市場分析

　　商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的物業(yè)形式，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)廣場、城市更新、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)作為一個載體，能夠為所有的以滿足人們?nèi)粘９ぷ�、生活和娛樂為目�?biāo)，以及服務(wù)于人民群眾追求美好生活為目標(biāo)的商業(yè)活動提供物理空間、提供運營服務(wù)，是任何一個服務(wù)型或消費型產(chǎn)業(yè)不可或缺的實體場景和服務(wù)載體。商業(yè)地產(chǎn)作為生活消費空間、商務(wù)公共空間，是國內(nèi)消費及服務(wù)升級的重要載體，對消費振興和經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要作用。

　　2024年，我國房地產(chǎn)銷量和價格繼續(xù)回落，居民對長期房價預(yù)期未見明顯改善，房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段。商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)同樣處于調(diào)整周期，出現(xiàn)了許多行業(yè)性、結(jié)構(gòu)性、趨勢性的變化。公募REITs、輕資產(chǎn)、TOD、大運營、大資管、大服務(wù)等繼續(xù)成為行業(yè)趨勢，在更長的時間尺度里，改變著商業(yè)地產(chǎn)的方方面面。

　　另一方面，9月26日中央政治局會議強調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大"白名單"項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　2024年第三季度，國內(nèi)經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟活力和有效需求依舊不足，重點都市圈和核心城市寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場租賃需求增量有限，在以價換量趨勢背景下，租賃價格繼續(xù)延續(xù)二季度趨勢下探筑底。除北京租金降幅有所收窄外，其他都市圈主要城市租金降幅均有所擴大。一線城市的甲級寫字樓租金調(diào)整幅度相對較大，深圳、成都、杭州、南京、蘇州等城市租金下降的同時空置率環(huán)比提高，反映甲級寫字樓租賃市場的產(chǎn)業(yè)需求相對不足。預(yù)計四季度全國甲級寫字樓租賃市場租金將繼續(xù)保持下降趨勢。

　　為提振市場信心和激發(fā)經(jīng)濟活力，中央及時推出一攬子增量政策，房地產(chǎn)、消費、資本活力等指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，隨著政策會逐漸傳導(dǎo)到寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場并影響企業(yè)租賃決策，寫字樓產(chǎn)業(yè)園租賃市場有望逐漸恢復(fù)。

　　寫字樓市場

　　北京：世邦魏理仕報告顯示，第三季度北京市寫字樓租賃市場整體凈吸納量錄得12.5平方米，環(huán)比提升160%。主要由麗澤、石景山、通州等新興子市場貢獻(xiàn)。金融業(yè)（28%）、TMT（23%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（6%）、房地產(chǎn)建筑（6%）、消費品制造業(yè)（6%）成為租賃市場主力軍，占據(jù)寫字樓租賃市場比例約70%。

　　第三季度整體寫字樓市場仍然處于以價換量的市場環(huán)境，各級市場的租金水平持續(xù)下行，全市租金水平降至265.8元/㎡/月；整體空置率下降0.7%至

　　上海：世邦魏理仕報告顯示，第三季度全市去化相對放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同時，全市空置率環(huán)比上升0.4個百分點，至21.5%。

　　行業(yè)需求方面，金融行業(yè)的需求繼續(xù)占據(jù)領(lǐng)先地位，且占比有所提升，主要由保險、基金行業(yè)的需求推動；TMT需求穩(wěn)居第二位，主力細(xì)分需求為系統(tǒng)開發(fā)。 租金方面，市場租金延續(xù)下降趨勢�？傮w租金報價環(huán)比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環(huán)比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。

　　廣州：世邦魏理仕報告顯示，第三季度廣州辦公樓市場空置率環(huán)比改善0.4個百分點，季末報17.9%。全市凈吸納量為4.3萬平方米，和第二季度的水平相當(dāng)。

　　行業(yè)表現(xiàn)方面，TMT連續(xù)第五個季度占據(jù)需求的首位，其子行業(yè)多面開花，商用軟件開發(fā)、智能汽車系統(tǒng)、平臺互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商以及線上游戲等都錄得成交，成交類型接近七成是升級搬遷。租金方面，租金繼續(xù)處于下行通道，全市租金面價環(huán)比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴大0.3個百分點。

