房訊網(wǎng)訊  2023年3月17日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢(shì)力"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)800位嘉賓出席論壇，聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新、營(yíng)銷(xiāo)渠道、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)的新模式，攜手商業(yè)地產(chǎn)新勢(shì)力共同推動(dòng)行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進(jìn)化"！

　　會(huì)上，中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝發(fā)表了題目為“2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張與分化”的主題演講。郭瑩輝認(rèn)為，園區(qū)總量急劇擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是分化的，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢(shì)非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機(jī)會(huì)相對(duì)不錯(cuò)；而存量園區(qū)招商去化壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場(chǎng)。同時(shí)，園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來(lái)源，園區(qū)的開(kāi)發(fā)也將與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。

　　中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)  郭瑩輝

　　以下為郭瑩輝發(fā)言實(shí)錄：

　　三年以來(lái)，已經(jīng)討論過(guò)N多次關(guān)于后疫情時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)怎么發(fā)展，但是進(jìn)入2023年疫情真正的結(jié)束以后產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)會(huì)怎么樣呢？這個(gè)話題其實(shí)很難回答。我從幾個(gè)維度來(lái)幫大家梳理觀察一下，最后謹(jǐn)慎地得一個(gè)小結(jié)論。

　　首先看看宏觀經(jīng)濟(jì)，從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家從去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到剛剛結(jié)束的“兩會(huì)”，都指出一個(gè)問(wèn)題，就是我們以政府投資拉動(dòng)為核心，強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)中國(guó)的2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在中國(guó)由政府投資拉動(dòng)，民間消費(fèi)、民間投資肯定受到一定影響。但是國(guó)際上對(duì)中國(guó)投資抱有什么樣的態(tài)度呢？國(guó)際上來(lái)看，2022年并不是像所有人講的外資撤離，對(duì)中國(guó)不看好，相反從俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)以后，美西方對(duì)我們的制裁，很多企業(yè)對(duì)中國(guó)投資依然抱有很高期望，投資增速和投資總量還是溫和增長(zhǎng)的。說(shuō)明從產(chǎn)業(yè)需求和投資拉動(dòng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資需求還是有基礎(chǔ)的。

　　從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，地方政府對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，乃至的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有哪些舉措。從最近兩三年左右來(lái)看，盡管疫情有影響，但是北京、廣州、上海、深圳、蘇州、重慶這些城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面各顯神通，各出奇招。對(duì)于產(chǎn)業(yè)的保障，尤其從政策上、城市更新的一系列舉措上，乃至從資金上，其實(shí)這個(gè)行業(yè)發(fā)展還是比較健康的。地方政府和行業(yè)來(lái)看總體政府招商為主，投資為主。從金融角度來(lái)說(shuō)這兩年出現(xiàn)了可喜的變化，一個(gè)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)角度看，剛才大家提到REITs，REITs本身有三只園區(qū)REITs示范效應(yīng)，給產(chǎn)業(yè)園建設(shè)帶來(lái)了一些前期的投資利好，包括了銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，包括A股市場(chǎng)股權(quán)融資等等，這些機(jī)會(huì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園建設(shè)來(lái)說(shuō)也無(wú)疑是利好。

　　本身又給我們運(yùn)營(yíng)期的物業(yè)帶來(lái)了很多希望。園區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)主要還是持有型物業(yè)，可售的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小。所以說(shuō)園區(qū)能否經(jīng)營(yíng)成功主要在于長(zhǎng)線資金，前期建設(shè)資金，中間有運(yùn)營(yíng)資金，還有退出的接盤(pán)資金，這三個(gè)資金形成聯(lián)動(dòng)，才能對(duì)投資形成有力支撐。從銀行到A股市場(chǎng)、私募REITs，公募REITs上市，資金鏈基本趨于活躍。

　　從國(guó)家導(dǎo)向來(lái)看，從業(yè)者都看到了這幾年從土地供應(yīng)上，政府不太喜歡過(guò)去的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)企業(yè)了，都是從直接招商為主。但是從北京、廣州代表興城市的用地保障來(lái)看，還是在增量溫和增長(zhǎng)，都是在保持比較平穩(wěn)水平，沒(méi)有下降，也沒(méi)有增量增長(zhǎng)。尤其廣州地區(qū)。

　　從國(guó)家主流導(dǎo)向說(shuō)，新增的工業(yè)用地保障平穩(wěn)，但是更多的還是從存量的城市更新中挖掘園區(qū)的載體空間，尤其是最近兩三年國(guó)家在園區(qū)更新中對(duì)于產(chǎn)業(yè)園M類(lèi)工業(yè)用地的激活給予了很多的支持政策，包括北京從2021年6月份看到城市更新政策。尤其是到去年9月22日關(guān)于國(guó)有土地盤(pán)活政策看，又給我們很多亮點(diǎn)和希望，后面我會(huì)解讀北京園區(qū)更新的詳細(xì)政策、路徑和政策要點(diǎn)。總體來(lái)說(shuō)，北京的園區(qū)更新難點(diǎn)比較多，因?yàn)楸本┑难肫笥玫�、�?guó)有用地、歷史上出讓的工業(yè)用地存量回收、清退、未來(lái)開(kāi)發(fā)再利用，以及土地資產(chǎn)的流動(dòng)性等等方面相對(duì)南方來(lái)說(shuō)還是困難比較多的。

