2023年首季并未錄得新增供應(yīng)入市，年內(nèi)新項(xiàng)目主要集中在二季度。整體市場(chǎng)租賃需求穩(wěn)定，空置率持續(xù)改善，租賃市場(chǎng)情緒積極。單季新增吸納量9.7萬平方米，環(huán)比基本持平，但較歷史同期有較為明顯的差距，市場(chǎng)仍處于緩慢恢復(fù)中。在無新增供應(yīng)交付的情況下，市場(chǎng)的持續(xù)去化令空置率繼續(xù)改善，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。金融與科技板塊需求對(duì)調(diào)后，以37.4%的需求占比重新回至榜首，主要貢獻(xiàn)來自某大型證券企業(yè)的搬遷需求，并帶動(dòng)證券類新租需求，占全市比例12%。此外，來自金融行業(yè)中的保險(xiǎn)、金融科技以及其他金融服務(wù)中的財(cái)富管理的需求表現(xiàn)也較為活躍。而科技板塊以16.7%的需求占比位列第二，軟件系統(tǒng)開發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)板塊需求占比各半，共同支撐科技辦公需求增長。值得一提的是，某外資科技巨頭企業(yè)本季在深業(yè)上城T1租賃了6,000平方米用來開展其研發(fā)業(yè)務(wù)。以法律和供應(yīng)鏈管理為主的專業(yè)服務(wù)以12.5%的需求占比成為市場(chǎng)的第三大需求驅(qū)動(dòng)。

　　搬遷需求依然主導(dǎo)市場(chǎng)，占比為67%，其中約4成來自升級(jí)搬遷。新設(shè)立需求在本季錄得明顯上升，占比為22%，主要來自外地來深的律所、疫情后回歸的留學(xué)教育類以及外地來深發(fā)展的金融企業(yè)的擴(kuò)張。本地企業(yè)依然是需求主力，占比超6成，在國內(nèi)企業(yè)在深擴(kuò)張步伐加快的情況下，國內(nèi)企業(yè)需求占比環(huán)比提升7個(gè)百分點(diǎn)至29.9%。本季華強(qiáng)北和后海片區(qū)為全市貢獻(xiàn)了主要的吸納量，主要來自科技及電子企業(yè)的新租和擴(kuò)租推動(dòng)。

　　租金方面，在租賃需求回暖實(shí)地落地前，業(yè)主依然延續(xù)2022年的租賃優(yōu)惠策略，令全市平均租金環(huán)比小幅下跌0.2%至每月每平方米184.4元。但與此同時(shí)，市場(chǎng)有監(jiān)測(cè)到少量租金增長的項(xiàng)目案例，釋放了市場(chǎng)復(fù)蘇的積極信號(hào)。

　　深圳第一季度錄得一個(gè)新項(xiàng)目入市，為位于羅湖4.3萬平方米的萬象城三期，該項(xiàng)目由底商改造而成，高零售占比且定位小眾潮流，為市場(chǎng)引入了眾多優(yōu)質(zhì)及首入品牌，入駐率表現(xiàn)良好。

　　需求方面，單季共錄得1.6萬平方米的新增吸納，受個(gè)別項(xiàng)目影響整體市場(chǎng)空置率環(huán)比雖有微升，但依然在4.7%的低位運(yùn)行。

　　受新項(xiàng)目帶動(dòng)，單季零售業(yè)態(tài)占比同比及環(huán)比分別上升了20和10個(gè)百分點(diǎn)，依然延續(xù)了一直以來以服飾和珠寶配件為前兩大需求的態(tài)勢(shì)。其中服飾類新租賃需求占比為19.1%，品牌不但涵蓋國內(nèi)連鎖女裝、潮牌，而且還有來自于美國、法國和日本的國際品牌。珠寶配件品牌為全市貢獻(xiàn)了11.0%的需求，除熱度持續(xù)的傳統(tǒng)珠寶品牌周大福、謝瑞麟和老鳳祥外，美國鉆石品牌Tiffany & Co.也在深圳開出了第二家店。此外，同樣受新項(xiàng)目的帶動(dòng)，運(yùn)動(dòng)品牌在本季表現(xiàn)不俗，共錄得22個(gè)品牌入市，全市需求占比為8.9%，其中New Balance和安踏均開出3家，Descente開出2家。

　　餐飲業(yè)態(tài)需求季內(nèi)表現(xiàn)穩(wěn)定，存量項(xiàng)目積極引入餐飲品牌進(jìn)行租戶調(diào)改。隨著全面放開后人們實(shí)體消費(fèi)的回歸，餐飲擴(kuò)張表現(xiàn)積極且更為多元，中餐、簡餐、特色餐飲、甜品及茶飲店的擴(kuò)張力度相當(dāng)。中餐方面，李師傅脆肚開出兩家，而海門魚仔和南鄉(xiāng)也在深圳開出了第二家門店。簡餐方面，最為活躍的是老碗會(huì)面館，季內(nèi)開出三家門店。特色餐飲方面，湘辣辣現(xiàn)炒黃牛肉、海南雞飯和大漁鐵板燒均有開出。茶飲方面，依然來自傳統(tǒng)茶飲品牌的擴(kuò)張，霸王茶姬和奈雪的茶分別開出兩家。

　　汽車品牌的擴(kuò)張力度有所減緩，季內(nèi)僅錄得10家店鋪新開，同比和環(huán)比下降較為明顯，主要原因在于新能源汽車品牌的競爭導(dǎo)致的優(yōu)勝劣汰以及新能源車企對(duì)于收益的更高追求。本季依然在購物中心擴(kuò)張的汽車品牌有沃爾沃、蔚來、大眾、LOTUS、阿維塔和理想。

