2023年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)小幅下滑，整體市場共錄得2個寫字樓交付，合計(jì)約7.3萬平方米；其中甲級寫字樓占比68.5%。受部分本地業(yè)主租賃策略及對市場的謹(jǐn)慎態(tài)度影響，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付，新增供應(yīng)同比下降28.8%。著眼需求端，整體市場需求相對活躍，雖年內(nèi)宏觀環(huán)境不明確性增強(qiáng)及行業(yè)調(diào)整致使需求出現(xiàn)小幅波動，但全年來看，西安寫字樓市場需求仍具韌性，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)24.5萬平方米的凈吸納量，同比增加86.0%。市場需求的活躍，推動市場整體空置率同比下降2.8個百分點(diǎn)至29.4%。全年租金仍呈下行趨勢，可比項(xiàng)目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍具韌性，動能轉(zhuǎn)換衍生辦公新需求。隨著西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市基礎(chǔ)架構(gòu)得到持續(xù)提升，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求隨之變化。2023年西安甲級寫字樓新增需求顯示，房地產(chǎn)建筑業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)主導(dǎo)西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增租賃需求，分別占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地產(chǎn)建筑業(yè)再度領(lǐng)跑市場需求。其中超66%來自建筑工程及建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)的新租需求。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發(fā)展等重大戰(zhàn)略進(jìn)程的加速，重點(diǎn)項(xiàng)目及民生工程類基建項(xiàng)目不斷推進(jìn)，帶動建筑工程類需求穩(wěn)步增長。西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的加速，支撐科技互聯(lián)網(wǎng)類需求極具韌性。2023年前三季度，西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過9%，超額完成年初目標(biāo)。其中，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等持續(xù)發(fā)力，帶動軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比不斷攀高，占比40.0%。消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)則以非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)的新設(shè)立需求為主。此外，年內(nèi)錄的多宗科技互聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)降級至乙級或其他類型物業(yè)，折射出具有人員密集特性的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在不確定的宏觀環(huán)境之下展現(xiàn)出對性價比更高的訴求。金融行業(yè)需求位居第三，其中資產(chǎn)管理、投資等新興金融業(yè)的需求占比較高。2023年上半年，西安市金融業(yè)增加值同比增長7.6%。同時位列全國十大區(qū)域性金融中心，并成功躋身全球金融中心城市。疊加獲批“雙中心”城市等宏觀利好機(jī)遇，科研及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的突出促使更多投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入西安尋找機(jī)會，成為金融類企業(yè)租賃需求增長新動力。
此外，近年經(jīng)濟(jì)不確定性和監(jiān)管環(huán)境的快速變化促使咨詢、合規(guī)、商業(yè)訴訟等專業(yè)服務(wù)需求不斷增長，而生物醫(yī)藥、裝備制造、電子信息制造、新能源等作為西安新興支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展前景也推動了該類行業(yè)的寫字樓需求擴(kuò)張。年內(nèi)，如生物醫(yī)藥、工業(yè)制造、能源及公共事業(yè)等行業(yè)的租賃需求皆出現(xiàn)較大幅度的增長。
辦公策略調(diào)整引發(fā)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。宏觀環(huán)境不確定性的增強(qiáng)促使企業(yè)愈加關(guān)注自身的成本結(jié)構(gòu)。對租賃成本的管控推高全年小面積段的租賃需求增長，即500平方米以下面積段的成交占比高達(dá)75.5%。同時，對裝修等前置成本的關(guān)注推動市場精裝房源的熱度走高，年內(nèi)，提供“拎包入駐”服務(wù)的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商的新增需求占比全市達(dá)7.9%，且以靈活性更高，更聚焦于對企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省的本土第三方辦公運(yùn)營商的擴(kuò)張為主。同時隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導(dǎo)向的甲級樓宇間搬遷置換和降級需求凸顯，年內(nèi)錄得多宗頭部企業(yè)大面積降級搬遷案例。
展望2024年，西安寫字樓市場將迎來45.4萬平方米的新增供應(yīng)，其中超過86%為甲級樓宇。供給放量疊加，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在2024年將面臨較大面積的租戶到期退租風(fēng)險，租金表現(xiàn)仍將承壓下行。需求端來看，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，金融和專業(yè)服務(wù)的需求將保持穩(wěn)定增長。同時年底發(fā)布的《西安市推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》再次明確提出要加快數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支持?jǐn)?shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展將持續(xù)衍生科技互聯(lián)網(wǎng)類辦公需求，產(chǎn)業(yè)需求動能不減。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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