　　深圳：世邦魏理仕報告顯示，第三季度深圳全市共錄得4個甲級寫字樓新入市項目，分別位于前海、福保及龍華三個區(qū)，新增入市面積約29萬㎡。受新增供應(yīng)影響，深圳寫字樓市場空置率為22.2%，環(huán)比上升0.6個百分點。

　　受經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢、持續(xù)新增供應(yīng)和業(yè)主以價換量等因素影響，第三季度深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金延續(xù)下行趨勢，平均租金下行至168.4元/月/㎡，環(huán)比下降1.2%，降幅環(huán)比有所加大。

北京甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018 Q1-2024 Q3

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

上海甲級寫字樓市場趨勢2021-2028F

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　產(chǎn)業(yè)園市場

　　北京：據(jù)統(tǒng)計，北京全市范圍內(nèi)的644個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，總體量5400萬平方米。2024年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)新增供應(yīng)3.9萬㎡，均來自亦莊經(jīng)開區(qū)的生物醫(yī)藥專項園區(qū)貢獻(xiàn)。

　　從租金情況看，北京商務(wù)園區(qū)租金報價150.8元/月/㎡，環(huán)比下降1.1%，本季度租金跌幅環(huán)比小幅收窄。受TMT行業(yè)繼續(xù)整合騰退調(diào)整影響，全市商務(wù)園區(qū)市場季度內(nèi)凈吸納量錄得-6.3萬方，創(chuàng)歷史新低。

　　上海：上海共有53個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園、臨港新片區(qū)生命藍(lán)灣、西岸智慧谷、汽車新能港、北斗西虹橋基地等，總面積200平方公里，可供產(chǎn)業(yè)用地40平方公里，可供物業(yè)2900萬方。

　　根據(jù)2024年上海市政府辦公廳正式印發(fā)的《上海市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動方案(2024-2026年)》明確了到2026年，上海的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)將達(dá)到60個左右，這些園區(qū)將集聚高新技術(shù)企業(yè)和專精特新中小企業(yè)約5500家，國家級和市級創(chuàng)新研發(fā)機構(gòu)達(dá)360家以上，并培育形成5家千億級、20家百億級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破萬億元。

　　廣州：廣州產(chǎn)業(yè)園物業(yè)市場整體規(guī)模較大，物業(yè)分布較為分散。其中，天河、越秀、海珠等區(qū)域產(chǎn)業(yè)園項目多以寫字樓物業(yè)為主導(dǎo)，租金水平相對較高，租金范圍在人民幣每平方米每月65至120元之間。

　　黃埔、南沙、白云、花都、番禺、荔灣等區(qū)域產(chǎn)業(yè)園項目中研發(fā)辦公、輕生產(chǎn)廠房等物業(yè)比例相對更高，租金水平亦隨之落在較前述三區(qū)更低的區(qū)間，租金范圍為人民幣每平方米每月40至85元；其它區(qū)域市場規(guī)模則相對有限，租金范圍為人民幣每平方米每月20至60元。

　　深圳：據(jù)統(tǒng)計，深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品總體量約為8605萬㎡。

　　產(chǎn)業(yè)園類型包括占地面積大、容積率低、主要滿足勞動密集型制造業(yè)生產(chǎn)需求的1.0版本；滿足以電子信息為代表的新興產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、試驗、辦公等需求的2.0版本；各項配套設(shè)施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5版本；以及具備較高硬件標(biāo)準(zhǔn)，具備測試、研發(fā)、實驗甚至中試生產(chǎn)等功能，同時提供了高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理與生活配套的3.0版本。

北京產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量、凈吸納量及空置率（2018-2025）

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場預(yù)估(2019-2026F)

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　綜合而言，我國商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展，先后經(jīng)歷了重模仿的粗放開發(fā)期、重規(guī)模的高速發(fā)展期和重質(zhì)效的運營管理期三個階段。2021年以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長，注重運營管理價值，開始進(jìn)入以"大運營、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運營管理時代。

　　未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運營商服務(wù)商需要在開發(fā)模式、營銷招商、運營模式和收入結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)四個"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運營、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場處于調(diào)整周期。同時，也應(yīng)該看到，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。

