作為經(jīng)濟(jì)生活的重要場(chǎng)景提供方之一，商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的“晴雨表”。其中，寫字樓市場(chǎng)因聚集企業(yè)辦公地較多，更能反映產(chǎn)業(yè)變化的趨勢(shì)。
世邦魏理仕近日發(fā)布《北京甲級(jí)寫字樓租戶普查》報(bào)告。報(bào)告收集整理了138棟甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)2753家入駐企業(yè)的資料，通過微觀層面對(duì)比2022年與2019年的租戶變化，分析寫字樓市場(chǎng)的變遷，以及不同行業(yè)的需求變化。
根據(jù)報(bào)告，過去三年間，北京甲級(jí)寫字樓總租賃面積規(guī)模累積凈增達(dá)41%，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了量與質(zhì)的飛躍。但租賃面積的增長(zhǎng)在不同行業(yè)、公司來源、商務(wù)區(qū)之間，都是極不均衡的，凸顯出市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化特征。
分行業(yè)來看，金融業(yè)和TMT這對(duì)“雙引擎”仍是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前兩大需求來源，合計(jì)占比為51.6%。但即便是一些需求量較大的細(xì)分行業(yè)，也因行業(yè)政策變化而出現(xiàn)較大的波動(dòng)性，如電商、新媒體、汽車、消費(fèi)品。
世邦魏理仕認(rèn)為，新增供應(yīng)集中入市、疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓市場(chǎng)的大變局。未來幾年，受行業(yè)政策調(diào)整、需求變化、供應(yīng)放量等因素的影響，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將表現(xiàn)出一些新的特征。
新媒體需求增幅最大
報(bào)告顯示，過去三年，金融業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓總租賃面積中的占比為30.0%，仍是第一大需求來源。TMT占比為21.6%，兩個(gè)行業(yè)共占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的“半壁江山”。這兩個(gè)行業(yè)也是新增需求中，來源最多的行業(yè)。
其中，行業(yè)創(chuàng)新帶來的新增需求，被認(rèn)為是市場(chǎng)需求的重要來源。CBRE世邦魏理仕指出，金融領(lǐng)域中，在行業(yè)不斷提升直接融資比重，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與創(chuàng)新的努力下，保險(xiǎn)、證券、基金、財(cái)富管理、資產(chǎn)管理等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)張。在金融行業(yè)數(shù)字化升級(jí)背景下，金融科技迅速崛起。
領(lǐng)域中，以個(gè)人為服務(wù)對(duì)象的互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長(zhǎng)率最突出的細(xì)分行業(yè)，而以企業(yè)服務(wù)為對(duì)象的軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)等賽道則成為該領(lǐng)域的后期之秀。其中，新媒體成為三年間增長(zhǎng)率最突出的細(xì)分領(lǐng)域，需求增幅高達(dá)300%左右。
最近三年間，專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)的租賃面積占比均超過一成。房地產(chǎn)建筑、能源及公共事業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)也貢獻(xiàn)了一定規(guī)模的需求。
但從需求穩(wěn)定性上看，即便是一些需求量較大的細(xì)分行業(yè)，也因行業(yè)政策變化而出現(xiàn)較大的波動(dòng)性。
世邦魏理仕分析指出，三年間，銀行、保險(xiǎn)、電信通訊、法律、會(huì)計(jì)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)租戶在既有樓宇的留存率均超過60%，這些細(xì)分板塊都是甲級(jí)寫字樓優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)基石行業(yè)，規(guī)模實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，穩(wěn)定性高。而留存率相對(duì)較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費(fèi)品等行業(yè)，受市場(chǎng)和政策環(huán)境影響波動(dòng)性較大。
世邦魏理仕還指出，過去三年，企業(yè)入駐和搬遷熱情高漲。這一方面取決于租賃品質(zhì)升級(jí)和區(qū)域升級(jí)的需求，另一方面也源于市場(chǎng)供應(yīng)的增加。
該機(jī)構(gòu)表示，縱觀北京甲級(jí)寫字樓歷史，以三年為一個(gè)時(shí)間單位，2017年-2019年和2020年-2022年的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到峰值。在此推動(dòng)下，租戶對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求在過去三年得到集中釋放，北京甲級(jí)寫字樓的凈吸納量達(dá)到歷史第二高水平。
從區(qū)域來看，CBD、麗澤、奧體、望京和東二環(huán)為最熱門的搬遷目的地。分行業(yè)看，金融和TMT的搬遷活動(dòng)為所有行業(yè)中最活躍的。此外，中資企業(yè)的擴(kuò)張速度較快，逐漸成為北京甲級(jí)寫字樓租賃需求的中流砥柱；外資租戶雖然權(quán)重有所下降，但其在甲級(jí)寫字樓的總租賃面積未見減少。
短期空置率仍將走高
對(duì)于未來三年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的趨勢(shì)，報(bào)告指出，得益于行業(yè)政策、高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的落地，市場(chǎng)將呈現(xiàn)出新的特征。
從行業(yè)分布來看，報(bào)告指出，受平臺(tái)經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)增長(zhǎng)放緩和強(qiáng)化監(jiān)管等因素的影響，2022年TMT的寫字樓新租面積顯著下降。但隨著政策環(huán)境趨于穩(wěn)定，以及企業(yè)在戰(zhàn)略調(diào)整后重新聚焦，并加大對(duì)人工智能、大數(shù)據(jù)、企業(yè)應(yīng)用軟件、元宇宙等領(lǐng)域的投資，TMT需求有望重拾增長(zhǎng)。
金融方面，受益于資本市場(chǎng)改革，尤其是股票發(fā)行注冊(cè)制全面實(shí)行、房地產(chǎn)行業(yè)再融資的重啟、公募REITs擴(kuò)容，以及北京證券交易所業(yè)務(wù)范圍與上市企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步拓展，證券、資管等非銀金融行業(yè)將有更多的新增需求。
同時(shí)，在全國(guó)科技創(chuàng)新中心定位，以及北京“十四五”規(guī)劃確立的新一代信息技術(shù)與醫(yī)藥健康“雙發(fā)動(dòng)機(jī)”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略支撐下，醫(yī)藥及生命科學(xué)、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產(chǎn)業(yè)將成為寫字樓需求的新引擎。
從企業(yè)類型看，該機(jī)構(gòu)表示，行業(yè)或企業(yè)爆發(fā)增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長(zhǎng)性企業(yè)，這些租戶對(duì)品質(zhì)要求更高，需求規(guī)模更有計(jì)劃性，和甲級(jí)寫字樓之間的適配性更強(qiáng)，將為市場(chǎng)貢獻(xiàn)更穩(wěn)健而有力的需求。
此外，靈活辦公空間、定制化裝修、綠色節(jié)能也將成為未來三年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
但由于市場(chǎng)的供需仍存在一定缺口，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將在今年繼續(xù)調(diào)整。世邦魏理仕表示，隨著新建寫字樓開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，預(yù)計(jì)2023年-2025年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位，達(dá)131萬平方米。這將對(duì)租戶需求起到開閘引流的作用。
受此影響，北京成熟商務(wù)區(qū)空置率在2023年仍將繼續(xù)走高。
但該機(jī)構(gòu)指出，隨著租賃、裝修等活動(dòng)重回正軌，以及辦公需求逐漸回暖，空置率自2024年開始將穩(wěn)步回落。隨著業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，租金也有望自2023年末起見底趨穩(wěn)。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