　　隨著全面重啟后線下消費(fèi)的逐步回歸，業(yè)主市場(chǎng)信心不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)平均租金在本季實(shí)現(xiàn)了止跌回穩(wěn)，平均租金保持在每天每平方米19.8元。

　　深圳

　　國門開放后物流渠道的暢通令保稅倉的出貨頻率增加，原本在疫情期間囤積的貨物得以離岸，帶動(dòng)第三方物流成為本季的主要需求來源。此外，以生物醫(yī)藥和電子產(chǎn)品為主的制造業(yè)也為整體市場(chǎng)貢獻(xiàn)了不俗的需求。旺盛市場(chǎng)需求帶動(dòng)于上個(gè)季度新交付的項(xiàng)目在本季實(shí)現(xiàn)了入駐率的大幅提升，并由此帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至0.7%的極低水平，整體市場(chǎng)依然呈現(xiàn)極度的供不應(yīng)求。租金方面，極度供不應(yīng)求推動(dòng)市場(chǎng)平均租金保持穩(wěn)定增長，環(huán)比增長0.6%至每月每平方米48.9元。

　　東莞

　　東莞高標(biāo)倉市場(chǎng)在一季度錄得了一個(gè)新項(xiàng)目交付使用，為位于東莞西的20萬平方米的普洛斯新沙物流園，新項(xiàng)目去化良好。與此同時(shí)，存量項(xiàng)目也錄得了不俗的去化，帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率明顯改善，環(huán)比下降6.9個(gè)百分點(diǎn)至2.5%的市場(chǎng)低位。著眼需求，季內(nèi)需求主要來自第三方物流和制造業(yè)，本季錄得日本某知名第三方物流公司在新入市項(xiàng)目中租賃了近4萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)空間用于輻射深圳和東莞麻涌。整體市場(chǎng)平均租金在穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下環(huán)比增長1.0%至每月每平方米48.3元。

　　惠州

　　惠州第一季度沒有錄得新增供應(yīng)入市，整體市場(chǎng)需求變化不大，整體空置率環(huán)比持平，保持在7.0%。季內(nèi)少量的新租賃需求主要來自第三方物流。在整體市場(chǎng)空置率相對(duì)較低的情況下，市場(chǎng)平均租金環(huán)比繼續(xù)增長0.8%至每月每平方米36.9元。

　　深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)單季共錄得1.6萬平方米的凈吸納量，同比及環(huán)比均有所減少。因無新增供應(yīng)入市，在需求帶動(dòng)下，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。

　　需求主要貢獻(xiàn)自研發(fā)園區(qū)，以深圳本地企業(yè)搬遷為主，主要來自零售貿(mào)易、科技及專業(yè)服務(wù)，需求占比分別為41.9%、11.7%和5.9%。其中零售貿(mào)易需求以電子產(chǎn)品貿(mào)易企業(yè)為主，而科技細(xì)分需求聚焦于軟件與信息服務(wù)板塊，專業(yè)服務(wù)則以企業(yè)管理類的咨詢公司租賃居多。與此同時(shí)，工業(yè)寫字樓也錄得了少量去化，以科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)需求為主，其中科技板塊以36.4%的占比位居首位，軟件開發(fā)及律所類企業(yè)擴(kuò)張活躍。而廠房子市場(chǎng)的需求則主要源自電子產(chǎn)品和充電樁制造企業(yè)的擴(kuò)張。

　　市場(chǎng)平均租金環(huán)比持平，停留在每月每平方米98.2元。不同類型子市場(chǎng)租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)得益于長租約效應(yīng)，租金環(huán)比上漲0.6%至每月每平方米49.2元。研發(fā)辦公園區(qū)租金季內(nèi)保持穩(wěn)定。而工業(yè)寫字樓市場(chǎng)因業(yè)主繼續(xù)延用2022年租金優(yōu)惠政策，平均租金環(huán)比下調(diào)0.1%至每月每平方米149.1元。

　　深圳大宗交易市場(chǎng)在一季度依然保持了一定的活躍度，共錄得10宗交易，交易總額共計(jì)人民幣13.8億元，成交物業(yè)類型多樣化，涵蓋工業(yè)、寫字樓和商業(yè)。雖然成交宗數(shù)較多，但成交總額環(huán)比及同比下降較為明顯，整體市場(chǎng)情緒仍在逐步修復(fù)中。

　　不同于以往季度的是，商業(yè)為本季的成交主力，交易額占比為44.1%，共錄得六宗交易，均位于佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，交易總額共計(jì)人民幣6.1億元。寫字樓成交位列第二，共錄得3宗成交總額為人民幣4.6億元，交易額占比為42.3%，主要來自新建或在建的散售型項(xiàng)目的購買，購買目的均為自用。此外還錄得了一宗位于寶安區(qū)的工業(yè)廠房的交易。從成交方式來看，本季的所有成交均以資產(chǎn)交易的方式達(dá)成。

　　市場(chǎng)參與主體方面，季內(nèi)的賣家以大型的開發(fā)商為主，包括華潤、華僑城和佳兆業(yè)，主要通過出售存量和增量物業(yè)來實(shí)現(xiàn)資金回籠。而從買方來看，企業(yè)買家依然是主力軍，寫字樓的自用買家主要來自于本地與外地的科技公司。

來 源：CBRE世邦魏理仕  

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