　　下半年以來，在中國經(jīng)濟和消費逐步向好，信心不斷恢復(fù)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，市場呈現(xiàn)出三大趨勢特點：一是通過運營管理策略回歸產(chǎn)品和服務(wù)，回歸一二線城市核心區(qū)域；二是通過輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿保持規(guī)模增長，優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)；三是通過資產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理不斷完善多業(yè)態(tài)布局，尋找業(yè)務(wù)新增長點。

　　從短期看，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)端和需求端信心正在恢復(fù)，市場止跌回穩(wěn)正在從一二線城市開始成為現(xiàn)實。

　　從長期看，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展仍是商業(yè)經(jīng)濟活動重要的驅(qū)動力。

　　報告背景

　　2022年以來，隨著越來越多曾經(jīng)快速擴張的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，行業(yè)發(fā)展模式面臨全方位重構(gòu)，對于房企的衡量標(biāo)準(zhǔn)也在重新定義--以增長論英雄的時代走到盡頭，全球經(jīng)濟形勢下行、國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資和消費的下降、客戶降本增效的需要以及城市和客戶需求的多樣化，決定了企業(yè)的產(chǎn)品能力、運營能力、營銷能力、創(chuàng)新能力、品牌能力和ESG服務(wù)能力的綜合能力，才是新周期下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。

　　為揭示商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌的價值體系，提高行業(yè)投資科學(xué)決策水平，幫助寫字樓產(chǎn)業(yè)園企業(yè)打造品牌核心價值，促進(jìn)品牌建設(shè)與管理經(jīng)驗的國際化交流，推動創(chuàng)新與人才等品牌要素基礎(chǔ)構(gòu)架的完善，全面加快民族品牌高質(zhì)量發(fā)展，在相關(guān)政府部門以及國際五大行、清華大學(xué)等權(quán)威行業(yè)組織、知名院校、顧問公司、品牌投資機構(gòu)和權(quán)威媒體的支持參與下，房訊指數(shù)CORC聯(lián)合商業(yè)辦公建筑綜標(biāo)準(zhǔn)委員會（以下簡稱：標(biāo)準(zhǔn)委員會）自2018年起按年度開展"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查"，并在"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇年會"上發(fā)布年度《中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》。

　　《2024中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》是房訊指數(shù)CORC、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會（COSS）在過去六年積累的基礎(chǔ)上再一次跨越。標(biāo)準(zhǔn)委員會依托全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會及第三方權(quán)威機構(gòu)，采用國際先進(jìn)的品牌評估標(biāo)準(zhǔn)體系與數(shù)據(jù)整合工具，廣泛采樣各品牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財報、官網(wǎng)、行業(yè)第三方權(quán)威調(diào)查、OTA及主流媒體反饋等，并進(jìn)行了多層次社會數(shù)據(jù)調(diào)研與專家評估，歷時三個月匯集成行業(yè)品牌價值報告。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查，圍繞中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌發(fā)展歷程，從"產(chǎn)品影響力、運營影響力、營銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標(biāo)，選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)、項目等進(jìn)行持續(xù)性跟蹤調(diào)查，旨在樹立標(biāo)桿、分享經(jīng)驗、共同發(fā)展，為推動寫字樓產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局、實現(xiàn)人民對美好生活的向往，發(fā)揮寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌的作用和力量。

　　作為國民經(jīng)濟重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，正處在轉(zhuǎn)型升級的高質(zhì)量發(fā)展新時期。以往低水平重復(fù)、同質(zhì)化發(fā)展已是一個軟肋。品牌建設(shè)無疑將應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要引擎。以品牌建設(shè)驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、特色發(fā)展、差異發(fā)展、價值化發(fā)展，將極大推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告"迄今已經(jīng)走過六年的歷程，"以數(shù)據(jù)定義品牌影響、以價值引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)"為核心理念已經(jīng)使其成為中國商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）權(quán)威發(fā)布平臺。

　　2024年，"干"字當(dāng)頭，標(biāo)準(zhǔn)委員會仍滿懷信心勇毅前行，以"致敬行業(yè)創(chuàng)新者"為宗旨，在業(yè)界同仁共同參與和支持下，向行業(yè)進(jìn)一步揭示2024中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力的全新格局。

　　評估流程

　　研究目的：打造寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌管理，重新定義中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價值。讓寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌成為推動高質(zhì)量發(fā)展和創(chuàng)造高品質(zhì)生活的有力支持，形成一批質(zhì)量卓越、優(yōu)勢明顯，擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的企業(yè)品牌。

