1月7日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了上海與全國的2019年房地產(chǎn)市場回顧及2020年展望。報告顯示，2019年上海寫字樓空置率較去年同比增長4.2%，為19.4%。大宗交易方面，上海北京大宗交易占全國總交易額67%。
今年上海新增寫字樓預(yù)計將逾140萬平方米
報告顯示，寫字樓市場方面，截至2019年末，CBRE跟蹤的17個中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，較去年同期小幅上升，其中空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。上海寫字樓市場方面，全市空置率19.4%，較去年同期上升4.2%。
從租金來看，全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。年底，上海全市租金報價同比下調(diào)1.7%。CBRE報告指出，2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應(yīng)，受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟(jì)放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。不過，核心拓展區(qū)全年新增供應(yīng)居首，去化壓力較大；而新興商務(wù)區(qū)以其前期高性價比的租金優(yōu)勢，極大地滿足了擴(kuò)租、定制辦公以及地區(qū)總部整合需求。
CBRE黃東區(qū)辦公樓部主管張越張越預(yù)計，2020年上海市場新增供應(yīng)預(yù)計將逾140萬平方米，同時帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。
全國寫字樓方面，CBRE報告預(yù)計，空置率有望在2021年見頂。CBRE的報告指出，2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。與此同時，全國寫字樓租金仍處下行通道，不過全國寫字樓租金降幅將收窄。
2020年“Z世代”將貢獻(xiàn)整體消費(fèi)力的40%
零售市場方面，CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨指出，2020年中國約有1.5億的“Z世代”（1998年至2010年出生），將貢獻(xiàn)中國整體消費(fèi)力的40%，成為消費(fèi)的主力軍。中國主要商品類型的銷售額增速方面，美妝店、運(yùn)動用品店、玩具游戲店、家具店和寵物店等將成為增速最快的品類。
CBRE預(yù)計，17個全國主要城市中，包括京滬、部分核心二線等逾10個城市有望實(shí)現(xiàn)零售物業(yè)市場租金的小幅增長。
上海方面，2019年上海零售物業(yè)市場共錄得8個新開業(yè)項目，新增零售面積約51.8萬平方米。上海零售物業(yè)市場年供應(yīng)量較過去3年平均超百萬水平有所放緩。從供應(yīng)區(qū)域來看，非核心項目占比達(dá)90%。此外，上海全年共有3個改造項目于調(diào)改后重新開業(yè)，助推全市空置率環(huán)比回落在低位水平，至年末為7.2%。
CBRE報告指出，2019年，存量改造驅(qū)動城市發(fā)展迭代更新，區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)成為重要增長點(diǎn)。上海零售物業(yè)市場多中心化趨勢逐漸顯現(xiàn)。
CBRE黃東區(qū)商業(yè)部主管希諾預(yù)計，2020年存量改造將成為圍繞上海核心商圈煥新發(fā)展和賦能城市迭代更新的主旋律。與此同時，非核心商圈將迎來更多新開業(yè)項目，上海零售板塊的外延將促使更多品牌向非核心商圈擴(kuò)張。
上海北京大宗交易占全國總交易額67%
大宗交易方面，CBRE報告顯示，2019年全國大宗商業(yè)地產(chǎn)投資年度累計交易金額2564億元，較2018年下跌3.5%。其中，外資表現(xiàn)活躍，交易金額占比達(dá)到32.5%，較去年提高3.3個百分點(diǎn)。
值得注意的是，上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)2019年總交易額的67%，與上一年基本持平，仍是中國區(qū)的投資重點(diǎn)，其中寫字樓交易占據(jù)主導(dǎo)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年上海全年累計錄得68筆交易，總金額累計達(dá)847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。其中，上海2019年四季度的大宗交易就占到全國交易數(shù)量的近三分之一。CBRE報告顯示，2019年四季度上海錄得22筆大宗交易，總計160.8億元人民幣。
CBRE報告指出，縱觀全年大宗交易的活躍度呈現(xiàn)了開高低走的趨勢，但其中也不乏積極的信號。
其一，企業(yè)買家積極購置自用型寫字樓。CBRE報告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業(yè)購置占比40%，其中以銀行、生物醫(yī)藥及TMT產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最為活躍，且高達(dá)88%布局于新興市場；在自用型企業(yè)表現(xiàn)積極的助力下，2019年寫字樓相關(guān)交易仍為成交的主流仍占整體成交的66%。其次，當(dāng)線下零售市場告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團(tuán)隊的投資者們已經(jīng)開始積極布局，全年整體零售成交占比18%，較過去三年平均水平顯著提升。
此外，值得注意的是，外資的凈投資金額成長可以直接反映外資對上海商業(yè)地產(chǎn)的中長期發(fā)展仍充滿信心：相比2016至2018年連續(xù)11個季度的負(fù)凈投資額，近5個季度上海商業(yè)地產(chǎn)的外資凈投資金額轉(zhuǎn)正。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc