12月3日,2024熙說物業(yè)年度演講在北京·中華世紀(jì)壇劇場(chǎng)舉辦。這是中物智庫第二年舉辦行業(yè)年度演講活動(dòng),今年的演講主題是“輕舟”與“重山”。
中物智庫創(chuàng)始人楊熙在主題演講中表示,當(dāng)下的物業(yè)行業(yè)、物業(yè)企業(yè)和物業(yè)人,可能還是輕舟“未過”萬重山的狀態(tài)。演講主要通過剖析四大場(chǎng)景的核心問題,探討不同場(chǎng)景下各類難題的解題思路。
第一個(gè)場(chǎng)景是住宅場(chǎng)景,這個(gè)場(chǎng)景中,最核心的問題是各地的物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策。
在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下,居民收入受到了很大的影響,業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的敏感程度越來越高。而對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說,物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期持續(xù)不變,而用工成本、維護(hù)成本卻在持續(xù)上漲。
物業(yè)公司一方面開源,依靠社區(qū)增值服務(wù)來創(chuàng)收;一方面節(jié)流,依靠智慧科技、精細(xì)化管理,來節(jié)省人力。甚至有一些物業(yè)企業(yè)通過極端壓縮成本,進(jìn)而擠壓服務(wù)品質(zhì),勉強(qiáng)維持。
楊熙認(rèn)為,當(dāng)前住宅物業(yè)管理的發(fā)展瓶頸,就是業(yè)主甲方的主體歸位問題。而解決這一問題的方案,則是要通過各種方式,積極引入社區(qū)的業(yè)主參與到社區(qū)治理中,將物業(yè)公司原來習(xí)慣的單方面乙方服務(wù)模型,轉(zhuǎn)化為與業(yè)主的雙向奔赴互動(dòng)。
第二個(gè)場(chǎng)景是非住宅場(chǎng)景,這個(gè)場(chǎng)景中,最核心的問題是低價(jià)中標(biāo)的問題。
一些從住宅轉(zhuǎn)行做非住宅的物業(yè)企業(yè),由于缺乏業(yè)績(jī),缺乏標(biāo)桿項(xiàng)目,會(huì)不計(jì)成本地?fù)尨罂蛻�、拿�?biāo)桿項(xiàng)目。同時(shí),近幾年地方財(cái)政的壓力也很大,一直在壓縮費(fèi)用預(yù)算,鼓勵(lì)低價(jià)中標(biāo),甚至在實(shí)際執(zhí)行中采用最低價(jià)中標(biāo)的方式。
楊熙認(rèn)為,簡(jiǎn)單地以最低價(jià)中標(biāo)而忽略服務(wù)方的履約能力和社會(huì)信用,極有可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。明顯不合理的低價(jià)中標(biāo),其實(shí)是多方共輸?shù)木置妗?/P>
對(duì)原來的服務(wù)方而言,丟掉了項(xiàng)目,會(huì)產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)新進(jìn)場(chǎng)的服務(wù)方而言,要保質(zhì)保量完成服務(wù),就要直接承受虧損;但實(shí)際更多的情況是,只能壓縮費(fèi)用,減配人員,降低服務(wù)質(zhì)量。
對(duì)甲方而言,雖然在采購階段看似節(jié)省了費(fèi)用,但由于中標(biāo)價(jià)格低,服務(wù)質(zhì)量不到位,會(huì)引發(fā)使用方的不滿和投訴;更有甚者,可能因?yàn)樾路⻊?wù)方低價(jià)虧損,需要提前退場(chǎng),又要應(yīng)急處理,還得重新招標(biāo),帶來更大麻煩,甚至也會(huì)對(duì)后續(xù)預(yù)算的準(zhǔn)確合理性造成很大干擾。
楊熙認(rèn)為,以整體服務(wù)方案的質(zhì)量和效果為計(jì)費(fèi)依據(jù),而非簡(jiǎn)單按照“人頭”計(jì)費(fèi),這或許是非住宅物業(yè)管理發(fā)展的方向。
第三個(gè)場(chǎng)景是企業(yè)場(chǎng)景,在這個(gè)場(chǎng)景中,演講主要從兩個(gè)瘦身和三個(gè)增肌進(jìn)行闡述。
兩個(gè)瘦身分別是戰(zhàn)略瘦身和組織瘦身,三個(gè)增肌主要是服務(wù)增肌、人才增肌和科技增肌。
楊熙在演講中提到,今年物業(yè)行業(yè)收繳率普遍下降5到10個(gè)百分點(diǎn);有的企業(yè)提出今年的收繳率目標(biāo)是,控制在下滑3個(gè)點(diǎn)以內(nèi)。越來越多的物業(yè)企業(yè),開始回歸服務(wù),回歸本源。
第四個(gè)場(chǎng)景是創(chuàng)新場(chǎng)景,楊熙在演講中認(rèn)為,針對(duì)社區(qū)居民的“新需求”,物業(yè)企業(yè)要提供“新供給”,并主要從新服務(wù)、新設(shè)施、新產(chǎn)品、新文化等四個(gè)方面進(jìn)行了闡述。