　　同時(shí)我們看到了在北京的園區(qū)空間中，有8個(gè)亮點(diǎn)可以讓我們?cè)谕顿Y端著重關(guān)注的。在去年9月22日國(guó)有土地盤(pán)活政策，這是北京市出的，我認(rèn)為是最接近于南方城市更新的政策的文件，而且更具有操作性。它的要點(diǎn)在哪呢？主要是從實(shí)施路徑上、建筑指標(biāo)給予上、功能兼容上、土地利用上、彈性出讓年限上及置換、過(guò)渡性政策，尤其是土地出讓金可能有些情況免于交納，這些都是對(duì)于從事城市更新投資的企業(yè)來(lái)說(shuō)作為重要盈利來(lái)源的點(diǎn)。過(guò)去這些政策都是點(diǎn)狀的不系統(tǒng)，去年出的政策一個(gè)文件可以把這么多碎片化的政策集成起來(lái)，讓投資商知道在市里有政策依據(jù)，區(qū)里有部門(mén)可以接納洽談更新的業(yè)務(wù)，過(guò)去是很難找到這樣一個(gè)統(tǒng)一政策和統(tǒng)一部門(mén)的，今天北京至少看到了路徑。

　　在南方廣州會(huì)怎么樣呢？廣州跟北京不一樣，廣州的難點(diǎn)在于國(guó)有用地相對(duì)較少，更多要保留工業(yè)用地的總量。這幾年在廣州通過(guò)接洽市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府，談了不少園區(qū)更新，更多的是存量村鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園，規(guī)模大拆遷難度高，關(guān)鍵是沒(méi)有像樣的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)體。政策很豐富，但是專(zhuān)業(yè)度相比北京園區(qū)操作成熟度還是差一些，所以我們發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注在廣州、東莞、佛山、深圳大量觀察一些投資機(jī)會(huì)。南北方的共同難點(diǎn)是存量的企業(yè)騰退、搬遷、洽談，再度合作又變成最大的障礙。在北京是在消滅M類(lèi)用地，更多是城市化，尤其海淀北部、通州很少可以看到適合于研發(fā)、中試制造的M類(lèi)空間用地了，都向B23教育科研類(lèi)轉(zhuǎn)化自持經(jīng)營(yíng)。廣州這幾年有一個(gè)最大的特點(diǎn)是逆向城市化，就是把過(guò)去商辦的B29用地調(diào)回M0、M1，不補(bǔ)交出讓金，鼓勵(lì)企業(yè)60%左右可售。靈活的地方政策顯然對(duì)投資商來(lái)說(shuō)更具有獲利空間，也是地方政府在盤(pán)活空間城市土地上最大的政府收益，希望大家到南方多看看。

　　銷(xiāo)售比例，名面上有30%，事實(shí)上一事一議，可以談到60%。容積率公改公可以不低于3.0到4.0，這是很高的土地紅利了。逆向調(diào)規(guī)，南方地方保護(hù)一般農(nóng)田一樣，把M類(lèi)總量保持在一定水平上，工業(yè)、住宅調(diào)向商辦在北方是很少見(jiàn)，但是南方比較靈活。

　　下面我談?wù)劷Y(jié)論，2023年園區(qū)發(fā)展究竟會(huì)是向好還是持平，還是有所惡化？這個(gè)話題真的不好回答，我只說(shuō)從國(guó)家宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，今年的一個(gè)特點(diǎn)就是拼經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)投資、大招商，開(kāi)局即是決戰(zhàn)。意思是今年不太指望在座各位企業(yè)家私人資本大舉投資產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，顯然這個(gè)現(xiàn)象不是很顯著。更多的是政府平臺(tái)公司代表地方政府大舉進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資，而且是為了拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，政府投資成為今年最大的熱點(diǎn)，尤其是“兩會(huì)”《政府工作報(bào)告》中安排4.8萬(wàn)億專(zhuān)項(xiàng)債，肯定向大基建轉(zhuǎn)移。1月27日、28日可以看到重要省份的省委書(shū)記代表全省在談拼經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)投資、政策給予支持。比如說(shuō)浙江省政府關(guān)于今年經(jīng)濟(jì)工作的布局，從這里可以看出地方政府以省為單位的政府在招商、財(cái)力保障、土地出讓給予支持，力度之大是前所未有。浙江省提出萬(wàn)億投資規(guī)模，安排省級(jí)一千個(gè)項(xiàng)目，總投資額一萬(wàn)億，12月份全國(guó)疫情剛剛結(jié)束，1月28日開(kāi)局，政府安排了一萬(wàn)億投資規(guī)模，還是要通過(guò)大投資來(lái)帶動(dòng)浙江省經(jīng)濟(jì)。爭(zhēng)取向上國(guó)家貸款1600億，保證資金支持、貸款支持。項(xiàng)目用地上全省安排40萬(wàn)畝的用地，重大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施修路架橋用的土地。一個(gè)省為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)在大項(xiàng)目招商，尤其大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商，必然帶來(lái)年度內(nèi)突破性的政策。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，彈性政策都是突破性的，過(guò)了2023年這個(gè)政策就不適用了。也就意味著以浙江、廣東省、深圳等等發(fā)達(dá)城市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)龍頭企業(yè)以超長(zhǎng)的手段拉動(dòng)投資，政府投資，拉動(dòng)社會(huì)投資，以上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主，補(bǔ)償性的短板性的項(xiàng)目，包括學(xué)校、醫(yī)院這些都飽和了，短板性的項(xiàng)目也接著投。在大的趨勢(shì)下，我們可以預(yù)期產(chǎn)業(yè)園必然帶來(lái)巨大的增量。這是從趨勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下政府投資、社會(huì)配合會(huì)帶來(lái)園區(qū)總量的極具擴(kuò)大。

