2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。

　　CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗在發(fā)言中表示，在經(jīng)濟增長的新引擎下，企業(yè)的決策和消費行為發(fā)生了幾點變化，首先，高精尖企業(yè)未來會貢獻更多的需求；第二點是無論是高品質(zhì)的消費空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設施完善和成本優(yōu)化；第四點是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來的主要發(fā)展趨勢；第五點是消費體驗的需求發(fā)生變化。

　　以下為CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗發(fā)言實錄：

　　今天我給大家分享一下2024年商業(yè)地產(chǎn)市場的展望。

　　2023年大家可以看到經(jīng)濟整體是放緩的，但是國家更重視高質(zhì)量的發(fā)展，未來幾年也是高質(zhì)量發(fā)展的增長期。什么是高質(zhì)量呢？我們是從三個角度來解讀。

　　第一，更重視經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性。經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性比如說現(xiàn)在我們談得越來越多的綠色、雙碳、行業(yè)的監(jiān)管。

　　第二，更重視經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)就是在未來我們會非常著重在高精尖企業(yè)的發(fā)展和提升。

　　第三，更重視未來人民生活水平的提升。

　　在我們經(jīng)濟增長的新引擎下，企業(yè)的決策和消費行為發(fā)生了什么樣的變化？我們這里總結(jié)了五點。

　　首先，高精尖企業(yè)未來會貢獻更多的需求；第二點是無論是高品質(zhì)的消費空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價值提供了越來越重要的比重；第三點是降本增效，涵蓋了空間使用率、設施完善和成本優(yōu)化；第四點是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來的主要發(fā)展趨勢；第五點是消費體驗的需求發(fā)生變化。

　　接下來，我們來關(guān)注寫字樓部分。

　　我們給大家分享了亞太區(qū)最新的數(shù)據(jù)，從中可以看到深綠色的柱狀圖，這是2023年我們的凈吸納量。上面淺綠色的這條線是我們過去十年平均的凈吸納量的值，所以從這個圖上來看，我們亞太區(qū)主要的市場里邊，除了印度、日本租賃市場是高速發(fā)展。粉色的區(qū)域是中國一線城市。所以我們可以看到2023年凈吸納量和過去的十年還是存在了相當大的差距。明年其實在凈吸納量上邊，我們是覺得有望提升，但是很難達到過去十年的平均值，這是肯定的。

　　剛才看到的主要城市的市場情況，現(xiàn)在我們其實從需求的行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備等戰(zhàn)略性新興企業(yè)加速的崛起。剛才說的是高精尖，在2023年中國民營500強的榜單中，戰(zhàn)略性新興企業(yè)營收占比達到了52%，比2019年提高了10個百分點。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)具備了兩個最主要的特點。第一，它主要吸引了很多高端人才。第二，它有很多技術(shù)密集型的場所的需求，對高端寫字樓的需求是越來越旺盛。那么，高端寫字樓的品質(zhì)怎么樣能滿足這些人才的健康和工作的生產(chǎn)力？優(yōu)秀的品質(zhì)、好的配套和可以滿足它的研發(fā)技術(shù)要求。依據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示，此類客戶在前面新租交易占比提升到了32%，在北京和上海商務園區(qū)的租賃占比應該是超過了70%，而且在"十四五"規(guī)劃的重點就是提升研發(fā)經(jīng)費和增加這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的占比，所以這類企業(yè)和研發(fā)對于寫字樓的需求和研發(fā)類物業(yè)的需求的增長以后是主要需求的引領(lǐng)。

　　剛才分析了我們的需求端，最主要的是員工對未來的寫字樓的辦公場所期望值是什么。我們說的是這些企業(yè)高素質(zhì)的這些員工，還有我們要面對的Z世代新興的95后的這些員工的主力群體，他們更關(guān)注的是什么？我們看到他們更傾向于我們核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過我們調(diào)研，體現(xiàn)在六個部分他們是最為關(guān)注的。第一，一定要有特別好的公共交通，無論是地鐵還是公共交通的通勤，這對他們來講是越來越重要。第二，周圍的環(huán)境是不是滿足他們的工作時間比較長，而且他的健康的生活，健身、配套這些是不是完善。第三，餐飲，餐飲是需要配合他不同結(jié)構(gòu)人員的需求。第四，他們一定要有自己專注工作的空間，其實這個訴求是越來越多，但是有自己專注的空間還不能夠去影響到他們可以找到合作伙伴，或者他們同事無限交流的空間，所以這兩個其實就是支持我們未來高品質(zhì)空間的靈動性。最后，我們現(xiàn)在的科技更新迭代的特別快，這也是我們這些新新人類最重要的訴求。

　　說完我們員工的訴求，接下來我們就又回到亞太區(qū)市場的數(shù)據(jù)，未來租金的走勢。亞太區(qū)主要的租賃市場，我們看到左邊這些市場，他們在未來2024年的租金不會降，反而穩(wěn)中有升，主要原因是因為他們沒有新增的供應，雖然需求下降，但是他們的租金依然高于疫情之前的水平。我要解釋一下，深綠色的是過去幾年租金走勢的總結(jié)，淺綠色的是2023年的租金走勢，淺灰色的是2024年租金的預測。所以可以看到這些區(qū)域未來的租金都是下行的。但是日本市場、泰國、吉隆坡，是因為供應量非常大。中國一線城市的市場和香港市場，在2024年及以后依然面臨租金下行的壓力和挑戰(zhàn)。但是從積極的方面來說，這也是我們國內(nèi)市場供求關(guān)系的現(xiàn)狀，其實也給企業(yè)提質(zhì)增效創(chuàng)造了很好的窗口期。

