房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來(lái)"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓出席論壇，聚焦運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)趨勢(shì)、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來(lái)。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運(yùn)維管理、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來(lái)和未來(lái)的商辦。年會(huì)采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線(xiàn)上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專(zhuān)業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，101萬(wàn)人次在線(xiàn)觀(guān)看了年會(huì)直播。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理 嚴(yán)區(qū)海
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在論壇上發(fā)表主題演講，對(duì)2020年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年進(jìn)行展望。他表示，十三五期間，北京寫(xiě)字樓經(jīng)歷了從市場(chǎng)平穩(wěn)期向高供應(yīng)期過(guò)渡的階段，2021年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，單年新增供應(yīng)量或接近157萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)將變得更加激烈。十四五時(shí)期，隨著2021年供應(yīng)高峰的結(jié)束，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開(kāi)放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動(dòng)需求回升，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入3-5年的去化周期。
以下是嚴(yán)區(qū)海演講實(shí)錄：
回顧整個(gè)北京商辦市場(chǎng)，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓，乙級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)園區(qū)。截至2020年四季度寫(xiě)字樓總存量已達(dá)到1873萬(wàn)平方米，其中超甲級(jí)寫(xiě)字樓有188萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓和乙級(jí)寫(xiě)字樓存量大致相當(dāng)，都在840萬(wàn)平方米左右。在區(qū)域分布上，CBD區(qū)域依舊占比最高，約占25%；麗澤區(qū)域隨著近年來(lái)新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，所占比重逐漸提升。
2020年四季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)
四季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納值去除預(yù)租影響后，為7.6萬(wàn)平方米，基本恢復(fù)至疫情前市場(chǎng)的歷史平均水平。其中，望京-酒仙橋區(qū)域單季度凈吸納值約4.4萬(wàn)平方米。本季度市場(chǎng)大面積需求主要來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司的需求繼續(xù)拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。2020年全年，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納值為12萬(wàn)平方米。
四季度共三個(gè)項(xiàng)目入市，分別為位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠(yuǎn)洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座，全年共迎來(lái)60萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。受到疫情影響，2020年部分項(xiàng)目有所延期，2021年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓將迎來(lái)供應(yīng)高峰期，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬(wàn)平方米。
受到新增供應(yīng)的影響，四季度市場(chǎng)空置水平環(huán)比上漲2.0個(gè)百分點(diǎn)至19.4%，同比上漲3.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了十年來(lái)北京市場(chǎng)空置率的新高，符合在今年一季度向市場(chǎng)發(fā)布的對(duì)于年底空置率超過(guò)18%的預(yù)測(cè)。在三期疊加的影響下，基于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇、北京疫情有效防控和寫(xiě)字樓需求中性釋放的基礎(chǔ)條件，預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)在明年仍會(huì)加劇，空置水平將持續(xù)攀升，或?qū)⒂诿髂暧|頂。
四季度市場(chǎng)租金延續(xù)了下調(diào)的趨勢(shì)，但降幅有所收窄，市場(chǎng)平均凈有效租金從2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅達(dá)到8.4%，整體租金同比降幅創(chuàng)近十年記錄。這個(gè)值比2017年第二季度北京的歷史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。預(yù)計(jì)隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依舊處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在下半年將開(kāi)始進(jìn)入探底階段。
回顧2020年四季度各個(gè)商圈的表現(xiàn)，望京-酒仙橋、亞奧、麗澤三個(gè)子市場(chǎng)在四季度表現(xiàn)亮眼，其中望京和亞奧兩個(gè)子市場(chǎng)單季度空置率下降，租金小幅回彈；麗澤區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率升高，但市場(chǎng)依舊趨于穩(wěn)定去化的階段，空置率同比下降了12.5個(gè)百分點(diǎn)，該區(qū)域最近有兩宗大面積租賃成交，分別是某金融企業(yè)租了4萬(wàn)平方米，國(guó)內(nèi)某領(lǐng)先的高科技公司租了5.7萬(wàn)平方米，這兩個(gè)交易提升了整體市場(chǎng)的信心。燕莎圈圈表現(xiàn)比較差，租金在一年的時(shí)間內(nèi)下降了11.8%，這是因?yàn)樵撋倘](méi)有特別主力的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致。
北京成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)表現(xiàn)
北京成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)存量達(dá)1442萬(wàn)平方米，整體表現(xiàn)為空置率下降，租金小幅下調(diào)。對(duì)比寫(xiě)字樓市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的需求回升在四季度表現(xiàn)得更為強(qiáng)勢(shì)，單季度接近10萬(wàn)平方米的凈吸納量，全年吸納達(dá)到15萬(wàn)平方米，其中四季度貢獻(xiàn)了66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出非常強(qiáng)的需求，單季度凈吸納量都超過(guò)了5萬(wàn)平方米，得益于兩個(gè)區(qū)域非常強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。
受新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置水平將在2021年觸及階段性高點(diǎn)，從2022年開(kāi)始，成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入3年左右的去化周期，空置水平開(kāi)始回調(diào)，整體租金水平將觸底回升。
目前成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類(lèi)公司為主�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技公司約占全年5000平方米以上成交的四成，第二個(gè)支柱性行業(yè)則是金融，約占比18%。
十三五時(shí)期市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié)
整體十三五期間，北京寫(xiě)字樓經(jīng)歷了從市場(chǎng)平穩(wěn)期向高供應(yīng)期的過(guò)渡。2018年以前，市場(chǎng)供需處于比較合理的節(jié)奏，空置率維持在10%左右；2018年起期，市場(chǎng)進(jìn)入高供應(yīng)時(shí)期，到2020年，伴隨著疫情防控常態(tài)化期、經(jīng)濟(jì)下行期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期三期疊加的影響，整體市場(chǎng)空置率持續(xù)攀升。值得注意的是，2020年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)需求正穩(wěn)步釋放提升，凈吸納值呈現(xiàn)了上升的趨勢(shì)，主要需求來(lái)源于麗澤、亞奧和望京-酒仙橋市場(chǎng)。
2018年以前，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需比一直處于比較合理的范圍，長(zhǎng)期維持在2倍以?xún)?nèi)；供需不平衡問(wèn)題從2019年開(kāi)始凸顯，尤其是受2020年疫情影響，新增供需比上漲到接近5倍，剔除自用和預(yù)租影響后該比例可達(dá)到20倍，可見(jiàn)北京市場(chǎng)的供需不平衡問(wèn)題非常嚴(yán)重。
租金在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期穩(wěn)定攀升，至2018年年中達(dá)到最高值，為每平方米每月404.5元，之后從高點(diǎn)起連續(xù)三年回調(diào)，合計(jì)調(diào)整幅度接近13%。空置率也是在2018年年底之后繼續(xù)攀升，一直攀升到2020年四季度的19.4%。2020年北京全辦公業(yè)態(tài)的市場(chǎng)租金規(guī)模約890億元，實(shí)際值在730億元左右，差值約160億元，差額便是由于市場(chǎng)空置率產(chǎn)生的。
十四五時(shí)期市場(chǎng)研判
對(duì)十四五時(shí)期進(jìn)行分析，隨著2021年供應(yīng)高峰的結(jié)束，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入去化周期。2021-2024年市場(chǎng)年均供應(yīng)量為54萬(wàn)平方米。受疫情下項(xiàng)目延期入市影響，2021年單年的供應(yīng)量將達(dá)到157萬(wàn)平方米，主要的供應(yīng)量來(lái)自于麗澤區(qū)，約59萬(wàn)平方米；中服地塊北區(qū)開(kāi)建項(xiàng)目將于2021年全部竣工入市，南區(qū)預(yù)計(jì)2025年入市。
從需求看，從2020年下半年開(kāi)始，受疫情壓制的需求逐步在釋放，需求主要來(lái)自于金融和互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)。預(yù)計(jì)在2021年，市場(chǎng)對(duì)存量租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，這種激烈競(jìng)爭(zhēng)不僅存在與子市場(chǎng)之間，也存在于不同級(jí)別的辦公樓宇以及產(chǎn)業(yè)園之間。
從2021年開(kāi)始會(huì)發(fā)生租金預(yù)期調(diào)整，預(yù)計(jì)租金在2021年依舊處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)收窄，在2021年下半年開(kāi)始進(jìn)入探底階段。預(yù)計(jì)2021年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率會(huì)到頂，之后呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
對(duì)十三五期間整體回顧，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)平穩(wěn)期向高供應(yīng)時(shí)期的過(guò)渡；五年間，市場(chǎng)空置水平上漲超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，受到經(jīng)濟(jì)下行、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情防控期三期疊加的影響，市場(chǎng)租金也出現(xiàn)了大幅下跌；當(dāng)前市場(chǎng)租金的調(diào)整處在合理范圍內(nèi)，租金的合理回調(diào)，將有利于北京城市競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升。
對(duì)十四五期間整體市場(chǎng)研判，2021年作為十四五開(kāi)局年，市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，單年新增供應(yīng)量或?qū)⒔咏?57萬(wàn)平方米；高供應(yīng)量將推動(dòng)市場(chǎng)空置水平進(jìn)一步提升，租金下行，空置率達(dá)到頂點(diǎn)；自2022年起，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入3-4年的去化周期；在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開(kāi)放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動(dòng)需求回升，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。
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