在全球經(jīng)濟衰退期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著增速放緩的巨大壓力，投資、開工明顯下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。與此同時，全國多地出現(xiàn)爛尾樓激增現(xiàn)象。據(jù)易居研究院《2022年全國爛尾樓研究報告》，截至2022年7月16日，全國樓盤爛尾率約為3.85%，爛尾面積為2.31億平方米。
如何盤活爛尾樓，不僅是關(guān)乎百姓安居樂業(yè)的重要民生問題，也是當下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的又一道難題。
8年投入10.75億，安置樓爛尾解決方案新典范
近日，在陜西佳馨源實業(yè)有限公司(下稱：佳馨源)副總經(jīng)理葛林邀請下，記者實地調(diào)研了西安市灞橋區(qū)紅旗街道穆將王村“城改”項目爛尾樓情況。
(穆將王村“城改”項目安置樓)
據(jù)葛林介紹，穆將王村“城改”項目的前任開發(fā)商是陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱：宏潤地產(chǎn))，2012年底，宏潤地產(chǎn)因資金問題導(dǎo)致安置樓工程徹底停工，留下8棟33層已封頂?shù)臓�尾樓盤，涉及690戶2775名居民回遷安置，由此引發(fā)村民長年集體上訪。2014年，為徹底解決該項目690戶2775名村民的回遷安置問題，政府和村委會引入佳馨源并簽署了相關(guān)協(xié)議，同時報請西安市城改辦申請了城改主體的變更。2015年8月，申請獲得西安市城改辦同意，將實施主體變更為佳馨源。隨后，因主體資格的變更引發(fā)了一系列的訴訟，經(jīng)各級人民法院依法審理，確認了佳馨源公司主體資格的合法性。
(陜西省高級人民法院行政判決書)
葛林說：“自2015年全面介入穆將王項目以來，佳馨源已累計完成投資達10.75億元�！�
葛林在接受記者采訪時還談到，為了盡快解決穆將王村“城改”爛尾問題，佳馨源積極籌措資金，包括政府紓困墊付1.5億元安置樓建設(shè)資金，用于后續(xù)安置樓的施工建設(shè)。2017年年底，佳馨源按政府要求如期完成了該項目的安置樓建設(shè)并完成了村民的回遷工作，讓長年在外過渡的2775名村民搬入了新居。
(西安日報當年對穆將王城改項目的報道)
葛林特別強調(diào)，為了平抑群眾怨氣，佳馨源在交付時額外向回遷村民支付了一年共計1200萬元的過渡費；按每平方米90元共計13萬平方米給村民發(fā)放了總計1170萬元的裝修補助款；還承擔了宏潤地產(chǎn)至今未建設(shè)安置商業(yè)用房而違約的自2013年2月起計的每年600萬元的村民安置商業(yè)經(jīng)營損失補償。
11年歷史遺留，商業(yè)樓爛尾難題待解
佳馨源雖已解決了穆將王“城改”項目的安置樓爛尾問題，但該項目的另一塊爛尾樓——河邊爛尾樓仍需佳馨源去面對。
據(jù)葛林介紹，河邊開發(fā)地塊是宏潤地產(chǎn)在2009年開工建設(shè)的，由施工單位中建七局(現(xiàn)已改組成為中建海峽，是國有上市公司)墊資施工至主體封頂。宏潤地產(chǎn)后因資金鏈斷裂，拖欠施工方工程款，致使樓盤在2012年停工爛尾至今。
“相對安置爛尾樓，商品開發(fā)爛尾樓更難解決。一是該建筑要符合《規(guī)劃法》的強制性要求，才能使建筑合法化；二是爛尾時間長，建筑物質(zhì)量隱患問題及消防高規(guī)的驗收等諸多問題需要我們?nèi)ブ鹨粎f(xié)調(diào)解決�！备鹆终f。
葛林介紹，穆將王城改項目是西安市十四五規(guī)劃和西安市市級重點民生項目，該項目早在2007年由宏潤地產(chǎn)和西安市灞橋區(qū)紅旗街辦穆將王村委會簽訂了《穆將王村聯(lián)合開發(fā)合同》，后報請西安市城改辦。西安市城改辦于2008年1月下發(fā)了市城改發(fā)【2008】8號的《城中村改造工作方案批復(fù)》文件。批復(fù)文件中說明穆將王村村域土地785畝，同意納入改造規(guī)劃綜合用地為 297.6畝，改造實施主體為宏潤地產(chǎn)公司。
