2020年廣州二手樓市表現(xiàn)可謂暢旺，成交“先抑后揚(yáng)”。全年僅第一季度因疫情影響，客戶(hù)需求被“急凍”，成交急劇下滑，月度成交不及去年平均水平（8959宗），其余大部分月份成交量基本能夠保持在萬(wàn)宗水平以上。此外，業(yè)主對(duì)后市信心較強(qiáng)，“買(mǎi)方話(huà)事權(quán)”明顯減弱，整體大市環(huán)境從原來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”逐漸向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

　　去年二手房成交“先抑后揚(yáng)”

　　據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2020年，廣州市二手樓市場(chǎng)成交宗數(shù)為131009宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽），比2019年同期（107504宗）增加21.9%。從歷年成交情況對(duì)比來(lái)看，成交經(jīng)歷連續(xù)3年的回落后，二手房市場(chǎng)再度復(fù)蘇，需求明顯回暖，整體成交量與2018年相當(dāng)，交投氛圍更趨健康、活躍。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，2020年，廣州二手樓市主要特征為：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心態(tài)作祟，客戶(hù)入市熱情升溫。樓市明顯回暖，部分板塊樓價(jià)出現(xiàn)上調(diào)跡象，促使不少客戶(hù)擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)補(bǔ)漲，以至于加快入市步伐。據(jù)監(jiān)測(cè)，2020年新增客戶(hù)數(shù)量較2019年增長(zhǎng)三成以上。

　　區(qū)域樓市明顯分化，部分板塊成交暢旺。2020年二手樓市出現(xiàn)明顯分化，部分如天河珠江新城、越秀東風(fēng)東等高端板塊需求較2019年同期大增，以至于不少業(yè)主借此機(jī)會(huì)上調(diào)報(bào)價(jià)，基本不存在議價(jià)空間。而大社區(qū)剛需板塊則供需平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，如祈福新村、碧桂園鳳凰城等。目前剛需盤(pán)源調(diào)價(jià)幅度較小。

　　此外，業(yè)主放盤(pán)積極性較低，供不應(yīng)求情況加劇。據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2020年新增放盤(pán)量比2019年下滑兩成。業(yè)主惜售心理嚴(yán)重，不少業(yè)主選擇看定后市價(jià)格才決定是否拋售物業(yè)，導(dǎo)致市面上貨源稀缺，不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)出現(xiàn)“沒(méi)房賣(mài)”的尷尬局面。

　　二手房向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變

　　據(jù)中原大數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)從2018年、2019年的20%~30%區(qū)間上升至目前40%以上，部分二手房交投活躍板塊基本不存在明顯的議價(jià)空間，甚至出現(xiàn)成交反價(jià)現(xiàn)象。不難看出，目前業(yè)主對(duì)后市信心較強(qiáng)，“買(mǎi)方話(huà)事權(quán)”明顯較2019年減弱，整體大市環(huán)境從原來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”逐漸向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

　　從各區(qū)盤(pán)源報(bào)價(jià)變動(dòng)可以看出，目前各個(gè)區(qū)報(bào)價(jià)均出現(xiàn)不同程度的上揚(yáng)，其中以中心區(qū)報(bào)價(jià)上調(diào)幅度最為明顯，比如黃埔、天河、海珠等區(qū)域報(bào)價(jià)上調(diào)幅度分別為18.0%、10.1%、11.6%；而花都、增城等外圍區(qū)域報(bào)價(jià)上調(diào)幅度則偏小，僅分別為7.4%、4.0%。據(jù)悉，目前東圃板塊亦面臨盤(pán)源緊缺、業(yè)主報(bào)價(jià)高企的尷尬局面。市面上優(yōu)質(zhì)盤(pán)源略顯稀缺，客戶(hù)可選擇性較少。另外，由于市場(chǎng)需求量較大，不少業(yè)主開(kāi)始紛紛上調(diào)報(bào)價(jià)。比如中�？党且荒舷�110平方米的單位，2020年一季度成交套均總價(jià)在480萬(wàn)元左右，而進(jìn)入下半年成交套均總價(jià)上調(diào)至550萬(wàn)~600萬(wàn)元，漲幅超10%。無(wú)獨(dú)有偶，2020年番禺洛溪板塊成交活躍度遠(yuǎn)超2019年，上門(mén)客數(shù)量明顯增多，成交能力明顯增強(qiáng)，不少高價(jià)改善盤(pán)如珊瑚天峰、時(shí)代外灘等成交表現(xiàn)尤其亮眼。在市場(chǎng)需求活躍的情況下，業(yè)主甚至出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象。比如之前成交的珊瑚天峰，原本談好價(jià)格是1100萬(wàn)元，簽約前業(yè)主反價(jià)至1300萬(wàn)元，但最后還是完成交易。

