房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。

　　新冠肺炎疫情發(fā)生以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。

　　疫情之下，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場有何預測和展望？

　　為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學者、研究機構(gòu)、商會領導和代理機構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創(chuàng)新、預測展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。

　　3月12日，針對疫情對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機遇等問題，房訊網(wǎng)采訪了中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍。

中國宏泰發(fā)展董事局主席 王建軍

　　房訊網(wǎng)：疫情過程中，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？

　　王建軍：突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失，對所有行業(yè)來說這是一次大考，任何企業(yè)如果過不了這道坎就要被淘汰。其實偶然的背后都是必然。從商業(yè)的角度來說，每一次危機也蘊含著契機，有內(nèi)在規(guī)律和節(jié)點。這次疫情之后，可以預計很多行業(yè)企業(yè)開始出現(xiàn)分化，加快優(yōu)勝劣汰，有的面臨生死攸關，也會有一些逆襲而上，讓2020年成為一個重要的分水嶺。

　　中國宏泰發(fā)展是產(chǎn)業(yè)發(fā)展運營商，主要任務是投資園區(qū)基礎設施、招商引資，同時要面對政府、園區(qū)管委會、投資者以及老百姓。從宏觀層面看，疫情會加快都市圈取代大城市化的進程，這對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址布局將產(chǎn)生深遠的影響。過去，中國的城市化是"攤大餅"模式，人口從農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)向大中型城市集中，大城市的規(guī)模越來越大。實際上這和國家提出的"新型城鎮(zhèn)化"內(nèi)涵有些出入，新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，解決的是資源合理分配，城市功能科學規(guī)劃的問題。不能讓經(jīng)濟發(fā)展依賴于少數(shù)大城市，而應該讓城市的布局發(fā)展更加均衡。產(chǎn)業(yè)園區(qū)也應該遵循城市發(fā)展規(guī)律，按照"中心城市--都市圈--城市群"模式參與大城市的經(jīng)濟循環(huán)和產(chǎn)業(yè)分工。

　　從微觀層面看，我們運營的園區(qū)受到的直接影響主要是企業(yè)客戶延期復工問題，集中在2月份，由于交通封鎖、人員封閉、供應鏈受阻，造成了員工返工、企業(yè)復工無法如期進行，原材料采購、生產(chǎn)制造、銷售運輸全部中斷，對整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來沖擊，從而影響園區(qū)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，間接影響今年的產(chǎn)值和稅收。

　　疫情也確實影響了中國宏泰發(fā)展的線下招商、物業(yè)銷售、品牌推廣活動等，但程度并不大。工程建設本身因冬季氣候和春節(jié)假期停工未建，我們的招商和土地銷售通過電話、網(wǎng)絡、視頻等方式采取"不見面""鍵對鍵""屏對屏"服務，基本也沒有受到什么影響，反而為我們新增了智慧網(wǎng)聯(lián)式招商新渠道。為了幫助政府實現(xiàn)一季度開門紅，2月份我們完成納稅3億元，一批重點項目集中開工，總投資超過65億元。我們還全力配合園區(qū)管委會布置好企業(yè)的疫情防范和節(jié)后返崗復工等工作，園區(qū)企業(yè)復工復產(chǎn)已達90%，特別是協(xié)助管委會做好富智康3萬名員工的體溫監(jiān)測和核酸檢測，加強重點企業(yè)防控檢查，沒有出現(xiàn)一例疏漏。

　　目前，我們只有武漢漢南和湖北鄂州的兩個園區(qū)受到疫情直接影響，根據(jù)政府部署都處于防控階段，不能返崗，但招商工作一直沒停，實際上也沒有太大損失，期待疫情盡快結(jié)束，恢復到正常狀態(tài)。

　　房訊網(wǎng)：疫情過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應對和反思？

　　王建軍：疫情發(fā)生以后，宏泰發(fā)展立即做出反應，一手抓防控安全，一手抓支援抗"疫"。我們認真落實中央、省市對疫情防控工作的決策部署，建立了企業(yè)內(nèi)部報告機制，每天統(tǒng)計員工及家屬身體健康狀況，溫檢、防護、消毒、登記等全部安排到位，減少人員流動和聚集，不給國家添麻煩。

