四季度，商辦市場終于等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟活動”的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了2023年的重點工作部署，全力拼經(jīng)濟已經(jīng)成為總基調，突出了穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作的重要性，核心目的就是要推動經(jīng)濟運行整體好轉，大力提振市場信心。
在產業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產行業(yè)迎來了救命的“三支箭”，互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業(yè)向高精尖技術創(chuàng)新領域發(fā)展，能夠引領中國發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)，在國際舞臺發(fā)揮更大的作用。
宏觀政策暖風已經(jīng)吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。
2022年北京辦公樓市場分化嚴重
甲級寫字樓市場需求如期恢復
四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經(jīng)轉正，達到4.2萬平方米，符合預判。
2022年需求走勢類似2020年的觸底回升，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。
在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。
需求持續(xù)回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
乙級市場和產業(yè)園市場面臨更大壓力
需求側表現(xiàn)依然疲軟
第四季度，乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質性恢復，且全年需求側表現(xiàn)持續(xù)疲軟。
城市北部的子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。
多種因素綜合導致2022年
市場行情急轉直下
在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。影響2022年市場需求走勢的四個核心因素：
以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年，需求側持續(xù)回暖可期
但空置率上漲估計無法避免
需求側持續(xù)恢復需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極的改變。從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。
年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調保證經(jīng)濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。
需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。
過去幾年，北部市場產業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質的辦公空間選擇。
辦公樓市場陪伴企業(yè)共同成長
在不確定性中把握確定性機會
北京的辦公樓市場在抗疫三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過山車行情。三年來，北京辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現(xiàn)。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