其中在新設(shè)施這一部分,楊熙認(rèn)為,兩輪電動(dòng)車的社區(qū)充電樁,作為業(yè)主剛需,投入不高,在大多數(shù)物業(yè)企業(yè)可以承受的投資范圍內(nèi),適合物業(yè)公司自營(yíng)。物業(yè)公司也能通過全流程投建、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)一體化管理,減少安全隱患,改善小區(qū)環(huán)境和秩序。
演講最后,楊熙對(duì)明年的物業(yè)行業(yè)發(fā)展提出了十大預(yù)測(cè)。
第一個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)行業(yè)將進(jìn)入存量管理權(quán)大換手時(shí)代。隨著黨建引領(lǐng)和基層治理的推進(jìn),各城市業(yè)委會(huì)或物管會(huì)成立比例提升,為更換物業(yè)提供了基礎(chǔ)。從物業(yè)企業(yè)的選擇來看,聚焦區(qū)域深耕、業(yè)態(tài)深耕,退出不盈利項(xiàng)目,以及企業(yè)間的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng),都將導(dǎo)致管理權(quán)的大量換手。
第二個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率將繼續(xù)下滑。住宅物業(yè)領(lǐng)域具有民生屬性,并不會(huì)帶來高毛利,物業(yè)費(fèi)很難調(diào)價(jià),人工成本還在漲。而非住宅領(lǐng)域存在激烈競(jìng)爭(zhēng),物企的利潤(rùn)率還會(huì)進(jìn)一步下滑。
第三個(gè)預(yù)測(cè)是,好服務(wù)將會(huì)獲得非對(duì)稱的品質(zhì)紅利。物業(yè)行業(yè)將進(jìn)入品牌紅利期、服務(wù)紅利期、品質(zhì)紅利期。物業(yè)行業(yè)當(dāng)下最主要的矛盾在于:業(yè)主期盼更美好的生活環(huán)境,而行業(yè)內(nèi)的品質(zhì)服務(wù)供給不足。業(yè)主只愿意對(duì)更好的品牌和更優(yōu)的服務(wù)品質(zhì)付費(fèi)。
第四個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)企業(yè)將從物業(yè)管理向資產(chǎn)管理升維。存量時(shí)代,資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和保值增值更加重要。目前,很多物企已逐步構(gòu)建起資產(chǎn)管理的思維和視角,積極探索增加資產(chǎn)收入的來源,助力資產(chǎn)持有方收獲穩(wěn)定的回報(bào),實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
第五個(gè)預(yù)測(cè)是,公建物業(yè)市場(chǎng)回款狀況有望好轉(zhuǎn)。隨著地方政府化債的進(jìn)行,以及存量資產(chǎn)的盤活,市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政穩(wěn)健性和經(jīng)濟(jì)前景的信心開始回升。
第六個(gè)預(yù)測(cè)是,并購市場(chǎng)迎來新機(jī)遇。對(duì)于暴雷房企而言,物業(yè)仍然是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。隨著保交樓的漸進(jìn)尾聲,暴雷房企的債權(quán)處理將提上議事日程,轉(zhuǎn)讓物業(yè)股權(quán),將可能是部分房企的重要選擇。
第七個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)企業(yè)城市服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮聚焦。部分物企已經(jīng)開始主動(dòng)退出不符合預(yù)期的城市服務(wù)項(xiàng)目,更加聚焦優(yōu)先選擇政府支持力度大、財(cái)政狀況良好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
第八個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)行業(yè)人工成本或?qū)@著上漲。社保繳納規(guī)范化及社保基數(shù)上漲,預(yù)示著物業(yè)行業(yè)人工成本上漲的壓力將進(jìn)一步增大。
第九個(gè)預(yù)測(cè)是,物業(yè)企業(yè)高層人事頻繁變動(dòng)仍將持續(xù)。每一次人事變動(dòng)背后都關(guān)聯(lián)著老板的意圖、企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
第十個(gè)預(yù)測(cè)是,黎明的前夕,長(zhǎng)期有耐心。長(zhǎng)期來看,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在結(jié)構(gòu)優(yōu)化期,未來有望進(jìn)入更高質(zhì)量的發(fā)展階段。此外,行業(yè)問題這兩年已經(jīng)在充分暴露,不破不立、大破大立、曉喻新生。只有敢于破繭而出,破舊立新,才能實(shí)現(xiàn)自我超越,才能真正成長(zhǎng)。