　　品牌定位：評估寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價值，傳播行業(yè)正能量�？陀^量化寫字樓產(chǎn)業(yè)園的品牌價值，判斷企業(yè)品牌的行業(yè)地位，為企業(yè)定位品牌、規(guī)劃品牌、管理品牌提供科學(xué)依據(jù)。

　　品牌認(rèn)知：樹立寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌榜樣，全新的研究視角、權(quán)威的評測體系、多維度立體化為行業(yè)樹立榜樣。推動社會和消費者全面認(rèn)知品牌價值。建立企業(yè)品牌良好的社會形象，建立企業(yè)產(chǎn)品與消費者之間的品牌契約關(guān)系。幫助企業(yè)提升消費者的品牌忠誠度。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會領(lǐng)導(dǎo)下，委員會、房訊指數(shù)組建包括知名院校與咨詢顧問公司的權(quán)威學(xué)者、市場調(diào)研、營銷、財務(wù)資深經(jīng)理人和分析師等行業(yè)精英的專業(yè)"品牌價值評估中心"，進(jìn)行品牌評估模型與方法的構(gòu)建；確定評估品牌價值方法，同時參考國際上的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而確定最終科學(xué)的數(shù)據(jù)模型；

　　建立市場模型，明確品牌定位體系，從而確定不同品牌市場位置，建立理論上各品牌的品牌價值率指數(shù)體系；

　　根據(jù)數(shù)據(jù)模型、市場品牌競爭對比與各項折算參數(shù),初步試算出合理的品牌價值，根據(jù)試算品牌價值，組織專家進(jìn)行審核與修訂，并進(jìn)行聯(lián)合測評。

　　評估方法

　　標(biāo)準(zhǔn)委員會、房訊指數(shù)在品牌評判指標(biāo)上，充分借鑒國外著名品牌價值評估機構(gòu)Brand Finance的研究模型，并結(jié)合中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展條件和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點，基于"Royalty Relief"等無形資產(chǎn)評估的理論方法，參考《ISO 20671品牌評價、原則與基礎(chǔ)》、《GB/T 291 86品牌價值要素評價》、《GB/T 29187品牌價值評價要求》等國際與國家標(biāo)準(zhǔn)，建立了一套實操性較強的研究體系，客觀全面地評價寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的品牌價值強度。此外，評估充分結(jié)合對寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)品牌的調(diào)查數(shù)據(jù)，構(gòu)建了中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價值強度指數(shù)模型。經(jīng)過品牌篩選、品牌資料申報、品牌大數(shù)據(jù)收集、網(wǎng)絡(luò)公開調(diào)研、行業(yè)專家評審等環(huán)節(jié)，綜合各方面因素，最終匯集成榜單，以數(shù)字解析商業(yè)地產(chǎn)品牌價值，以品牌價值強度指數(shù)引導(dǎo)市場選擇。

　　品牌強度等級評估

    品牌強度

　　品牌強度是一個品牌相對于競爭對手在一系列無形指標(biāo)上的整體表現(xiàn)。為了確定一個品牌的強度，調(diào)查評估組將系統(tǒng)考察品牌的營銷投資、股東權(quán)益以及這些對企業(yè)業(yè)績的影響。在報告中,每個品牌都被賦予一個品牌強度指數(shù)，滿分為100分,這也將決定品牌價值的計算。根據(jù)評分,每個品牌都被賦予相應(yīng)的品牌強度等級,從最低的D到最高AAA+，分析品牌強度指數(shù)相關(guān)子項有助于幫助管理者了解一個品牌未來成功的潛力及與競爭對手的差距。

　　評估依據(jù)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗并結(jié)合中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)特點，建立"寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌強度評估指標(biāo)體系"。品牌強度指數(shù)反映的是寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌將其預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實收益過程中抵御風(fēng)險的能力。品牌強度指數(shù)越大，抗風(fēng)險能力越強；反之亦然。品牌強度指數(shù)由品牌強度指標(biāo)決定，是各品牌強度指標(biāo)得分的總和。評估從"產(chǎn)品影響力、運營影響力、營銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6個方面評估品牌強度指數(shù)，從而全面客觀地評估寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價值。

《2024中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力百強榜》評價指標(biāo)與強度指數(shù)

