2023年，南京寫字樓市場(chǎng)共錄得兩個(gè)新增供應(yīng)入市河西板塊，分別是金鷹世界B座與國(guó)泰金融中心A樓，共計(jì)15.0萬(wàn)平方米。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步好轉(zhuǎn)，需求動(dòng)能緩慢恢復(fù)，全年凈吸納量累計(jì)7.5萬(wàn)平方米，相對(duì)供應(yīng)端而言，去化壓力仍略顯突出，年末空置率報(bào)27.5%，同比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。
需求方面，金融業(yè)需求穩(wěn)居首位，占比達(dá)31%，其中銀行與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)搬遷需求貢獻(xiàn)顯著，金融行業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯的河西板塊持續(xù)受到銀行與證券類租戶的青睞，同時(shí)，保險(xiǎn)公司及非傳統(tǒng)金融企業(yè)在新街口板塊內(nèi)部完成搬遷升級(jí)。年內(nèi)需求動(dòng)能更迭加劇，第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商積極擴(kuò)張，躍居第二。本土商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)品牌緊抓當(dāng)下租金修復(fù)階段鎖定成本優(yōu)勢(shì)，于年內(nèi)完成三輪新設(shè)布局。環(huán)保及新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，驅(qū)動(dòng)能源及公共事業(yè)類企業(yè)搬遷需求保持堅(jiān)挺；平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)、電商及軟件研發(fā)為代表的科技企業(yè)租賃需求于河西及南站板塊持續(xù)放量。此外，房地產(chǎn)建筑企業(yè)中尤以工程及服務(wù)類細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)較為活躍，實(shí)現(xiàn)多板塊布局；留學(xué)教育及美容保健等經(jīng)營(yíng)性質(zhì)業(yè)態(tài)支撐消費(fèi)服務(wù)類租賃需求聚焦新街口板塊。
分區(qū)域看，受到年內(nèi)入市供應(yīng)去化強(qiáng)勁的積極影響，全年62%的租賃交易落地河西板塊，進(jìn)一步深化以金融業(yè)為引領(lǐng)，疊加科技、能源等新興產(chǎn)業(yè)及律所、咨詢等專業(yè)服務(wù)業(yè)的復(fù)合多元行業(yè)結(jié)構(gòu)。此外，新街口板塊貢獻(xiàn)約30%的租賃需求，除金融、第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)等穩(wěn)定需求外，板塊特有的消費(fèi)氛圍吸引來(lái)自消費(fèi)服務(wù)、零售貿(mào)易以及消費(fèi)品制造業(yè)的租賃需求匯集于此。
企業(yè)秉承降本增效的經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)于新設(shè)或擴(kuò)張計(jì)劃相對(duì)審慎，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求增量依然有限，而主導(dǎo)全年租賃交易類型的搬遷需求亦相對(duì)側(cè)重成本考量，致使業(yè)主針對(duì)租金談判策略更加靈活激進(jìn)，全市平均租金延續(xù)下行趨勢(shì)，同比下降1.5%至每月每平方米114.6元。
2023年，南京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，位于燕子磯的城北萬(wàn)象匯，總建筑面積達(dá)21.0萬(wàn)平方米，為華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下現(xiàn)有最大體量的萬(wàn)象匯項(xiàng)目。項(xiàng)目通過(guò)引入超500家品牌打造全業(yè)態(tài)消費(fèi)目的地，進(jìn)一步拓展所在板塊的商業(yè)版圖。受益于年末新增供應(yīng)入市表現(xiàn)良好，帶動(dòng)全年凈吸納量錄得20.6萬(wàn)平方米，空置率同比下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。
需求方面，餐飲品牌迎來(lái)迭代升級(jí)轉(zhuǎn)變，占比46%，其中各式中餐、咖啡茶飲與烘焙甜品等細(xì)分業(yè)態(tài)的租賃表現(xiàn)持續(xù)活躍。德基廣場(chǎng)通過(guò)引入柿合緣新京菜、宴遇福建薈館等多家米其林指南與黑珍珠入選餐廳以匹配自身高端定位，而如陳麻婆豆腐與西塔老太太等具有地方特色的中餐品牌則選擇多個(gè)商圈同步開(kāi)出多家門店；咖啡茶飲與烘焙甜品品牌擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，茶飲品牌諸如小金金手作、阿嬤手作、霸王茶姬與茉莉奶白等均在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)多板塊布局，裕蓮茶樓、澤田本家以及AMAN London Bakery Town等甜品品牌也于年內(nèi)開(kāi)出首店。服飾業(yè)態(tài)穩(wěn)居次席，占比27%。女裝品牌持續(xù)表現(xiàn)亮眼，如Ganni、Mardi Mercredi等國(guó)外品牌選址德基廣場(chǎng)開(kāi)出首店。專注細(xì)分賽道的戶外運(yùn)動(dòng)品牌持續(xù)加碼南京市場(chǎng)，Lululemon與On昂跑選址江寧板塊景楓中心，K Swiss、始祖鳥(niǎo)與索尼康等品牌相繼在新街口金鷹開(kāi)出。街頭潮流品牌集聚寧城，艾尚天地與萬(wàn)象天地分別引入街頭品牌Whoosis不知其名與新興國(guó)潮品牌SMFK。美妝個(gè)護(hù)業(yè)態(tài)占比5%，其中本土香氛品牌表現(xiàn)突出，聞獻(xiàn)、觀夏等香氛品牌選址核心商圈，國(guó)際品牌持續(xù)看好南京消費(fèi)市場(chǎng)，Lancaster全球首家新概念精品店與Carolina Herrera亞洲首家旗艦店相繼于德基廣場(chǎng)開(kāi)出高能級(jí)首店。
年內(nèi)，首店經(jīng)濟(jì)在新街口、江寧與河西等板塊不斷發(fā)力并逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，成為實(shí)現(xiàn)板塊消費(fèi)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)能。伴隨文旅復(fù)蘇與消費(fèi)回暖，南京零售市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，全市購(gòu)物中心首層平均租金同比上漲1.4%至每月每平方米560.1元。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
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