　　但是，在業(yè)主議價(jià)空間收窄、報(bào)價(jià)上調(diào)的背景下，客戶(hù)入市熱情不減反升。據(jù)中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，無(wú)論是帶看量還是新增客戶(hù)數(shù)量，均呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。其中，中原帶看房量從2020年第二至第四季度分別環(huán)比上漲14.2%、24.8%、10.5%，新增客戶(hù)數(shù)量亦環(huán)比分別上漲26.5%、11.4%、6.8%。據(jù)悉，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽占比出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)，2019年網(wǎng)簽占比僅11.4%，2020年1月上升至12.2%，到2020年12月占比高達(dá)16.3%，較2020年1月凈增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，即使部分樓盤(pán)上調(diào)報(bào)價(jià)，客戶(hù)亦加快入市步伐，主要因素在于：部分客戶(hù)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)作祟，擔(dān)心價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，因此選擇提前“上車(chē)”，以降低未來(lái)有可能增加的置業(yè)成本。

　　業(yè)主“惜售”行為加劇

　　受到市場(chǎng)基本面向好、成交相對(duì)較熱影響，業(yè)主對(duì)后市看漲信心較強(qiáng)。因此，不少業(yè)主擔(dān)心“低價(jià)”拋售物業(yè)，從而選擇看清后市價(jià)格走勢(shì)再?zèng)Q定是否出售，導(dǎo)致市面上新增盤(pán)源數(shù)量出現(xiàn)明顯減少。據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2020年中原周度新增盤(pán)源量已不足800套，比2019年大幅減少兩成左右，處于近5年以來(lái)新低。

　　記者了解到，2020年越秀區(qū)樓梯樓成交活躍度大不如往年同期，樓梯樓盤(pán)源成交占比僅為30.7%，比2019年凈減少14.6個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于成交周期明顯縮短，賣(mài)一買(mǎi)一的置換客戶(hù)居多，促使樓梯樓需求大不如電梯樓熱；另一方面，部分樓梯樓業(yè)主惜售行為加劇，放盤(pán)積極性較低，使得市面上盤(pán)源不足，可供客戶(hù)選擇不多，導(dǎo)致樓梯樓成交占比下滑。

　　此外，2020年底東風(fēng)東板塊成交活躍，客戶(hù)入市熱情明顯升溫，不過(guò)由于板塊盤(pán)源“僧多粥少”，特別是鐵一中學(xué)的學(xué)位房房源，購(gòu)房客戶(hù)需求尤其大，對(duì)應(yīng)樓盤(pán)已經(jīng)處于“沒(méi)房賣(mài)”的情況。在這樣的背景下，業(yè)主惜售心態(tài)強(qiáng)硬，不少盤(pán)源紛紛上調(diào)報(bào)價(jià)，普遍漲幅基本在3%以上，基本不存在議價(jià)空間。以東堤灣為例，進(jìn)入2020年底階段，部分優(yōu)質(zhì)戶(hù)型市場(chǎng)報(bào)價(jià)比年初上調(diào)了兩成多；另外，為2021年入學(xué)做準(zhǔn)備，加上日后的裝修、過(guò)戶(hù)以及后期處理等所需時(shí)間較長(zhǎng)，多數(shù)客戶(hù)選擇在2020年底間段置業(yè)，確保能夠準(zhǔn)時(shí)入學(xué)。

　　大戶(hù)型住宅更“搶手”

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年大面積高總價(jià)戶(hù)型成交相當(dāng)活躍，成交占比明顯上揚(yáng)。其中，700萬(wàn)元以上房源成交占比上升至14.6%，同比大增4.6個(gè)百分點(diǎn)。500萬(wàn)~700萬(wàn)元總價(jià)段的房源成交占比13.9%，同比凈增3.4個(gè)百分點(diǎn)。而144平方米以上的高端住宅戶(hù)型成交占比，亦較2019年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到10.4%。

　　比如荔灣區(qū)2020年的1房、2房戶(hù)型成交占比分別為15.4%、38.5%，同比分別凈減5.4個(gè)百分點(diǎn)、5.5個(gè)百分點(diǎn)；而3房房源成交占比則大幅上揚(yáng)，成交占比高達(dá)39.7%，同比大增11.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，荔灣小戶(hù)型成交回落主要原因在于：一是市面上盤(pán)源稀缺，樓梯樓業(yè)主放盤(pán)積極性不高，容易造成有客無(wú)盤(pán)的尷尬局面；二是客戶(hù)以改善、置換客居多，在2019年觀望的改善客戶(hù)因擔(dān)心價(jià)格漲幅超過(guò)預(yù)期，加上成交周期縮短，手上資金充裕，從而開(kāi)始陸續(xù)入市。而市場(chǎng)對(duì)剛需客戶(hù)影響并不大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，造成改善戶(hù)型如此“搶手”，主要有兩方面原因：一方面，疫情過(guò)后，客戶(hù)購(gòu)房行為有所轉(zhuǎn)變，更加注重優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、生活配套，導(dǎo)致越秀、天河具備完善的生活配套和教育資源的區(qū)域備受關(guān)注；另一方面，“賣(mài)一買(mǎi)一”客戶(hù)明顯增多。市場(chǎng)交投活躍，成交周期明顯縮短，促使部分客戶(hù)能夠快速出售手上舊物業(yè)以置換新房源。另外，在全球面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)、不確定性因素增多大環(huán)境下，高端住宅的特殊性，具備較強(qiáng)的保值、升值能力，屬于高凈值群體資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。因此，高端住宅房源去年成交亦相當(dāng)活躍。

　　來(lái)源：信息時(shí)報(bào)

編輯：wangdc