　　這就是我們提到的未來的趨勢，不得不說到綠色。因為我們現(xiàn)在很多企業(yè)把ESG、綠色的這些戰(zhàn)略融入到企業(yè)的戰(zhàn)略中去，在A股上市公司里面超過了2700家企業(yè)，其實在這兩年把ESG真正落地的這些行動其實更加速了，而且也受到了很多管理層的高度重視。在這個趨勢里面我們依然可以看到注重員工健康依然是企業(yè)踐行ESG的使命當中最重要的，所以這也直接影響到他們對優(yōu)質(zhì)空間、優(yōu)質(zhì)寫字樓的訴求。

　　以上是寫字樓的數(shù)據(jù)分享。接下來我跟大家分享一下零售物業(yè)。

　　零售物業(yè)就是我們以2023年來看，中秋國慶雙假期，前七天全國36個主要的大中型城市重點商圈的客流量同比增加了164%，其實有一個很有趣的反映就是充分證明了線下消費客流的快速反彈，就是充分印證了實體店的不可代替性。但是對實體店其實消費者有了更多的要求，比如他不是簡單消費，而是要融合消費、服務、體驗、社交的綜合屬性。所以這一趨勢尤其是在中高收入人群是尤為凸顯，將是未來一二線城市、主要城市引領(lǐng)商業(yè)的重要趨勢。

　　另外，我們是以近年來迅速擴張的某專業(yè)運動服飾品牌為例，它針對的不同的區(qū)域，消費群體的不同，會布局不同的門店。比如在城市中心的核心區(qū)，他們基本上布局的是旗艦店。在區(qū)一級的商圈，很重視它的社群體驗店。但是像奧萊、機場這種特殊的區(qū)域，又會針對這個區(qū)域的不同性設立特色店。其實我們能看到的是在未來對于質(zhì)量的重視遠遠大過數(shù)量的追求，所以體驗驅(qū)動銷售和社群營造絕對是未來的一個商業(yè)的趨勢，也是未來實體店最重要的一個方向。

　　接下來第三部分我跟大家分享一下我們的物流倉儲板塊。

　　從數(shù)據(jù)來看，左邊的深綠色的45%和76%分別是亞太區(qū)和中國區(qū)的數(shù)據(jù)，反映的是我們未來的租戶的配比，尤其是看我們中國大陸市場更為突出的就是76%的租戶在未來三年會增加在市區(qū)的高標倉。為什么呢？因為高標倉的智能性和自動化滿足了租戶對供應鏈安全和效率提升的高要求，這是達到了他們的要求點，同時高標倉也代表了更強的綠色屬性。比如高標倉的屋頂平面很大，對于安裝分布式光伏有優(yōu)勢，可以抵消其他的業(yè)務鏈它的碳排放，助力實現(xiàn)碳中和的目標。

　　另外一個就是物流，這些租戶計劃在一線城市都市圈擴張，大家有沒有關(guān)注到這個數(shù)字，9%-10%，就是對于這些物流企業(yè)租賃成本占整個運營成本的比例。真正運營的成本研究是來自于運輸成本，而不是租賃成本。這也是這些企業(yè)會最終選擇交通便利、離終端用戶近，而且離它上下游企業(yè)比較近的這些物業(yè)，更多的受到它的青睞。

　　以上是我對寫字樓商業(yè)和物流的數(shù)據(jù)的分享，還有我們對于未來的判斷。接下來我很快地是分別對租戶端和對業(yè)主端在這三個領(lǐng)域的一些建議。

　　寫字樓升級辦公空間是尤為重要的，因為會響應員工對優(yōu)質(zhì)寫字樓的追求，要滿足他的追求，才能把他真正吸引過來。

　　在2024年，在租賃市場上絕對是一個絕佳的窗口期。倉儲物流，就是通過物流的布點、自動化的投入，可以真正做到降本增效。綠色是永遠的話題。零售是關(guān)注中高收入群體，這確實是我們未來幾年要關(guān)注的群體，而且是增加一線及經(jīng)濟發(fā)達的二線城市的門店的投入。緊隨消費者的新訴求，多元化、多層次的門店網(wǎng)絡是至關(guān)重要的。

　　對于我們業(yè)主方我們的建議是，關(guān)注快速增長的新興行業(yè)去打造面向未來的樓宇，不論是新興樓宇還是升級改造的項目。倉儲物流在核心區(qū)進一步商圈的布局，其實是未來的一個戰(zhàn)略考量。還有就是加大綠色的投入，它其實可以很有效地幫助租戶提質(zhì)增效。零售物業(yè)是構(gòu)建品質(zhì)消費為核心的租戶組成，優(yōu)化項目場景布局，突出主題化定位和差異化運營。

來 源： 房訊網(wǎng)