CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布《2024年中國房地產(chǎn)市場展望》報告認為，居民消費的進一步修復(fù)是今年經(jīng)濟增長的主要動力。伴隨疫情“疤痕效應(yīng)”進一步減弱和就業(yè)市場的逐步改善，2024年居民消費信心有望底部抬升，并推動疫情期間的超額儲蓄持續(xù)釋放。展望2024年，CBRE預(yù)計中國經(jīng)濟將進一步向常態(tài)化運行的潛在增速回歸，全年有望錄得4.6%的GDP增長。
在這一宏觀經(jīng)濟預(yù)期下，報告指出，商業(yè)地產(chǎn)市場的租賃需求將呈現(xiàn)不同程度的回升。歷經(jīng)前兩年低迷表現(xiàn)的寫字樓凈吸納量有望重回增長通道，高標倉儲和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求將在國內(nèi)消費持續(xù)復(fù)蘇的推動下穩(wěn)步攀升。投資者的總體情緒逐步改善，租賃市場的復(fù)蘇節(jié)奏將帶動大宗物業(yè)交易的活躍度。
我們將分四篇發(fā)布《2024年中國房地產(chǎn)市場展望》報告的主要發(fā)現(xiàn)，逐篇分析寫字樓、倉儲物流、零售物業(yè)、物業(yè)投資等板塊的發(fā)展趨勢和機遇。
2024年寫字樓租賃需求溫和復(fù)蘇
2023年寫字樓租賃市場復(fù)蘇不及預(yù)期，全年凈吸納量為277萬平方米，略高于2022年的歷史最低值。
展望2024年，隨著中國經(jīng)濟逐步向高質(zhì)量增長邁進，企業(yè)經(jīng)營預(yù)期擺脫疫情影響后歸于明朗，寫字樓租賃需求將底部回升。CBRE預(yù)計2024年全國凈吸納量達400萬平方米，為2020至2022年均值的90%，與2019年水平相當。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
租戶擴張意愿略強于疫情三年
CBRE《2023年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，未來三年42%的受訪企業(yè)計劃增加國內(nèi)辦公面積，擴張意愿較疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。
高能級政策接連出臺提振民營和外資企業(yè)信心
2023年下半年以來，促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的“31條”、優(yōu)化外商投資環(huán)境的“25條”等頂層政策接連出臺，破除民營和外資企業(yè)市場準入壁壘，提振投資信心，優(yōu)化營商環(huán)境。
今年1月出臺的“浦東23條”（《浦東新區(qū)綜合改革試點實施方案（2023—2027年）》）在制度創(chuàng)新和高水平開放方面進一步突破，有序放寬電信服務(wù)、醫(yī)療健康等外資準入限制，支持符合條件的外籍人才擔任境內(nèi)企業(yè)要務(wù)等措施預(yù)計將大幅提升外資來滬、來華的信心。
金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)回暖
人工智能、先進制造的
需求增量仍可期待
根據(jù)Capital IQ對主要企業(yè)的營收預(yù)測，兩大寫字樓需求主力行業(yè)——金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長預(yù)期將在未來兩年持續(xù)改善，這將為2024年寫字樓租賃市場的逐步回暖奠定基礎(chǔ)。
業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和對外開放利好非銀金融租賃需求擴張
2024年，金融行業(yè)的租賃需求仍將主要來自于證券、保險等非銀機構(gòu)。
保險行業(yè)從疫情中復(fù)蘇的勢頭明顯。國家金融監(jiān)督管理總局披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年實現(xiàn)原保險保費收入5.12萬億元，同比增長9.1%，增速為2020年以來最高。
與此同時，國內(nèi)證券機構(gòu)加大財富管理、資管、投顧業(yè)務(wù)發(fā)展力度，并相應(yīng)新設(shè)及將營業(yè)部升級為分公司的轉(zhuǎn)型將持續(xù)釋放對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。此外，去年底央行和外匯管理局旨在進一步提升QFII和RQFII資金管理便利的征求意見稿亦有望在今年促進相關(guān)外資金融機構(gòu)在華業(yè)務(wù)的擴張。
人工智能高速成長，
平臺互聯(lián)網(wǎng)需求有望企穩(wěn)回升
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，人工智能仍將是高速成長的熱門領(lǐng)域。企查查數(shù)據(jù)顯示，2023年人工智能相關(guān)新企業(yè)注冊量同比攀升24%，增速同比加快6.5個百分點。大量創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)和持續(xù)活躍的融資預(yù)計將為今年的寫字樓需求帶來增量。
此外值得一提的是，在業(yè)務(wù)調(diào)整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的租賃需求出現(xiàn)回暖跡象，租賃成交量環(huán)比增長85%。
先進制造勢能強勁，消費服務(wù)顯著回暖
