2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)向常態(tài)化運(yùn)行，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)快速增長(zhǎng)，新產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能領(lǐng)域繼續(xù)快速成長(zhǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐。展望2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將向潛在增速水平回歸，預(yù)計(jì)2024年GDP增長(zhǎng)5%左右。
經(jīng)歷了三年的疫情防控下的北京辦公樓市場(chǎng)到底發(fā)生了什么樣的變化？在各項(xiàng)政策和國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響下的北京辦公樓市場(chǎng)租金、吸納量和空置率處于何種水平？龍年的辦公樓市場(chǎng)，將會(huì)是何種走向？2024年1月12日，世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA—中國(guó)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的專為租戶提供一站式企業(yè)地產(chǎn)選址服務(wù)公司，邀請(qǐng)十家知名媒體代表和三位從業(yè)多年的地產(chǎn)業(yè)界專家，舉辦了“來(lái)龍去脈”—世樺嘉潤(rùn)2023年北京辦公樓全年市場(chǎng)總結(jié)和龍年展望。
會(huì)中世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA總裁王剛先生就整體市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了解讀和預(yù)測(cè)，同時(shí)就2023年租賃去化活躍度排名前十的辦公樓宇和北京辦公樓市場(chǎng)十大租賃交易進(jìn)行了頒布。其后世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士邀請(qǐng)地產(chǎn)業(yè)界專家組織了關(guān)于租金所謂“暴跌”的話題、市場(chǎng)拐點(diǎn)形成因素以及與會(huì)專業(yè)人士比較關(guān)心的辦公樓資管服務(wù)問(wèn)題組織了圓桌討論，引發(fā)了熱烈反響。
2023年全年北京辦公樓市場(chǎng)關(guān)鍵詞
·北京辦公樓凈吸納創(chuàng)十年以來(lái)歷史新低：不足10萬(wàn)平方米
·核心區(qū)交易量低迷，80%凈吸納來(lái)自于新興市場(chǎng)和非核心地段
·存量空置面積超過(guò)382萬(wàn)平方米，緊隨洛杉磯471萬(wàn)平方米，居世界第四
·受企業(yè)信心不足而退縮面積和凈吸納低迷的影響，平均租金降至每月每平方米304.6元
·2023年租賃面積位列前十的企業(yè)總結(jié)面積不超過(guò)18萬(wàn)平方米，比低迷的2022年還少了33%。90%的十大交易來(lái)自于央國(guó)企的租賃
世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA總裁王剛表示：“2023年凈吸納陷入十年以來(lái)的低迷時(shí)刻：核心地段企業(yè)的“退與縮”十分嚴(yán)重。如今的市場(chǎng)和吸納量狀態(tài)并非偶然，除了宏觀的政策的影響也有國(guó)際形式的疊加影響。因此2023年核心區(qū)的交易量低迷，全年凈吸納為96,530平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)比2013年空置率最低的3.8%的階段的凈吸納基本相同。整個(gè)東部表現(xiàn)疲軟，盡管有不少成交但吸納依舊為負(fù)32,300平方米。80%以上重要來(lái)自于西部的新興市場(chǎng)和北部的非核心地段。
2023年共計(jì)有超過(guò)95萬(wàn)平方米包括麗金智地中心頂級(jí)品質(zhì)的交付進(jìn)入辦公樓市場(chǎng)。麗金智地中心是中關(guān)村多年來(lái)難得的品質(zhì)絕佳的頂級(jí)品質(zhì)辦公樓，項(xiàng)目的西塔將給中關(guān)村的租戶帶來(lái)超過(guò)57,400平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積。位于西直門附近的北京金融科技中心交付了85,000平方米的升級(jí)改造空間，給西城區(qū)的金融科技的發(fā)展和擴(kuò)張注入新能量�？拷系貐^(qū)域，迎來(lái)了金隅智薈中心，東升科技園二期兩個(gè)新建項(xiàng)目，給市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)32萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間，為科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來(lái)的品質(zhì)升級(jí)的大量機(jī)會(huì)。位于亞奧商圈的北辰中心和北辰新空間共計(jì)帶來(lái)12萬(wàn)平方米的面積；位于望京的保利廣場(chǎng)和大望京商務(wù)中心共計(jì)超過(guò)11萬(wàn)平方米給望京市場(chǎng)帶來(lái)更大去化壓力和提供給租戶的新選擇。
疊加之前的空置面積，北京2023年市場(chǎng)存量空置面積超越380萬(wàn)平方米，位居世界前四位的水平，排在紐約887萬(wàn)平方米，舊金山476萬(wàn)平方米，洛杉磯471萬(wàn)平方米之后，超越芝加哥314萬(wàn)，華盛頓246萬(wàn)平方米�？罩寐试俅芜_(dá)成了近年以來(lái)的新高點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商礙于現(xiàn)有租戶的價(jià)格水平，依舊在租金層面采取謹(jǐn)慎策略，在此情況下，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗和謹(jǐn)慎的政策影響下，企業(yè)不斷“退和縮”的面積的去化和改善出租率給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了極大的困難。
