四季度，商辦市場終于等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟活動”的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了2023年的重點工作部署，全力拼經(jīng)濟已經(jīng)成為總基調(diào)，突出了穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作的重要性，核心目的就是要推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)，大力提振市場信心。

　　在產(chǎn)業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了救命的“三支箭”，互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業(yè)向高精尖技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域發(fā)展，能夠引領(lǐng)中國發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)，在國際舞臺發(fā)揮更大的作用。

　　宏觀政策暖風已經(jīng)吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預(yù)期管理，進一步恢復(fù)市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關(guān)鍵所在。

　　2022年北京辦公樓市場分化嚴重

　　甲級寫字樓市場需求如期恢復(fù)

　　四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達到4.2萬平方米，符合預(yù)判。

　　2022年需求走勢類似2020年的觸底回升，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。

　　在供給側(cè)，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。

　　需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。

　　乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場面臨更大壓力

　　需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟

　　第四季度，乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。

　　城市北部的子市場，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

　　多種因素綜合導(dǎo)致2022年

　　市場行情急轉(zhuǎn)直下

　　在沒有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。影響2022年市場需求走勢的四個核心因素：

　　以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。

　　展望2023年，需求側(cè)持續(xù)回暖可期

　　但空置率上漲估計無法避免

　　需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極的改變。從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學(xué)防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。

　　年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)保證經(jīng)濟增長的總基調(diào)，隨著市場轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

　　還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

　　明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。

　　需求恢復(fù)需要時間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，預(yù)計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。

　　過去幾年，北部市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關(guān)村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。

　　辦公樓市場陪伴企業(yè)共同成長

　　在不確定性中把握確定性機會

　　北京的辦公樓市場在抗疫三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過山車行情。三年來，北京辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現(xiàn)。

        來 源： 高力國際

    編 輯：liuy