如果以十年為周期，來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的走勢(shì)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：每個(gè)周期，到最后都會(huì)形成一個(gè)閉環(huán)。
1992年，鄧公南巡，堅(jiān)定了各行業(yè)改革開(kāi)放以及市場(chǎng)化的決心。1992年到2001年，這個(gè)十年大家經(jīng)歷了香港回歸，跨過(guò)了千禧年，也感受過(guò)亞洲金融危機(jī)。這十年間，中國(guó)房地產(chǎn)真正市場(chǎng)化的大幕拉開(kāi)，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入萌芽期，眾多優(yōu)秀TOP100企業(yè)的初創(chuàng)期與成長(zhǎng)期，也是房地產(chǎn)第一代產(chǎn)品的搖籃期，房地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的探索期。這一時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)多為在地化發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目即已代表一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與管理水平。這十年，是房地產(chǎn)的初創(chuàng)和生長(zhǎng)期，眾多企業(yè)完成了認(rèn)知行業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)，眼界也開(kāi)始跨越區(qū)域，準(zhǔn)備著自己的全國(guó)發(fā)展藍(lán)圖。
2001到2009年，隨著中國(guó)加入WTO，貿(mào)易與制造業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，北京奧運(yùn)會(huì)讓世界看到了一個(gè)無(wú)與倫比的中國(guó)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大量人口向城市聚集，也開(kāi)啟了房地產(chǎn)大盤與資本時(shí)代。廣東華南板塊群雄逐鹿，標(biāo)志著中國(guó)大盤時(shí)代來(lái)臨。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)期，各大企業(yè)均開(kāi)啟了全國(guó)戰(zhàn)略征程，并先后完成資本市場(chǎng)的開(kāi)疆拓土。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涵蓋園林環(huán)境、教育、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、娛樂(lè)休閑等完善配套；產(chǎn)品系、精裝化、個(gè)性化成為產(chǎn)品主流，生活方式與生活場(chǎng)景營(yíng)銷深度影響市場(chǎng)。這個(gè)十年，企業(yè)完成了資本-土地-產(chǎn)品-市場(chǎng)-服務(wù)的完整閉環(huán)，為下一個(gè)高周轉(zhuǎn)期埋下了伏筆。
全球金融危機(jī)的硝煙未散，2010年到2019年，房地產(chǎn)迎來(lái)了規(guī)�；c高周轉(zhuǎn)。移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速前行，全民創(chuàng)業(yè)潮更加促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)活力。這十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)化深度運(yùn)行，行業(yè)合縱連橫，多元化高速發(fā)展，催生出眾多新發(fā)展模式、新產(chǎn)品形態(tài)、新運(yùn)營(yíng)模型，房地產(chǎn)產(chǎn)品向優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，城市運(yùn)營(yíng)商成為房地產(chǎn)企業(yè)的新定位。但是，行業(yè)也由于資本驅(qū)動(dòng)，沖上了高速軌道，企業(yè)運(yùn)用高杠桿沖千億，甚至幾千億；規(guī)模論、高周轉(zhuǎn)論成為了主流。高負(fù)債則成為閉環(huán)極其脆弱的一環(huán)，岌岌可危。
2017年末，黨的十九大上提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速發(fā)展階段，逐漸過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展階段；中國(guó)社會(huì)的主要矛盾，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到滿足人民對(duì)于美好生活的向往，與不平衡不充分發(fā)展上。高速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，也在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，開(kāi)始了從2020到2022長(zhǎng)達(dá)三年的變革期。
2023年，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)的最強(qiáng)音，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，真正進(jìn)入到價(jià)值運(yùn)營(yíng)的新時(shí)代。下一個(gè)十年的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎么做？中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在面對(duì)新的時(shí)代命題。中國(guó)式現(xiàn)代化，會(huì)帶來(lái)政策、行業(yè)、市場(chǎng)環(huán)境的一系列變化。企業(yè)前行，會(huì)有哪些新內(nèi)涵、新要求和新邏輯？如何在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，體現(xiàn)短、中、長(zhǎng)期的項(xiàng)目?jī)r(jià)值？并預(yù)留長(zhǎng)線投資回報(bào)所需要的成長(zhǎng)空間？如何讓土地不僅僅作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，而是與項(xiàng)目共同生長(zhǎng)成為未來(lái)價(jià)值的常青樹(shù)？以十年為單位的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，承載了運(yùn)營(yíng)者哪些“理想”？“時(shí)間”是房地產(chǎn)最奢侈的成本還是回報(bào)率最高的投資？作為城市價(jià)值重要的構(gòu)成部分，項(xiàng)目本身的基因當(dāng)中，應(yīng)該融入哪些特質(zhì)，以保證長(zhǎng)效的市場(chǎng)生命力？
這些問(wèn)題，在回答之前，不妨先看看香港置地長(zhǎng)嘉匯、瑞安新天地、阿那亞和成都麓湖這四大優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在過(guò)去十年的答案，聽(tīng)聽(tīng)這四個(gè)奉行長(zhǎng)期主義發(fā)展商的真知灼見(jiàn)，迎接下一個(gè)十年的開(kāi)始。
4月13日~14日，首屆《理想運(yùn)營(yíng)大會(huì)》，重慶見(jiàn)。