盡管來(lái)自核心區(qū)需求端較2022年有所減弱，但整體成交面積從第四季度的數(shù)據(jù)看在開(kāi)始好轉(zhuǎn)，尤其是品質(zhì)好的新興市場(chǎng)新項(xiàng)目受到了國(guó)央企和科技企業(yè)的青睞，2023年全年租賃成交面積超過(guò)95萬(wàn)平方米，比2022年少了35%，全市空置率于2023年末錄得18.3%，同比上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。
世樺嘉潤(rùn)發(fā)現(xiàn)“在租金方面，在由于占比高的核心區(qū)的疲軟需求情況下，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住出租率不得不續(xù)租時(shí)主動(dòng)給租戶讓出免租期，為了獲得出租率的提升，不斷在調(diào)整租金以增加競(jìng)爭(zhēng)力。2023年第四季度全市甲級(jí)含頂級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降2.8%至每月每平方米304.6元，和2022年同比下降了9.1%�！�
在行業(yè)需求來(lái)源方面，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)依舊領(lǐng)先為37%，金融與能源制造化工、專業(yè)服務(wù)行業(yè)為全市的其他主要需求來(lái)源，在2023年全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)新租及擴(kuò)租成交面積中的占比分別為28%，16%，12%。
成交量在商圈角度看，世樺嘉潤(rùn)認(rèn)為：由于客戶的遷址始終以“飛向品質(zhì)為導(dǎo)向”，麗澤成為2023年凈吸納的贏家，超過(guò)85,000平方米，成交量占比為18%。中關(guān)村由于區(qū)域內(nèi)少有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如鼎好大廈的出現(xiàn)以及諸多企業(yè)降本增效的意愿，使中關(guān)村的成交占比位列第二為13%。由于科技企業(yè)在亞奧商圈的活躍使成交占比為12%。而核心商圈的企業(yè)基本90%的企業(yè)都是相對(duì)匹配的品質(zhì)樓盤中，99%的需求是以到期日為目標(biāo)的，存量市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了“卷”不動(dòng)的停滯狀態(tài)，因此金融街、長(zhǎng)安街、三元橋等區(qū)域價(jià)值由于企業(yè)行業(yè)變量缺乏，成交占比基本為2%。CBD和上地分別為6%和7%。
世樺嘉潤(rùn)對(duì)2023年北京辦公樓十大租賃交易和主要商圈經(jīng)典交易進(jìn)行了分析：2023年北京辦公樓市場(chǎng)十大租賃交易的總面積為18萬(wàn)平方米，和2022年十大租賃交易的總面積27萬(wàn)平方米相比相差33%，這些企業(yè)的選址位置主要集中在北部的亞奧商圈、上地、中關(guān)村和西部的麗澤商圈、石景山商圈。其中50%為央企，40%是國(guó)企，10%是上市公司。排名前三甲的企業(yè)包括誠(chéng)通集團(tuán)承租和泓大廈33,000平方米，中車工業(yè)研究院有限公司承租東升科技園二期25,000平方米，中國(guó)航天科技創(chuàng)新研究院承租了有研科技創(chuàng)新中心20,000平方米。
和往年大單行業(yè)多元化分布不同包括金融、科技、文化傳媒以及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域都會(huì)有大單，而今年主要集中在不容易經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的央國(guó)企的科技創(chuàng)新訴求引發(fā)的大面積遷址。這些企業(yè)對(duì)地段不過(guò)分追求位置而更看重品質(zhì)vs.價(jià)格和財(cái)政稅收的因素。
展望2024年，世樺嘉潤(rùn)總裁王剛認(rèn)為：“在2021年各項(xiàng)限制性政策出臺(tái)前，辦公樓市場(chǎng)的確非常瘋狂，全市年度凈吸納超過(guò)了100萬(wàn)。從我過(guò)去25年來(lái)從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)看，辦公樓市場(chǎng)很難一直保持巔峰的狀態(tài): 低空置率和高租金。只有在繁榮的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和寬松的政策情況下，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)即便有大量新供應(yīng)的情況下，也會(huì)有積極活躍的凈吸納。
在2024年，北京主要的9個(gè)主流商圈中，預(yù)計(jì)將有7個(gè)商圈的空置率將繼續(xù)攀升，即便是在增量型需求多的科技企業(yè)集中的中關(guān)村商圈也預(yù)計(jì)上升。預(yù)計(jì)只有麗澤和東二環(huán)兩個(gè)商圈的空置率將出現(xiàn)下降的可能。在龍年，新興市場(chǎng)和非核心商圈如麗澤、上地、石景山、通州將繼續(xù)扮演積極推動(dòng)凈吸納的角色，為北京辦公樓市場(chǎng)注入生機(jī)和活力。
預(yù)計(jì)將有約66.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，并將全市整體空置率推向新高，特別是望京地區(qū)由于有阿里回到自建園區(qū)總部，所以將輕而易舉超過(guò)40%，亞奧、長(zhǎng)安街、中關(guān)村有望超過(guò)20%，以使全市的空置率超過(guò)26%。考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明顯改善之前，世樺嘉潤(rùn)總裁王剛預(yù)測(cè)：“業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間的空置壓力使之采取降價(jià)手段應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以提升出租率，從而將使全市平均租金下調(diào)。至2024年末，全市平均租金或?qū)⑾抡{(diào)至少5%至人民幣每月每平方米285元。因?yàn)橛捎诖汗?jié)后通常是租賃交易的淡季，第二季度企業(yè)才會(huì)開(kāi)始有精力來(lái)評(píng)估新的房產(chǎn)使用策略，所以平均租金進(jìn)入到2字頭的時(shí)間預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)2024年第二季度�！�
來(lái) 源：世樺嘉潤(rùn)