　　正月初二上午緊急召開了公司內(nèi)部高管會議，決定為防疫工作捐贈520余萬元。特別是全國防疫物資十分緊缺，我們整合資源的能力充分發(fā)揮出作用，變"有錢買不到"為"全世界找物資"。航空板塊、國際板塊和駐境外聯(lián)絡辦等各平臺、各分公司調(diào)動一切資源，接洽了河南、湖南、上海、江蘇以及德國、韓國、意大利、日本、法國等國家的醫(yī)療機構(gòu)、生產(chǎn)廠家，緊急采購一次性防護服、護目鏡、醫(yī)用防護口罩等共計12余萬件（套）的急需醫(yī)療物資。為了支援湖北戰(zhàn)"疫"保供，我們緊急采購30噸蔬菜、35000斤大米以及額溫槍等物資運達武漢、鄂州等地。這些都體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)的擔當與責任。

　　古語說：殷憂啟圣、多難興邦。意思就是多災多難，往往能夠啟發(fā)人的心智，深入思考，成為一名圣人；激起克服困難的決心，而使國勢興盛起來。由于疫情防控，很多工作都按下了暫停鍵，晴耕雨讀，利用靜下來的這段時間，可以冷靜地做做功課，深刻思考。不管外部環(huán)境怎樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商都要認認真真做好自己的事。

　　第一，保持保護穩(wěn)定的現(xiàn)金流。穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流比經(jīng)營業(yè)績、利潤更重要。支持企業(yè)長期、長遠發(fā)展的，不是利潤，而是經(jīng)營現(xiàn)金流是否為正數(shù)，現(xiàn)金是企業(yè)的血液和硬核，只有流動起來才能產(chǎn)生效益，推動發(fā)展。從企業(yè)自身來說，除了爭取更好的營收，還要有更好的成本控制才行。宏泰發(fā)展在資金使用上要堅持一項最基本的原則，做自己熟悉的事情，投自己熟悉的項目，資金投出去知道怎么回來。

　　第二，注重良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設。未來園區(qū)運營商不再是單一、固化的結(jié)構(gòu)，而是以復式結(jié)構(gòu)形式嵌入到整個產(chǎn)業(yè)運營中，類似一個大平臺、大樞紐或超級孵化器，特點是專注、共生、服務，組織共生與超級個體之間相互交叉、融合、覆蓋。因為一個好的生態(tài)不能只靠一棵大樹來維持，還需要小樹、小草、水源。要審視政府、客戶和市場的關鍵需求，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)和創(chuàng)新生態(tài)，通過市場主體之間的多元合作、產(chǎn)業(yè)與資本的跨界融合、產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的共享創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等來實現(xiàn)。

　　第三，重點做好高端智慧產(chǎn)業(yè)招商。宏泰發(fā)展這幾年致力于整合大文旅、大健康、航空經(jīng)濟等高端產(chǎn)業(yè)項目，在此基礎上，我們要以打造智慧園區(qū)、智慧交通、智慧醫(yī)療、智慧安防為目標，瞄準5G、數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)領域，特別是衛(wèi)生救援產(chǎn)業(yè)將得到高度重視，市場規(guī)模達萬億元。

　　第四，積極探索輕資產(chǎn)運營模式。憑借園區(qū)運營企業(yè)的品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、服務優(yōu)勢，與國內(nèi)外知名資產(chǎn)運營管理、規(guī)劃設計、IP運營、招商服務等公司通過并購、合資、合作等形式，賦予園區(qū)運營和資本的屬性，借助REITs、ABS等金融工具成立定向基金，探討從傳統(tǒng)的"重資產(chǎn)持有"向"輕資產(chǎn)運管"轉(zhuǎn)換，變過去的"基地+基金"為"產(chǎn)業(yè)+基金+運營"，打造新的概念和利潤增長點。

　　下一步，宏泰發(fā)展的戰(zhàn)略是堅定不移依托京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、一帶一路等重大機遇，向長三角、粵港澳大灣區(qū)以及北上廣深等生態(tài)服務良好、醫(yī)療配套健全的成熟片區(qū)進軍，嘗試做微園區(qū)。同時，繼續(xù)加快國際化，用資本杠桿撬動全球資源，做好重點產(chǎn)業(yè)板塊的精準招商，抓住調(diào)整的機會把企業(yè)轉(zhuǎn)型做扎實。