根據(jù)獵聘網(wǎng)的統(tǒng)計，2023年應(yīng)屆生新發(fā)職位同比增長前五的細分行業(yè)分別是：AI大模型、新能源、新材料、新能源汽車和網(wǎng)絡(luò)信息安全。可見，除互聯(lián)網(wǎng)科技外，高技術(shù)制造已經(jīng)成為中國產(chǎn)業(yè)升級和就業(yè)增長的另一重要引擎。
高技術(shù)制造企業(yè)對研發(fā)設(shè)計、營銷服務(wù)以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。2023年以新能源汽車為代表的車企及下上游寫字樓新租成交量同比增長84%，并推升整體制造業(yè)需求占比突破10%。
疫情后消費場景的完全修復(fù)令旅游休閑、餐飲和生活服務(wù)等行業(yè)的經(jīng)營情況顯著改善，2023年消費者服務(wù)和住宿餐飲企業(yè)新租交易量和占比均錄得2019年以來的最高值，此類租戶的需求也有望在2024年迎來持續(xù)的增長。
綜合以上對各行業(yè)寫字樓需求趨勢的判斷，CBRE預(yù)計2024年一線城市和杭州、成都、武漢、西安等高技術(shù)行業(yè)集聚的二線城市的租賃活躍度將保持領(lǐng)先。
未來三年供應(yīng)充沛
利好租戶升級擴張
未來三年寫字樓市場供應(yīng)保持充沛，年均供應(yīng)量780萬平方米，與疫情前五年的平均水平相當。其中，受疫情期間延遲項目交付的影響，2024年全年新增體量預(yù)計將超過800萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
供需平衡仍利于租戶方，
但一線城市核心區(qū)高品質(zhì)樓宇緊俏
結(jié)合前述需求預(yù)測來看，2024年整體寫字樓市場仍將處于對租戶方有利的供大于求態(tài)勢，全國整體空置率繼續(xù)上升至26%左右。
在供應(yīng)品質(zhì)方面，2024年全國甲級寫字樓新增供應(yīng)占比84%，一線城市高達97%，支持租戶升級型租賃需求的釋放。
從供需比分析來看，一線城市供需關(guān)系相對健康。上海和深圳過去三年的凈吸納量與未來三年新增供應(yīng)比例超過70%，而隨著朝陽CBD、麗澤等板塊的項目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。
一線城市核心商務(wù)區(qū)的超甲級和甲級樓宇可租面積將保持緊俏。未來三年一線城市超甲級和甲級新增供應(yīng)中僅有6%位于核心商務(wù)區(qū)，預(yù)計其空置率水平在2024年為11.7%，與2023年持平。
升級需求將持續(xù)流入
一線城市新興商務(wù)區(qū)
成本和品質(zhì)的平衡是企業(yè)當下尋求最優(yōu)化房地產(chǎn)解決方案的關(guān)鍵。CBRE發(fā)布的《2023年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，七成租戶希望未來寫字樓租金占運營成本比重保持不變或更低。與此同時，“升級至更高品質(zhì)的樓宇”已連續(xù)三年成為租戶未來房地產(chǎn)策略的前三選項。
在此背景下，CBRE預(yù)計一線城市新興商務(wù)區(qū)將成為2024年租賃需求流入的活躍區(qū)域。
基于對過去三年（2021-2023年）市中心乙級寫字樓租金變動和目前市中心乙級樓宇和新興商務(wù)區(qū)甲級樓宇租金差的分析，我們認為，2024年租戶將位于一線城市市中心乙級樓宇的辦公室向新興商務(wù)區(qū)升級搬遷仍可實現(xiàn)不同程度的租金成本節(jié)降。此外，新興商務(wù)區(qū)充裕的可租面積也為租戶推進整合擴租等企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策創(chuàng)造了有利條件。
注釋*：租金成本變化率=2021至2023年市中心乙級租金變化率+2023年新興商務(wù)區(qū)甲級和市中心乙級樓宇租金差，租金為有效租金。
以上分析選取的市中心商務(wù)區(qū)包括：北京朝陽CBD、金融街、中關(guān)村、燕莎、東二環(huán)、王府井；上海南京西路、淮海中路、陸家嘴、人民廣場、徐家匯、竹園；廣州珠江新城、天河體育中心、越秀；深圳福田CBD、華強北、蔡屋圍、車公廟。
選取的新興商務(wù)區(qū)包括：北京麗澤、石景山、望京、奧體；上海前灘、徐匯濱江、北外灘、浦東世博、黃浦濱江、虹橋商務(wù)區(qū)、大寧、火車站；廣州琶洲、萬博；深圳前海、蛇口、寶安CBD、南油。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
大部分城市租金跌幅收窄
一線城市核心商務(wù)區(qū)最具韌性
受新增供應(yīng)和空置率走高的影響，2024年主要一二線城市寫字樓租金將繼續(xù)下跌，但租賃市場情緒改善有望令下行動能放緩。CBRE預(yù)計，2024年全國寫字樓平均租金指數(shù)將同比下滑2%，較2023年收窄1.3個百分點。
分城市來看，一線城市租金走勢將普遍強于二線城市，市場韌性主要來自于新增供應(yīng)有限的核心商務(wù)區(qū)的超甲級和甲級樓宇。其中，空置率維持在10%左右的上海南京西路、深圳福田CBD有望率先實現(xiàn)租金企穩(wěn)。在升級搬遷需求的推動下，北京麗澤等成本優(yōu)勢明顯的新興商務(wù)區(qū)也有望迎來租金向上拐點。
與此相反，空置率較高或需求補給疲軟的華北及中西部二線城市2024年租金跌幅仍然較大，止跌企穩(wěn)還需要更長的周期。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
來 源：CBRE
編 輯：liuy