　　在園區(qū)總量極具擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是分化的，結(jié)論就是我們的市場(chǎng)化投資可能是萎縮的，甚至回報(bào)是不好的。但是我們的運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是非常大的，分化在于市場(chǎng)化投資意愿的降低，這是總體結(jié)論。

　　從8個(gè)方面，我想把結(jié)論拆分一下：

　　一是產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢(shì)非常明顯。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的回升是靠重大工業(yè)制造業(yè)項(xiàng)目支撐的，可以看到比如比亞迪、華為、寧德時(shí)代、京東方這些企業(yè)在今年1、2月份拿地很踴躍，3月份預(yù)期也很踴躍，所以今年工業(yè)用地以大產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主，而不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。

　　二是園區(qū)REITs日益活躍。已經(jīng)發(fā)行的REITs中有7只是園區(qū)類(lèi)的，今年預(yù)計(jì)有20多只園區(qū)REITs上市，這些對(duì)于園區(qū)的投資和接盤(pán)來(lái)說(shuō)又是一個(gè)非常大的利好。所以今年園區(qū)REITs應(yīng)該是一個(gè)高漲之年。

　　三是新建園區(qū)的投資機(jī)會(huì)相對(duì)較好。因?yàn)榻衲甑胤秸�府為了招商引資，在以往的限制性條件很多的情況下，企業(yè)算是有了話語(yǔ)權(quán)。過(guò)去招商引資拿地最大問(wèn)題是產(chǎn)值、稅收要求很高，尤其北上廣深一線城市拿100畝、50畝用地，政府要求非�？量�。但今年即使在北京拿地的條件好談多了。

　　四是存量園區(qū)招商去化壓力太大了。過(guò)去幾年有市場(chǎng)化投資園區(qū)，更多來(lái)自政府自建園區(qū)物業(yè)，帶來(lái)巨大的存量，三年疫情招商引資不暢產(chǎn)業(yè)不興，過(guò)去的存量在今天形勢(shì)下依然是老大難問(wèn)題，庫(kù)存壓力會(huì)繼續(xù)增大。

　　五是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場(chǎng)。從過(guò)去這幾年來(lái)看，大家耳熟能詳?shù)氖袌?chǎng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商幾乎都不在主流的市場(chǎng)了，很活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還在拿地嗎？更多都是以國(guó)有、地方城投平臺(tái)為主的園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)。今年也許是市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商黯然離場(chǎng)的最后一年。

　　六是園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將大大增加。這個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要是利用我們的智力、經(jīng)驗(yàn)、操盤(pán)能力，給投資方提供服務(wù)的。政府今年作為園區(qū)投資的主體，但是它的短板非常明顯，我們很多地方政府平臺(tái)有兩極化：先筑巢后引鳳，先開(kāi)槍后瞄準(zhǔn)。專(zhuān)項(xiàng)債很便宜，地方政府追著投，地方政府會(huì)加大自身園區(qū)投資的總量。但是有的開(kāi)工建設(shè)了，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品策略、招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、投資回報(bào)率一系列問(wèn)題還不知道。所以從事園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的企業(yè)大可不必為自己訂單業(yè)務(wù)著急，完全可以和大型政府平臺(tái)公司接駁，它投資能力強(qiáng)，我們有經(jīng)驗(yàn)，形成生態(tài)互補(bǔ)。

　　七是園區(qū)更新將是新的盈利來(lái)源。大家講了很多城市更新，郊區(qū)型的園區(qū)更新成本比較低。廣州、北京等等都有很活躍的支持政策，這些支持政策對(duì)于投資改造是一種資產(chǎn)的釋放，包括空間的釋放。相對(duì)來(lái)說(shuō)回報(bào)率比新建拿地的園區(qū)顯然高得多。在北京的央企測(cè)算過(guò)回報(bào)可以到七到八，比REITs里四點(diǎn)多的回報(bào)高很多。

　　八是園區(qū)的開(kāi)發(fā)與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。

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