　　報告概述

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查，圍繞中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌發(fā)展歷程，從"產(chǎn)品影響力、運營影響力、營銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標(biāo)，選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)、項目等進(jìn)行持續(xù)性跟蹤調(diào)查，旨在樹立標(biāo)桿、分享經(jīng)驗、共同發(fā)展，為推動商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局、實現(xiàn)人民對美好生活的向往，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)的作用和力量。

　　我國商業(yè)地產(chǎn)市場歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展，先后經(jīng)歷了重模仿的粗放開發(fā)期、重規(guī)模的高速發(fā)展期和重質(zhì)效的運營管理期三個階段。2021年以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長，注重運營管理價值，開始進(jìn)入以"大運營、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運營管理時代。

　　未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運營商服務(wù)商需要在開發(fā)模式、營銷招商、運營模式和收入結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)四個"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運營、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　在運營管理時代，品牌建設(shè)無疑將應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要引擎。以品牌建設(shè)驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特色發(fā)展、差異發(fā)展、價值化發(fā)展，將極大推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　《中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》已發(fā)布六年，其科學(xué)的評估體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估流程、客觀的評估結(jié)果已被越拉越多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)認(rèn)可，其對引導(dǎo)最終用戶投資選址正向選擇、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商和運營商企業(yè)品牌提升、推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展起到了重要作用。本年度榜單在以往基礎(chǔ)上擴大調(diào)研范圍，吸納更多類型優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌，重點測評其在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域品牌影響力，進(jìn)行科學(xué)量化評估。

　　通過六年積累與總結(jié)，《2024中國商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力報告》在完善數(shù)據(jù)模型、價值評估維度體系與評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，不斷加大數(shù)據(jù)采集的廣度與深度，不斷提升數(shù)據(jù)渠道的準(zhǔn)確性與可靠性，同時邀請更多權(quán)威機構(gòu)、行業(yè)專家與精英參與到品牌影響力的調(diào)查與評估工作中。

　　經(jīng)過品牌影響力評估中心評估團(tuán)隊的共同努力，我們在調(diào)研超過200個在中國境內(nèi)經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）品牌后，最終選擇符合評估條件的100個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌納入到調(diào)查與評估的目標(biāo)樣本中，涵蓋行業(yè)最具代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運營、管理、服務(wù)集團(tuán)，從而客觀并全面地反映中國境內(nèi)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園品牌影響力表現(xiàn)。

　　縱觀2024年寫字樓調(diào)查評估結(jié)果，以華潤萬象生活、中海為首的央企國企商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然獨領(lǐng)風(fēng)騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現(xiàn)方面，華潤萬象生活首次占據(jù)榜首位置，中海和平安不動產(chǎn)分列二、三位，第四到第十位則分別是凱德置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、嘉里建設(shè)、中國金茂、保利發(fā)展、中國國貿(mào)。

　　縱觀2024年產(chǎn)業(yè)園調(diào)查評估結(jié)果，，以中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江高科、招商蛇口為首的央企國企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然獨領(lǐng)風(fēng)騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現(xiàn)方面，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)首次占據(jù)榜首位置，張江高科和招商蛇口分列二、三位，第四到第十位則分別是上海臨港、聯(lián)東集團(tuán)、中電光谷、電子城高科、東湖高新、普洛斯、京東產(chǎn)發(fā)。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整和深刻變革，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強者恒強的趨勢進(jìn)一步深化。同時，頭部商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）企業(yè)一方面謹(jǐn)慎擴張規(guī)模提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面不斷深化運營服務(wù)，在提高運營能力和管理模式上提質(zhì)增效，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)整體高質(zhì)量發(fā)展。

　　通過對眾多品牌影響力維度的分析，我們認(rèn)為，長期來看，我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展大勢沒有變，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民對美好生活需求的持續(xù)提升，商業(yè)地產(chǎn)市場仍有廣闊發(fā)展前景；商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。

　　短期來看，隨著國家調(diào)整優(yōu)化政策措施陸續(xù)落地見效、經(jīng)濟數(shù)據(jù)恢復(fù)向好和企業(yè)信心提振，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場有望在2025年筑底回升，形成市場新的平衡點，迎來新一輪增長周期。

