2020年對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊且難忘的一年。
年初房企在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。物業(yè)堅守起社區(qū)的第一道防線，千萬物業(yè)“逆行者”投身其中，物業(yè)作用和價值被認可。線下售樓處的關(guān)閉，讓房企業(yè)績跌落谷底，他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，開啟直播賣房。“三道紅線”的出臺，讓所有房企再次來到同一起跑線，過往積累的很多發(fā)展要素都被清零……
這一年，很多大事都足以計入全國樓市的歷史簿。
臨近年末，《國際金融報》盤點出年度地產(chǎn)“八大熱門事件”，以此復(fù)盤過往一年行業(yè)的跌宕起伏。
全國樓“事”
一、房企大手筆支援抗疫
2020年1月，一場突如其來的疫情沖擊了全國經(jīng)濟。多地售樓處相繼關(guān)閉，房企銷售業(yè)績跌落谷底。
即使如此，房企依然在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。
1月23日，融創(chuàng)中國率先向武漢市紅十字會捐款1000萬元，后又追加捐款1億元。恒大、碧桂園、花樣年、中國奧園、復(fù)星國際、萬科、龍湖、美的置業(yè)、正榮、佳兆業(yè)、龍光、世茂、旭輝、融僑等房企緊隨其后。
除資金外，各大房企還積極通過海外等渠道，為前線采購緊缺的醫(yī)療物資。復(fù)星國際啟動全球調(diào)配醫(yī)療資源計劃，15天時間里調(diào)配運回國口罩80萬個，防護服42萬件，總計122萬件醫(yī)療物資。爭分奪秒將海外各地物資運回國內(nèi)的還有中國奧園，它從全球調(diào)運了40萬個專業(yè)醫(yī)用口罩馳援武漢，綠地集團也籌備了50萬個口罩和2萬件手術(shù)服分批次送達前線。
據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情期間，超過170家房地產(chǎn)企業(yè)累計捐款超25億元，捐贈超530萬只口罩、92萬套隔離服、388萬副手套等醫(yī)療物資。
不僅捐款捐物，萬達商管、華潤置地、萬科集團、佳兆業(yè)、龍湖集團、時代中國、美的置業(yè)、花樣年等多家房企還推行減、免租金政策，緩解商鋪運營壓力，與租戶共度難關(guān)。根據(jù)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計與相關(guān)企業(yè)公開公布的信息測算，商場為租戶減免租金總額在百億元左右，超過2100家購物中心、百貨商戶受惠。
二、直播賣房火熱
受疫情影響，多地售樓處關(guān)閉，線下交易的停滯直接影響了房企的銷售。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月，中國房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)單月操盤口徑銷售額5097.05億元，同比降低12%。春節(jié)前后一周，全國重點城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)更是接近零成交。
房企努力破冰，嘗試將售樓處搬至線上。
恒大率先推出以全民營銷為思路的線上售房，并打出75折優(yōu)惠房源。碧桂園、雅樂居、融創(chuàng)、華夏幸福、美的置業(yè)、富力等多家房企也紛紛開啟了線上銷售，將實體展廳的功能通過VR、圖片、視頻以及直播的形式，實現(xiàn)客戶可以足不出戶了解多個項目的信息。
隨著直播帶貨的如火如荼，4月開始房企陸續(xù)牽手明星試水直播賣房。復(fù)地請來了薇婭，富力找到了李湘，碧桂園選擇汪涵和大張偉，石榴集團則合作了羅永浩。
隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進，房企直播賣房熱度不減，并逐步成為日常營銷手段。
“雙11”期間，房企線上大戰(zhàn)展開，“貝殼新房節(jié)”對上了由易居和阿里共同打造的“天貓好房雙十一”。經(jīng)紀人、樓盤的置業(yè)顧問、房企高管紛紛走進直播間。
然而，行業(yè)普遍認為，“直播賣房”更多的還是起到一種“蓄客、引流”的作用，最終轉(zhuǎn)化成果仍有待市場檢驗。
三、“三道紅線”壓身
除了疫情沖擊下，銷售壓力增大，房企在2020年面臨的最大挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”壓頂。
8月，市場傳言監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長出臺新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”，目標明確，指向清晰：房企的凈負債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)“三道紅線”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應(yīng)的有息負債增長，分別為：三項指標全部過線，有息負債不得增加；兩項指標過線，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；一項指標過線，有息負債規(guī)模年增速不超過10%；全部達標，有息負債規(guī)模年增速不超過15%。
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。參加重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會的房企包括12家，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。有媒體報道稱，參會企業(yè)被要求“在一個月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合三條紅線的調(diào)整”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，100家上市房企中，踩線占比高達86%，絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線。