據(jù)葛林給記者提供的資料顯示，后在2010年，宏潤地產(chǎn)和穆將王商貿(mào)有限公司(原穆將王村委會無形改造后成立的集體企業(yè))簽訂了《穆將王城中村改造聯(lián)合開發(fā)合同修訂協(xié)議書》，將2008年1月批復(fù)的城改綜合用地297.6畝調(diào)整為420畝；原合同約定的18萬平方米的安置用房調(diào)整為地上13萬平方米住宅用房和地上2萬平方米的獨立商業(yè)用房；同時將原合同約定的2500萬元拆遷補償款調(diào)整為1.4億元，后報請西安市城改辦審核。2011年3月，西安市城改辦下發(fā)了市城改發(fā)〔2011〕44號《關(guān)于灞橋區(qū)穆將王村城中村改造方案結(jié)轉(zhuǎn)的批復(fù)》，同意將綜合改造用地調(diào)整為420畝。葛林向記者出示了2008年城中村改造實施方案批復(fù)和2011年城改方案結(jié)轉(zhuǎn)批復(fù)。
(西安市城改辦下發(fā)的《關(guān)于對灞橋區(qū)穆將王村城中村改造工作方案的批復(fù)》)
(西安市城改辦下發(fā)的《關(guān)于灞橋區(qū)穆將王城中村改造方案結(jié)轉(zhuǎn)的批復(fù)》)
(西安市城改辦下發(fā)的《關(guān)于灞河新區(qū)穆將王村城中村改造項目變更改造主體有關(guān)問題的復(fù)函》)
“穆將王項目的河邊爛尾樓就是宏潤地產(chǎn)在那時候留下的，至今已經(jīng)11年了�！备鹆终f。
穆將王項目河邊爛尾樓的難題如何破解？葛林表示，佳馨源目前已向規(guī)劃管理部門就該項目的規(guī)劃條件審批進行申請，以杜絕此前的違規(guī)開發(fā)行為。自2015年成為該項目實施主體以來，佳馨源持續(xù)投入該項目長達近8年之久，在此期間公司在該項目沒有任何收益，企業(yè)已不堪重負。目前佳馨源公司急需獲得政府部門有關(guān)該項目的土地及規(guī)劃批復(fù)，以便爛尾樓的復(fù)工和后期的項目改造行為能夠依法實施。
DK8爛尾樓有新進展，政府最新回復(fù)部分樓房年底完工
穆將王項目調(diào)研結(jié)束后，記者特意走訪了與穆將王“城改”項目毗鄰的另一爛尾樓——國際幸福城·橘郡。
國際幸福城·橘郡所在地被稱作DK8，總占地面積約17.31畝，2008年由宏潤地產(chǎn)開始建設(shè)，共建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”房屋近5萬平方米。此前共有450余戶業(yè)主購買了該爛尾樓盤。記者在DK8施工現(xiàn)場看到，該地塊共建有4棟樓房，其中2棟30層，1棟26層，1棟9層。2棟30層房屋仍在施工建設(shè)中，外墻、門窗仍未完工，水、氣、暖市政配套設(shè)施尚未接入。特別顯眼的是，在兩側(cè)樓房之間，有110KVA架空高壓電纜穿過。
記者就此采訪葛林，他表示，根據(jù)西安市規(guī)定，110千伏高壓架空電纜下應(yīng)為兩側(cè)各20米總寬度40米的防護綠地。110千伏架空高壓線路下不應(yīng)建設(shè)住宅類建筑。
(DK8現(xiàn)場)
記者查閱到一份由陜西省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司出具的編號陜建筑(2023)技服(政)第0010號的《測評報告》。報告顯示，DK8所建4棟樓房的房屋外墻、門窗、消防設(shè)施及所使用的電線電纜、水暖工程等均為不合格工程，使用的材料均為不合格和不達標的材料。
(陜西省建筑工程質(zhì)量檢測中心出具的《測評報告》)
據(jù)悉，該地塊已于2019年12月27日被西安市國土資源局罰沒。記者就此采訪了西安市灞橋區(qū)政府。2023年7月20日，西安市灞橋區(qū)政府就“國際幸福城DK8”相關(guān)問題答復(fù)如下：
一、西安市國土資源局此前罰沒DK8的具體原因是什么？據(jù)悉，該局在出具相關(guān)罰沒文件時，使用了已經(jīng)作廢的公章，該罰沒是否有法律效力？
灞橋區(qū)政府：陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將穆將王村城中村改造開發(fā)部分自命名為“國際幸福城”。國際幸福城DK8(在城改規(guī)劃用地范圍外)由宏潤地產(chǎn)在未辦理土地、規(guī)劃等手續(xù)的情況下進行建設(shè)，因資金斷鏈自2013年主體封頂后爛尾至今。
2019年12月，西安市國土資源局向宏潤地產(chǎn)下發(fā)《土地行政處罰決定書》(市國土發(fā)〔2019〕6-56號，加蓋“西安市國土資源局行政執(zhí)法專用章(6)”印章)，認定國際幸福城DK8上的建設(shè)行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第43條，按照《中華人民共和國土地管理法》第76條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第42條相關(guān)規(guī)定，沒收了該地塊上的住宅樓及其他設(shè)施并處以罰款，同月宏潤地產(chǎn)簽收并繳納了罰款。
2019年2月2日，西安市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于啟用印鑒的通知》，明確“原西安市國土資源局印鑒2019年3月1日廢止”，未涉及“西安市國土資源局行政執(zhí)法專用章”。2020年4月8日，市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于啟用新行政執(zhí)法專用章的通知》，明確“市資源規(guī)劃新城、蓮湖、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安、高陵、鄠邑分局原持‘西安市國土資源局行政執(zhí)法專用章(1)至(9)(19)(21)’印章，允許使用至2020年4月9日，自2020年4月10日起廢止使用�！�
《土地行政處罰決定書》(市國土發(fā)〔2019〕6-56號)加蓋的印章，符合《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于啟用新行政執(zhí)法專用章的通知》(市資源發(fā)〔2020〕45號)文件要求，未違反法律規(guī)定，不影響處罰決定的效力。
二、罰沒后，DK8將怎樣處置？是否有具體規(guī)劃？尤其是復(fù)雜的項目糾紛，最終如何解決？具體方案如何？
灞橋區(qū)政府：國際幸福城DK8罰沒后，移交給灞橋區(qū)財政局，區(qū)財政局委托DK8所在地紅旗街道辦事處代管。同時，區(qū)上成立工作專班，解決穆將王城改及國際幸福城問題，相關(guān)部門按照專班工作安排，辦理DK8相關(guān)手續(xù)。2022年2月完成了DK8土地審批；規(guī)劃審批正在辦理中。
紅旗街辦代管后，為保障購房群眾利益，2022年9月委托施工單位進場，對DK8地塊進行整理，規(guī)范工地現(xiàn)場，并對801、802號樓未實施的安裝和配套進行施工，預(yù)計今年年底可完工�？紤]到803號樓之前已實施的安裝和配套施工質(zhì)量和安全問題，委托第三方機構(gòu)進行質(zhì)量檢測。檢測結(jié)果為已施工項目多項不合格，不具備入住條件。目前正在制定保證完善803號樓質(zhì)量和安全等方面施工方案。
關(guān)于有關(guān)糾紛問題，建議通過司法訴訟解決。
三、目前，已經(jīng)有數(shù)百位消費者購買了該項目樓房，這些購房業(yè)主的利益如何保障？
灞橋區(qū)政府：一是協(xié)調(diào)相關(guān)部門，加快推進手續(xù)辦理；二是加快工程進度，盡快推進三棟樓后續(xù)安裝配套施工；三是在保證群眾利益和國有資產(chǎn)不流失的前提下，制定方案，妥善解決后續(xù)問題。
四、當前地產(chǎn)市場的低迷與艱難，行業(yè)盡知，DK8項目的本質(zhì)問題是土地性質(zhì)不合法，無法續(xù)建，還是開發(fā)商資金斷鏈無以為繼？
灞橋區(qū)政府：DK8三棟樓自2008年開始建設(shè)、2012年主體封頂，后續(xù)工程因原開發(fā)商資金問題停工，相關(guān)手續(xù)也未辦理。罰沒后，灞橋區(qū)成立工作專班，對該地塊土地報批、規(guī)劃等手續(xù)進行辦理，2022年2月土地審批完成，同步推進后續(xù)工程施工。
記者將持續(xù)關(guān)注DK8爛尾樓的后續(xù)進展。
