1.從上半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，需求恢復(fù)尚需時(shí)間

　　需求：長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域

　　從高力國(guó)際重點(diǎn)關(guān)注的12個(gè)成熟辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看：2023年上半年凈吸納量合計(jì)達(dá)到76萬(wàn)平方米，達(dá)到2022年全年吸納量的80%左右，但僅有疫情前市場(chǎng)需求水平的50%。

　　分地區(qū)看，辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)需求恢復(fù)冷熱不均的情況：長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域，京津冀區(qū)域受到北京市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的影響，整體需求恢復(fù)程度偏弱。

　　空置率：長(zhǎng)三角地區(qū)空置率有環(huán)比下降表現(xiàn)

　　上半年空置率環(huán)比下降的市場(chǎng)也多集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，其他區(qū)域如京津冀、成渝等市場(chǎng)的空置率均有不同程度的上漲。

　　租金：重點(diǎn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度下降

　　全國(guó)重點(diǎn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈有效租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，一些城市的租金降幅從二季度起有加大的趨勢(shì)。

　　2023年初，由于疫情影響徹底消除，市場(chǎng)普遍對(duì)后市持有樂觀預(yù)期，并未出現(xiàn)明顯的租金調(diào)整，然而隨著二季度市場(chǎng)再度走弱后，市場(chǎng)樂觀預(yù)期落空，樓宇運(yùn)營(yíng)方開始快速調(diào)整租賃策略，更有針對(duì)性地在租金、免租期、裝修等方面來(lái)打造成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)租戶資源。

　　2.盡管市場(chǎng)恢復(fù)預(yù)計(jì)道阻且長(zhǎng)，但亦迎來(lái)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)“質(zhì)”變契機(jī)

　　展望后市，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，還是寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，我們都觀察到一些市場(chǎng)核心因素正在發(fā)生根本性變化：

　　整體市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)高峰期，高供應(yīng)量定調(diào)未來(lái)3年市場(chǎng)大趨勢(shì)

　　由于疫情導(dǎo)致的待入市項(xiàng)目將在2023年和2024年陸續(xù)入市，如果未出現(xiàn)大規(guī)模爛尾或延遲入市的情況，重點(diǎn)關(guān)注的12個(gè)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)總量在今明兩年將分別達(dá)到680萬(wàn)平方米和700萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于疫情前兩年年均500萬(wàn)平方米左右的水平。四個(gè)一線城市的甲級(jí)市場(chǎng)空置率在未來(lái)三年可能都會(huì)超過(guò)20%。因此，高供應(yīng)量基本上決定了未來(lái)三年空置率將逐年攀升，租金將持續(xù)下跌的基調(diào)。

　　下一階段市場(chǎng)將逐步向“資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)”轉(zhuǎn)變，凈吸納量將逐年恢復(fù)

　　目前市場(chǎng)需求不足的核心在于企業(yè)信心不足，這種信心不足一方面體現(xiàn)在三年疫情對(duì)于企業(yè)利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表的嚴(yán)重?fù)p壞，也體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)于下一階段投資決心和發(fā)展定力方面的猶豫和躊躇。然而，只要經(jīng)濟(jì)能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，這一切“信心”問題都會(huì)隨著時(shí)間而解決。凈吸納量恢復(fù)可期一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)需求量遠(yuǎn)低于歷史平均水平，同樣也是未來(lái)3年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期逐步改善，企業(yè)擴(kuò)張不斷發(fā)力的體現(xiàn)。

　　中國(guó)寫字樓市場(chǎng)要更好把握未來(lái)市場(chǎng)需要深諳長(zhǎng)期之“勢(shì)”

　　十四五期間將是中國(guó)深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，各主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

　　過(guò)去三年來(lái)，中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些非常態(tài)化市場(chǎng)數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說(shuō)明了過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間形成的市場(chǎng)供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整，其影響將會(huì)是長(zhǎng)期且深遠(yuǎn)的，當(dāng)然這些變化本身也是中國(guó)處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。

　　近期政治局會(huì)議也指出：我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程。這個(gè)時(shí)期更需要政策從擴(kuò)大內(nèi)需和防范風(fēng)險(xiǎn)的角度，托底經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。同時(shí)，會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從量變到質(zhì)變的發(fā)展階段，增速僅僅是一方面，更重要的是著眼于“質(zhì)”的變化。

　　中國(guó)寫字樓市場(chǎng) “質(zhì)”的提升核心在于創(chuàng)新。創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在技術(shù)，也體現(xiàn)在戰(zhàn)略制定、管理制度、企業(yè)文化等多方面。創(chuàng)新帶來(lái)的不僅是差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還能創(chuàng)造可持續(xù)的多維度成本優(yōu)勢(shì)，在更加“內(nèi)卷”的時(shí)代，助力資產(chǎn)管理者乘風(fēng)破浪，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

來(lái) 源： 高力國(guó)際  

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