從遞交IPO申請到正式上市僅用106天的弘陽服務，不僅創(chuàng)下了物管公司上市用時最短的紀錄，也使得物管公司在港上市的高光再度延續(xù)。北京商報記者7月8日統計發(fā)現，截至目前，已有27家物管企業(yè)成功上市，其中在港掛牌企業(yè)高達24家，年內成功上市的便有6家，另有多家正在排隊等待上市聆訊。此外，百強房企還有部分物業(yè)未單獨上市企業(yè)正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。高估值、高股價的表現，讓物管公司密集涌向資本市場，這場始于2018年的物管企業(yè)IPO潮，還能熱多久？
9家等候“放行”
據北京商報記者梳理，2020年以來已有6家物管公司成功登陸港交所，分別為興業(yè)物聯、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團、弘陽服務、正榮服務。
其中，最新獲批并掛牌上市的弘陽服務，于3月23日遞表，至7月7日正式登陸資本市場，IPO用時僅106天，不僅創(chuàng)下了物管公司上市用時的最短紀錄，也是同等規(guī)模物業(yè)上市企業(yè)中公開發(fā)行倍數最高的企業(yè)，最終公開發(fā)行倍數高達112倍。該物業(yè)公司不僅在認購端較受投資者認可，上市首日的股價表現也可圈可點：7月7日報收4.4港元，上漲6.02%。
而除了上述6家如愿登陸香港資本市場的物管公司，另有多家企業(yè)排隊等候港交所“放行”。據梳理，截至目前，遞表排隊等待港交所批復的物管公司共有9家，具體包括：星盛商管、宋都服務、第一服務、卓越商企、合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務以及世茂服務。
值得一提的是，從遞表時間節(jié)點以及企業(yè)數量來看，房企赴港IPO的進程似乎有所提速。僅在6月最后一周，便有5家物業(yè)公司相繼向港交所提交招股書：6月24日，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務同日遞表。
“2018年以來，有許多物業(yè)公司的上市意識被再次點燃，經過一到兩年，很多企業(yè)做好了財務、架構上的準備，所以今年就會有很多企業(yè)做好準備遞交招股書，特別是一些體量本身較小的企業(yè)�！� 克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向北京商報記者表示，相比A股，港股對物業(yè)公司上市比較友好，門檻不高，上市周期短，所以企業(yè)更傾向于港股上市。
赴港上市窗口仍在
物管行業(yè)還在持續(xù)擴容。
來自克而瑞物管方面的數據顯示，過去幾年，房企拆分物業(yè)上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來，截至2018年的五年間，僅有12家物業(yè)公司成功上市。至2019年，物業(yè)企業(yè)上市更是迎來“井噴”，全年共有12家物業(yè)服務企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主板物業(yè)股的總數相當，成為物企上市數量最多的一年。
在扎堆上市的企業(yè)之中，相比港股不斷涌現的物管企業(yè)新秀，A股上市的物業(yè)企業(yè)可謂寥寥，近幾年間，僅有南都物業(yè)在2018年登陸上交所。截至目前，已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市，其中在港交所掛牌的物業(yè)企業(yè)有24家。
進入2020年，房企拆分物業(yè)板塊、啟動上市的動作更是密集不斷。據了解，百強房企中也有不少在做拆分物業(yè)上市的準備，除近期密集遞表的企業(yè)外，越秀地產、華潤置地、禹洲地產、陽光城等多家企業(yè)亦紛紛表示擬拆分物業(yè)上市或正在研究。更多房企雖未公開透露，但也在籌備相關事宜。
“對房企來講，拆分物管公司能夠釋放物業(yè)板塊獨立價值，在物管行業(yè)的獨立賽道中搶占一定的先機，也能夠為大股東和管理層實現一定程度的財務激勵�！睖珪猿勘硎荆鲜形飿I(yè)公司越來越多是行業(yè)逐步走向成熟的標志。
值得關注的是，業(yè)內有觀點認為，就資本市場而言，目前物管公司上市仍是一個較好的窗口期，這是因為對物業(yè)管理行業(yè)產生關注的投資者越來越多，物業(yè)板塊的未來成長性仍然明確。窗口期仍存的觀點，得到了多位行業(yè)專家的認同。
同策研究院首席分析師張宏偉也向北京商報記者表示，近年來，物業(yè)管理行業(yè)逐漸站至風口，物管公司赴港IPO還處在窗口期�！拔磥泶媪渴袌鲞�是布局重點，物業(yè)必然是以房企為主的主體爭奪的重點�！�
高增長預期
物管IPO大熱，除了房地產增量轉存量的現實下，房企有意切換新賽道、尋找新的盈利增長點，也有物管行業(yè)廣闊的前景吸引因素使然。業(yè)內觀點認為，穩(wěn)定的現金流、廣闊的發(fā)展空間以及無顯著的周期性，是物業(yè)服務企業(yè)獲得資本市場青睞的原因所在。
克而瑞物管相關數據顯示，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股價綜合看漲，股價漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數9.1%的漲幅。
此外，2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現并不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。
不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開始跑贏母公司。數據顯示，截至今年7月2日，綠城服務總市值達到299.18億元，高于其關聯房企綠城中國218.22億元的市值；雅生活服務同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元。
基于物業(yè)股近兩年的較好表現性以及行業(yè)的廣闊前景，包括易居集團CEO丁祖昱在內的多位行業(yè)專家曾作出預判，2020年物業(yè)企業(yè)上市將迎來一個高峰，在兩三年內，物業(yè)上市公司或將增加到100家以上。不過，盡管業(yè)內普遍對物管行業(yè)持看好態(tài)度，但也有專家提示稱，目前整體相對大盤來說物管行業(yè)仍是一個表現較好的板塊，但并不是任何上市公司都會受到追捧。
“未來行業(yè)的上市進程還會持續(xù)，應該還會有一個密集的上市期。但資本市場對物業(yè)公司的估值能否繼續(xù)保持高位，存在一定的不確定性�！痹跍珪猿靠磥�，物管公司獲得的高估值與行業(yè)特性和發(fā)展預期密切相關，目前投資者對物業(yè)公司的高估值中，疊加了對企業(yè)未來規(guī)模和增值服務高增長的預期。如果物業(yè)公司能夠在未來逐步兌現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險。
來源：北京商報
編輯：wangdc