2024年度中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力TOP100

　　關(guān)于商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會（COSS）

　　《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》是我國首個商業(yè)辦公領(lǐng)域綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、北京建筑設(shè)計研究院、清華大學(xué)、仲量聯(lián)行等單位聯(lián)合研制，以規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、運營管理三個篇章作為核心，加上前言、總則、術(shù)語、一般規(guī)定、總體目標(biāo)以及認(rèn)證體系，共27章，約26萬字；涵蓋了商業(yè)辦公樓的開發(fā)建設(shè)、運營服務(wù)、資產(chǎn)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈的操作實務(wù)，做到的科學(xué)技術(shù)與商務(wù)運營并重。

　　《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會負(fù)責(zé)全面宣貫、實施和評級認(rèn)證工作。

　　商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會根據(jù)《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)評價指標(biāo)體系》和《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)星級管理辦法》，從2023年7月開始在全國范圍內(nèi)正式啟動商業(yè)辦公建筑評級認(rèn)證服務(wù)工作。

　　《中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》圍繞中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價值發(fā)展歷程，選取在中國內(nèi)地從事寫字樓產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營活動的企業(yè)，以每年9月30日為統(tǒng)計時間點，在不斷完善品牌強度指數(shù)數(shù)據(jù)模型、價值評估維度體系與評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，涵蓋"產(chǎn)品影響力、運營影響力、營銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標(biāo)，全面客觀評價企業(yè)的綜合實力與品牌影響，通過加權(quán)累加構(gòu)成相關(guān)指數(shù)，每年12月由商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會（COSS）正式發(fā)布，評選出年度寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力TOP100等相關(guān)榜單。

　　《報告》重點介紹了2024年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商和運營商品牌影響力發(fā)展情況和特點，深入闡述了在隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整和深刻變革，寫字樓產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強者恒強的趨勢進(jìn)一步深化。2024年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長，注重運營管理價值，開始進(jìn)入以"大運營、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運營管理時代。重點分析了寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、投資商、運營商在"產(chǎn)品影響力、運營影響力、營銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標(biāo)的年度表現(xiàn)，系統(tǒng)總結(jié)了2024年中國境內(nèi)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園最具代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、運營商企業(yè)，并提出了2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力發(fā)展趨勢和特點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運營商服務(wù)商將在開發(fā)模式、營銷招商、運營模式和收入結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)四個"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運營、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　關(guān)于金廈獎（GOLDEN BUILDING AWARD）

　　金廈獎GOLDEN BUILDING AWARD源于2004年，由房訊網(wǎng)（FUNXUN.COM）發(fā)起，以"致敬行業(yè)創(chuàng)新者"為核心理念，每年舉辦一次。旨在通過對每年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行回顧、總結(jié)和展望，評選業(yè)內(nèi)最有品牌影響力的項目、企業(yè)和人物的方式來推動中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。評選體系按照項目、企業(yè)和人物共分三個單元，分別根據(jù)客戶網(wǎng)民網(wǎng)上投票、業(yè)內(nèi)人士問卷投票、專家學(xué)者閉門評審三項綜合指標(biāo)的得分對參選項目、企業(yè)和人物進(jìn)行加權(quán)比較，分類推選出寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購物中心、建材部品、地產(chǎn)服務(wù)類別以及其他獎項，他們將成為未來一年中引領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潮流的核心力量。

　　從2019年開始，金廈獎GOLDEN BUILDING AWARD引入《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》評級認(rèn)證體系，并由商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會聯(lián)合發(fā)布。

　　聲明

　　1、此項榜單僅將國內(nèi)創(chuàng)建3年時間以上，自有寫字樓、產(chǎn)業(yè)園3個項目以上及布局3座城市以上，或具有100000平方米以上的商業(yè)辦公品牌納入品牌影響力榜調(diào)研目錄。

　　2、由于相關(guān)采樣數(shù)據(jù)本身、渠道及專家評估等主客觀原因，可能會帶來最終結(jié)果一定程度的不完美不完整，委員會承諾將進(jìn)一步提高調(diào)查、評估體系與標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性。

　　3、統(tǒng)計時間截點：以2024年9月30日為測算時間截點；

　　4、本排行榜允許轉(zhuǎn)載，敬請注明出處。

　　5、索取品牌影響力報告，請與委員會聯(lián)系。

　　商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會、房訊指數(shù)CORC

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