芷谛愿鼜�(qiáng)的長(zhǎng)租公寓以及周期性回升的零售物業(yè)、酒店等是短期內(nèi)投資者重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)類型。同時(shí)，伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的重置進(jìn)程和市場(chǎng)預(yù)期不斷趨近于一致，核心型物流資產(chǎn)包和辦公樓交易機(jī)會(huì)也將逐漸增多。此外，工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期續(xù)期被納入未來五年的改革目標(biāo)，有望在中長(zhǎng)期提振投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的信心。
