北京寫字樓市場(chǎng)仍然未走出低谷，無(wú)論是空置率還是租金，都處于近十年來(lái)的低谷。高力國(guó)際研究院數(shù)據(jù)顯示，剔除自用及預(yù)租面積后，北京寫字樓全年凈吸納量不到3萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史低點(diǎn)。從季度變化來(lái)看，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，疫情對(duì)于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，凈吸納量的逐漸恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動(dòng)為企業(yè)提供了更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件所致。
在這樣的背景下，供需不平衡問(wèn)題又被進(jìn)一步放大，空置率創(chuàng)近十年新高。在2020年四季度，新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬(wàn)平方米，僅有約35萬(wàn)平方米入市。至此，2020年全市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平。嚴(yán)區(qū)海對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長(zhǎng)期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問(wèn)題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場(chǎng)的供需不平衡問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。
而供需不平衡的背后，租金問(wèn)題下調(diào)幅度明顯。2020年北京市場(chǎng)迎來(lái)近十年的租金同比最大降幅。嚴(yán)區(qū)海表示，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場(chǎng)環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅是近十年里較大的一年，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達(dá)到8.4%。市場(chǎng)租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。
高力國(guó)際調(diào)研報(bào)告顯示，根據(jù)三季度租戶問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級(jí)向乙級(jí)寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級(jí)寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件的時(shí)候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級(jí)樓宇的現(xiàn)象。在可預(yù)見的未來(lái)一年內(nèi)，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為這種現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。
而更為嚴(yán)峻的是2021年北京寫字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)天量供應(yīng)。高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)明年將有接近160萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，而2019年只有超過(guò)90萬(wàn)平方米，其中有近百萬(wàn)平米的項(xiàng)目可能會(huì)在明年上半年入市。
嚴(yán)區(qū)海表示，若所有項(xiàng)目如期入市，巨大的新增供應(yīng)量將給市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的沖擊，將直接考驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)新增需求的消化能力。隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金預(yù)計(jì)依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。
對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，疫情防控常態(tài)化之下，不斷高企的空置率、持續(xù)下降的租金以及連續(xù)增加的新增供應(yīng)，給寫字樓行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的考驗(yàn)。
根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）聯(lián)合部分會(huì)員單位統(tǒng)計(jì)，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過(guò)了25%以上。全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)30%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)35%。下半年以來(lái)，從銷售成交和租賃需求兩個(gè)市場(chǎng)要素均表現(xiàn)回暖趨勢(shì)，但市場(chǎng)仍整體承壓。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
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