10月底，標普信評研究報告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三道紅線”的房企則達到了24.1%，完全沒有觸碰“三道紅線”的企業(yè)僅占12.6%。
為了適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)開始主動調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，降負債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少負債、加強現(xiàn)金流的管理，成了房企面臨的最重要的課題。不僅如此，分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等，都成為去杠桿的手段。
四、多地出現(xiàn)“打新熱”
與房企開始審慎理性發(fā)展形成對比的是，多地房產(chǎn)市場出現(xiàn)打新熱潮。
今年以來，由于部分城市出臺新房限價政策，周邊二手房價格高于一手房，形成了倒掛，價格的雙軌制導(dǎo)致明顯的套利空間，從而吸引大量熱錢的流入，“萬人搖”現(xiàn)象頻現(xiàn)。
2020年，杭州共計出現(xiàn)六個“萬人搖”新盤。其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報名搖號，總共凍結(jié)資金至少240億元，以“6萬人搖”聞名全國。鏈家數(shù)據(jù)顯示，西溪公館項目銷售均價為2.8萬元/平方米，而周圍二手房價格平均在3.4萬-5.3萬元/平方米，每平方米的價差至少有6000元，最多能達到2.5萬元。
幾乎同時，南京也出現(xiàn)2020年首個“萬人搖”樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中簽率1.4%，人才報名992組，中簽率6.8%。江畔都會銷售均價為31307元/平方米，與周邊二手房價倒掛萬元以上。
真正讓全國感受到“打新熱”一詞的是深圳核心區(qū)域的新盤華潤城潤璽。該項目開盤均價約13萬元/平方米，而周邊二手房掛盤價有的已達18萬元/平方米，差價達到5萬元/平方米。按照100平方米計算，如果買到再轉(zhuǎn)手，一套房即可套利500萬元，在眾多購房者看來“買到即賺到”。早在離開盤還有數(shù)月時間之前，不少“打新攻略”就在網(wǎng)絡(luò)流傳。選房階段，更出現(xiàn)了“眾籌打新”“借票代持”等操作方法。
新華社評論表示，“打新熱”背后的買房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。增加供給、新房限價之外，樓市調(diào)控還有很多事要做。
為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安、深圳、寧波等多城相繼升級調(diào)控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容。
12月中央經(jīng)濟工作會議確定，要解決好大城市住房突出問題，并高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。
五、 長租公寓頻爆雷
房價高，搖號難……本應(yīng)成為住房資源優(yōu)化組合積極方式的長租公寓，卻在2020年迎來了最冷的冬天。
從年初開始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋殼公寓等大大小小的長租公寓平臺陸續(xù)“爆雷”，全國范圍內(nèi)大量租客和房東受到影響。
規(guī)模最大的蛋殼公寓，年初剛剛在紐交所上市經(jīng)歷高光時刻，年底就陷入欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難的窘境。從頂峰跌至谷底，中間僅僅過去了10個月。究其原因，與以“急速擴張，搶占市場份額”為目的的“類金融”盈利模式直接相關(guān)。
據(jù)天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報告（2020）》，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。
隨著長租公寓爆雷事件不斷發(fā)生，中央和地方陸續(xù)頒布多則監(jiān)管政策。
8月，杭州、西安等地相繼發(fā)布加強對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管政策，對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進行監(jiān)督，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。隨后，國家住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知，涉及“租金貸”“甲醛房”等問題，并對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險亦做出了相關(guān)規(guī)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制來看，建立租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場無疑也是重要環(huán)節(jié)。而鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的體現(xiàn)，同時在某種程度上也可以避免房地產(chǎn)市場的大起大落，減少非理性購房需求。
六、物業(yè)上市潮洶涌
2020年，物業(yè)上市成了新的賽道。
