房訊網訊 2020年9月11日，第十二屆中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產的敏捷辦公、城市更新、新基建、產城運營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經濟與園區(qū)經濟的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業(yè)管理、代理經紀、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產界、金融界、學術界及互聯(lián)網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
CBRE華中區(qū)董事總經理兼中國區(qū)顧問及交易服務|產業(yè)地產部主管羅瑾發(fā)表主題為"新基建浪潮下產業(yè)地產投資機會"的精彩演講，介紹了消費和科技推動下新基建產業(yè)地產投資的發(fā)展，并重點分享了數據中心和冷鏈業(yè)態(tài)面臨的機遇和挑戰(zhàn)。
以下是羅瑾演講實錄：
羅瑾：我們說的傳統(tǒng)基建，主要是鐵路、公路、機場等。而新基建的投資，范圍已經延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數據中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網等相對獨立的7個領域，涉及到通信、電力、交通、數字等多個社會民生重點行業(yè)。
互聯(lián)網數據中心（IDC）迎快速發(fā)展 投資空間大
今天要講的第一個話題是數據中心，我相信大家對數據中心并不陌生，每個人手里都握了一個手機，每個人的手機里邊存的都可以說是數據。
為什么說很多人會關注數據中心呢？首先這是一個社會的問題。大家都在使用的線上購物、線上消費，以及在互聯(lián)網上的開會、溝通、視頻直播等，這一切都是數據，這些數據都是要進行存儲、要進行流動、進行運算的。大量的數據流動就需要大量的數據中心去支持，所以說數據中心的發(fā)展就得到了巨大的支撐。
其次在政府層面是非常支持的，2015年《國務院關于印發(fā)促進大數據發(fā)展行動綱要的通知》中就提出來要發(fā)展數據中心的目標，培育國際領先的大數據核心龍頭企業(yè)和大數據應用及服務企業(yè)；發(fā)生疫情之后，中央政治局常務委員會在今年3月提出要加快和鼓勵5G網絡、數據中心等新型基礎建設的建設進度。
在這樣的背景下，投資者對數據中心的興趣顯著增強。十年之前數據中心市場規(guī)模是非常小的，只有現在的1/20。雖然在過去的十年我們的增長率出現了緩慢遞減，但是未來3年之內，我們可以看到復合增長率依舊保持37%的增長，到2020年，我們預測數據中心的規(guī)模將是現在規(guī)模的兩倍。很多互聯(lián)網云廠商比如大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，其實已經要加大對數據中心的投資，為了什么？就是為了提供更多有效的數據中心設施設備來支持更流暢的網上購物等行為。
數據中心所體現出來的形態(tài)，就是IDC機柜。根據賽迪數據顯示，2019年中國數據中心的數量大約為7.4萬個，占整個全球的數據中心總量23%。當前，我國數據中心機架數量達到227萬架，據測算到2025年，若要完全滿足中國數據中心的增長，需要430萬個互聯(lián)網數據中心（IDC）機柜。也就是說，在未來的5年到6年之內，我們需要的缺口是203萬個，這代表什么？這代表有非常巨大的空間給運營廠商、投資人去加大對于數據中心的投資。
這些設施都分布在哪里呢？主要是在長三角地區(qū)和北京周邊以及廣東等，可以看到一線城市數據中心的比例還是占比較大的部分。這是因為大量的消費人口集中在一線城市，很多數據中心為了提供極速、及時的反應，所以需要靠近一線城市。然而，一線城市的能耗指標、電力供應、土地等數據中心建設的核心要素，卻非常緊缺。同時，以北上廣深為代表的一線城市的數據中心的監(jiān)管政策也是逐漸趨嚴�？梢�，提前布局一線城市或者周邊衛(wèi)星城市的運營商/投資者有望在未來持續(xù)展現他們的競爭優(yōu)勢。
我們可以看到數據中心的發(fā)展機遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實是顯而易見的。機遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數據中心的需求急速的在提升。第三，很多投資人已經在看數據中心的投資機會，并且已經跟數據中心的運營商進行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴。
冷鏈倉儲需求旺盛 將加速進入合資并購期
第二方面跟大家分享的是冷庫，冷庫跟大家也是息息相關的。冷鏈物流一般包括預冷、包裝、倉儲、運輸、配送等環(huán)節(jié)。而倉儲的環(huán)節(jié)，就需要冷庫設施設備。從溫度上來分類冷庫設施，包括冷藏庫、冷凍庫、恒溫庫等等。
當前中國冷鏈倉儲需求旺盛，有著相當大的投資機遇。冷庫需求的驅動因素包括生鮮消費增長及全渠道分銷提升、食物損耗及質量問題、政策支持和行業(yè)標準、醫(yī)藥產品需求的增長等。
以果蔬為例，如果在整個過程中，沒有得到很好的品質保證，或者是設施設備有一定的問題的話，到達消費者手中的損耗率可能會很大。中國目前的損耗率差不多是15%，但是美國是只有5%，中國現在的損耗率是美國的三倍，為什么？就是因為我們冷庫的設施設備還沒有達到先進發(fā)達國家的水平，有一個非常大的空間值得我們去提升。
再比如醫(yī)藥產品。在疫情之后，疫苗是每個人非常關注的，無論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產品都需要一個溫度保障的空間去存儲這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品需求的增長也會對冷庫或者溫庫提出一定的要求。
目前我國冷庫面臨著供需不匹配的現狀，已經滿足不了如今市場的需求。發(fā)達國家的個人均冷庫的容量遠遠高于亞太地區(qū)的人均冷庫容量，拿美國和中國的數據來看，全球冷鏈聯(lián)盟（GCCA）數據顯示，2018年美國城市人均冷庫容量為0.5立方米，中國只有美國人均冷庫容量的1/5。如果亞太地區(qū)的城市人均冷庫容量要達到美國相當水平的話，需要新增4.11億立方米，是現在整個冷庫設施設備的容量的兩倍。
目前中國冷鏈供應市場尚處于起步階段，市場較為分散。2019年我國冷鏈物流行業(yè)收入前十家公司，僅占總體市場規(guī)模的5%到6%，組成剩下超過90%的市場，是數千個小型企業(yè)或個人。隨著頭部玩家市占率穩(wěn)步上升，市場上已出現規(guī)�；氖詹①彽陌咐Ｎ磥砝滏湆⒓铀龠M入合資并購期，行業(yè)不斷進行整合，行業(yè)巨頭有望出現。
冷鏈倉儲的需求使不斷增長的，但還面臨著一定的挑戰(zhàn)，一是行業(yè)尚處于整合初期，租戶較為分散規(guī)模�。欢峭顿Y成本和風險相對普通倉庫較高；三是運維專業(yè)性要求高；四是倉儲用地供應稀缺等。
綜上可以看到，在巨大的消費市場以及科技推動的大環(huán)境下，無論是數據中心還是冷庫的投資，都迎來了蓬勃的發(fā)展。有很多國內外的投資人在義無反顧地投入，說明無論是中國還是海外，對這類資產都是持極其支持的態(tài)度。相信在未來兩到三年之內，必定會有更好的發(fā)展。
我今天的演講到此結束。謝謝！
來源：房訊網
