根據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測(cè)顯示，2020 年8月，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額約 88 億元人民幣，同比降幅超 60% 。其中，北京成交金額達(dá) 73.9 億元，奪城市榜首；業(yè)態(tài)方面，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低且投資回報(bào)率尚佳的綜合體項(xiàng)目受投資者青睞，本月成交金額達(dá) 73.9 億元，占比 84% ；隨著疫情逐漸穩(wěn)定以及金融市場(chǎng)的全面開放，外資對(duì)內(nèi)地大宗市場(chǎng)的信心正逐漸恢復(fù)。
外資連續(xù)4個(gè)月凈流入 8月份單筆成交額創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測(cè)顯示，2020 年 8 月，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆，交易總額約 88 億元，同比降幅均超 60% 。但單筆成交額約 29 億元/筆，同比上漲 70% ，為年內(nèi)最高值。
2020年1-8月份內(nèi)地大宗市場(chǎng)成交情況（億元）
總體來說，新冠疫情的影響尚未消除，交易總量同比大幅縮水意味著市場(chǎng)的恢復(fù)仍需時(shí)日。但本月成交均為 10 億元以上的大額交易，投資者不再以小額資金投資試水，而是敢于重倉(cāng)押注，意味著投資者對(duì)內(nèi)地大宗市場(chǎng)的信心正在逐漸恢復(fù)。
此外，我國(guó)金融市場(chǎng)已于 4 月份起全面對(duì)外開放，政策利好吸引境外資本持續(xù)入市。截至目前，外資凈投資額已連續(xù) 4 個(gè)月回正。
2020年1-8月份外資凈投資額變化情況（億元）
內(nèi)外資同時(shí)重倉(cāng) 北京大宗市場(chǎng)交易火熱
2020 年 8 月，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交 3 筆，且均為京滬物業(yè)，其中北京成交額為 73.9 億元，占比 84% ；上海成交額為 14.0 億元，占比 16% 。
2020年1-8月大宗成交物業(yè)城市群分布（按照成交金額）
新冠疫情的影響仍未消除，投資者對(duì)市場(chǎng)信心雖有加強(qiáng)，但投資決策依然保守，資金愈發(fā)向京津冀、長(zhǎng)三角等核心城市群集中。其中，北京自 2018 年限制起核心區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目，未來供應(yīng)有限導(dǎo)致存量競(jìng)爭(zhēng)加劇，內(nèi)外資競(jìng)相入市爭(zhēng)奪籌碼，帶動(dòng)北京大宗市場(chǎng)交易規(guī)模不斷攀升。
雖然疫情反復(fù)對(duì)北京二季度的成交有所影響，但隨著北京疫情趨于穩(wěn)定，本月以顥騰投資與外資聯(lián)合體為代表的境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)再度加倉(cāng)北京市場(chǎng)。截至 8 月份，年內(nèi)境外資本在京投資總額已高達(dá) 167 億元，占外資內(nèi)地投資總額的 65% ，越超上海，成為年內(nèi)最受外資青睞的內(nèi)地城市。
2020年1-8月份境外資本城市投資偏好（按成交金額）
開發(fā)商為本月最大賣方 綜合體交易占比提升
▌開發(fā)商為本月最大賣方，中風(fēng)險(xiǎn)偏好買家主導(dǎo)市場(chǎng)
年初的新冠疫情導(dǎo)致不確定性增加，機(jī)構(gòu)投資趨于謹(jǐn)慎，以主權(quán)基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等為代表的低風(fēng)險(xiǎn)偏好買家主導(dǎo)市場(chǎng)。疫情延續(xù)下，部分企業(yè)開始出現(xiàn)信用違約風(fēng)險(xiǎn)。4 月份起，以不良資產(chǎn)管理公司為代表的高風(fēng)險(xiǎn)偏好買家入場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好升溫，以地產(chǎn)基金、投資機(jī)構(gòu)為代表的中風(fēng)險(xiǎn)偏好買家陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)抄底。本月成交項(xiàng)目的賣方均為開發(fā)商，買方仍以中風(fēng)險(xiǎn)偏好的地產(chǎn)基金、投資機(jī)構(gòu)、證券公司為主。
此外，3 月和 6 月臨近上市公司季報(bào)和半年報(bào)披露時(shí)點(diǎn)，部分公司并非基于風(fēng)險(xiǎn)邏輯進(jìn)行投資，而是收購(gòu)自用物業(yè)增加固定資產(chǎn)占比以提振股價(jià)。此類自用型買家在7 月、8 月連續(xù)兩個(gè)月缺席之后，預(yù)計(jì)在 9 月份會(huì)有所突破。
2020年1-8月份大宗市場(chǎng)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好（按成交金額）
▌疫情平穩(wěn)提振市場(chǎng)信心，綜合體交易占比提升
投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的轉(zhuǎn)變?cè)谝欢ǔ潭壬弦灿绊懼笞谑袌?chǎng)成交業(yè)態(tài)的占比。上半年新冠疫情影響市場(chǎng)信心，主權(quán)基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等低風(fēng)險(xiǎn)偏好買家增多，較低的風(fēng)險(xiǎn)偏好使得收益穩(wěn)定但投資回報(bào)率偏低的研發(fā)辦公類物業(yè)成交較多。隨著疫情逐漸趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，投資者對(duì)市場(chǎng)的信心也有所提升，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升導(dǎo)致可選業(yè)態(tài)類型也愈發(fā)豐富。
雖然零售、酒店等業(yè)態(tài)的投資風(fēng)險(xiǎn)目前依然較高，但自 6 月份以來，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低且投資回報(bào)率尚佳的綜合體項(xiàng)目開始受到投資者的青睞。本月綜合體項(xiàng)目成交金額 73.9 億元，占比 84% ；研發(fā)辦公類項(xiàng)目成交金額 14.0 億元，占比 16% 。
2020年1-8月份大宗市場(chǎng)投資者業(yè)態(tài)偏好（按成交金額）
附表：2020年8月部分內(nèi)地大宗市場(chǎng)成交概覽
來源：克而瑞資管