年初抗“疫”之戰(zhàn)中，各個小區(qū)的物業(yè)堅守一線，積極發(fā)揮基層管控作用。不僅讓擁有萬億級藍海的物管行業(yè)逐漸進入公眾視野，也讓其作用和價值進一步被社會乃至資本市場認可。
2月以來，物業(yè)股走勢普遍向好，甚至出現(xiàn)多波集體上漲小高潮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2020年9月4日，30家上市物管企業(yè)平均股價漲幅為60.87%，同期恒生指數(shù)漲幅為-12.4%。與此同時，百億市值之上的11家物管企業(yè)均呈正增長態(tài)勢，漲幅均值為79.92%，較整體上市物管企業(yè)股價漲幅高出19個百分點。
因此，乘著資本東風(fēng)，分拆物業(yè)上市成了行業(yè)潮流。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前，2020年共18家物管企業(yè)通過港交所聆訊，其中不乏恒大物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、世茂服務(wù)等明星企業(yè)。
然而，大量物管企業(yè)上市后，導(dǎo)致供應(yīng)量增加，稀缺性不再，價值也開始回調(diào)。今年上市的物業(yè)新股中，已有4只出現(xiàn)開盤破發(fā)。與此同時，兩級分化正在加劇，截至12月25日早間，碧桂園服務(wù)股價52.4港元，市值1537億港元，位列物業(yè)股市值第一，而市值最低的燁星集團僅為4.256億港元。
七、 深圳調(diào)控加碼
隨著疫情后樓市解封，深圳樓市也迎來了魔幻開局。
3、4月份，深圳先后經(jīng)歷新房天價“喝茶費”、二手房掛牌價飆升、房抵經(jīng)營貸等一系列風(fēng)波，炒作氛圍濃烈，二手房價漲幅明顯。
深房中協(xié)也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個利益方組成的機構(gòu)化炒房團隊利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。
熱度之下，政府調(diào)控及時出手。
4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個月的整治，嚴打違法違規(guī)行為。隨后，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸。
7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合出臺《通知》，被稱為史無 前例的“深八條”，從調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等八個方面進一步加強對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控。
新政令大約30%的購房者失去了資格，房價上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，不少炒房客被新政堵在了門外，樓市從狂熱走向平靜。
然而，這份平靜并未持續(xù)太久。11月，深圳依舊出現(xiàn)了千萬豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等亂象。日前，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)部門聯(lián)合出招，分別就首付款來源、購房人資料等嚴格審查。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2020年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)》，相比去年11月，深圳二手房同比上漲14.6%，位列全國第一。同為一線城市的北京、上海、廣州，這一漲幅則分別為6.4%、5.5%、6.7%。
八、“大魚吃大魚”時代開啟
2019年底的年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)測，2020年房企兼并收購“大魚開始吃大魚”�！八^大魚吃小魚的年代進一步演變成大魚吃大魚的時代，未來也會如此�！彼硎�。
開年不久，傳言一段時間的世茂和福晟終于官宣牽手。1月，雙方宣布共建世茂福晟平臺，合作方中還有東方資產(chǎn)、信達資產(chǎn)兩大金融機構(gòu)。世茂將協(xié)助金融機構(gòu)，幫助福晟進行債務(wù)重組，同時代為操盤。世茂董事會主席許世壇將這場牽手定性為戰(zhàn)略合作，“不是誰收購誰”。
然而，整體層面的合作遠比項目合作要復(fù)雜而漫長。截至目前，福晟的資金困局仍然未解，并且出現(xiàn)項目停工、債券兌付違約的情況。
福晟之后，倒下的是泰禾。疫情之下，泰禾的流動性危機是雪上加霜。“引戰(zhàn)”是今年以來圍繞在泰禾和董事長黃其森面前最大的問題。
隨后，“引戰(zhàn)”消息滿天飛，傳聞對象不斷變更。7月31日早間，答案終于浮出水面，泰禾公告了萬科的到來。
然而此次入股，萬科在股份過戶上設(shè)置先決條件，此次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達成，取決于相關(guān)先決條件能否滿足，仍存在不確定性。
協(xié)議約定時間到期之時，泰禾尚未拿出債務(wù)重組方案，萬科也給予了更多 耐心。10月的萬科上海區(qū)域媒體交流會上，對于《國際金融報》記者提出的泰禾債務(wù)問題最終進展，董事會主席郁亮表示，“這么一個陷入困境的企業(yè)，它需要協(xié)調(diào)的關(guān)系需要方 方 面面很多很多，所以可能需要更多時間。”
據(jù)《國際金融報》記者了解，春節(jié)前后或許是該事件逐漸明朗的分水嶺，當(dāng)前雙方推進過程中的一大矛盾點在黃其森是否愿意出讓控制權(quán)。
隨著世茂設(shè)立專管團隊以此推動福晟紓困平臺的運營效率，世茂與福晟的合作也進入新的篇章，而泰禾最終能否等到萬科依然未有定論。
來源：國際金融報
編輯：wangdc