　　房訊網(wǎng)：疫情過程中，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場趨勢的預測和展望？

　　王建軍：世界正在經(jīng)歷百年未有的大變局，新興產(chǎn)業(yè)在加速，智慧城市在探索，新的模式在形成，與此同時，整體環(huán)境的確又很嚴峻，即便沒有疫情，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)下一步怎么走？大家都很關心、很焦慮。這次疫情后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面對的市場和環(huán)境今后將迎來幾個重要的變化：

　　一是數(shù)字化新基建取代傳統(tǒng)的鐵公基。過去在城市和產(chǎn)業(yè)園建設中，鐵路、公路、橋梁、機場及水、電、熱、氣等七通一平被統(tǒng)稱為"鐵公基"，這種穩(wěn)投資的傳統(tǒng)方式投入產(chǎn)出比越來越低，副作用也越來越大。最近已有13個省市推出10000多個重點項目、34萬億的龐大投資計劃，這里面有很多都是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新項目，包括5G、大數(shù)據(jù)、智慧城市以及中央新提出的生態(tài)保護修復等新型基建。尤其是數(shù)字化新基礎設施建設在短期內(nèi)有助于擴大需求、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期看有助于釋放中國經(jīng)濟增長潛力，提升競爭力。另外，最近財政部連發(fā)3個關于PPP的政策文件，近期PPP獲得批復開工的項目明顯變多，基建板塊一片大漲，疫情下PPP開始回暖。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商應該重點把握這一輪5G網(wǎng)絡、IT基礎設施（IDC）、醫(yī)療信息化、云計算、物聯(lián)網(wǎng)（IOT）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等建設領域，這也將成為未來園區(qū)差異化競爭的關鍵。

　　第二，產(chǎn)業(yè)投資運營迎來新風口。每一次危機和變革都會帶來產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展新機遇，人工智能、數(shù)字網(wǎng)絡醫(yī)療、康養(yǎng)、體育、在線教育等行業(yè)將滿足市場需求進一步爆發(fā)。雖然文旅產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊很大，但未來的文旅項目可以考慮優(yōu)先為生態(tài)保健旅游、康養(yǎng)度假旅游做準備，探索"康養(yǎng)+醫(yī)療+游學"模式。通過疫情，群眾更加認識到健康的重要性，提高對健康的風險意識，預防前置，也是一次前所未有的全民健康教育。未來人們會在健康上花更多的時間和金錢，可以預見，大健康產(chǎn)業(yè)已現(xiàn)拐點，將出現(xiàn)新的商業(yè)態(tài)勢和增長勢頭。有機構(gòu)預測2020年健康產(chǎn)業(yè)市場總額達8萬億元，到2030年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到14萬億左右。另外，"非接觸經(jīng)濟"推動無人機、機器人的普及，"宅家經(jīng)濟"讓2億人同時"云開工""云上課""云購物"，導致移動互聯(lián)網(wǎng)使用激增，這些新經(jīng)濟領域的投資前景看好。

　　第三，園區(qū)發(fā)展下一階段是智慧城市。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心特征和經(jīng)營模式從1.0、2.0、3.0不斷演進，我認為下一步進化到4.0階段的特征就是打造智慧城市。智慧城市是把新一代信息技術(包括大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等)充分運用在城市的主要功能中，基于知識經(jīng)濟創(chuàng)新城市智能化的高級形態(tài)，實現(xiàn)信息化、工業(yè)化、精細化與城鎮(zhèn)化深度融合，提升城市管理和市民生活質(zhì)量。除了硬件智能化以外，還有要一套綜合的智慧體系，園區(qū)借助"互聯(lián)網(wǎng)+"智能信息平臺幫助企業(yè)第一時間獲取市場動向和投融資動態(tài)，促進園區(qū)與企業(yè)之間溝通合作，互利互贏。未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會是通過"大數(shù)據(jù)""云計算""移動互聯(lián)"等技術實現(xiàn)企業(yè)資源共享、高效辦公、業(yè)務管理、合理決策以及智能出行、實時監(jiān)測、智慧社區(qū)管理等功能的一體化。

　　總之，中國經(jīng)濟所處的發(fā)展階段、體量規(guī)模、結(jié)構(gòu)模式、增長速度、人口資源、用工成本、通脹率、信貸規(guī)模、杠桿水平，甚至社會心態(tài)、外部國際環(huán)境等等都發(fā)生了極大變化，疫情實際上是一個暫時的黑天鵝事件，但它給宏觀經(jīng)濟層面帶來的風險甚至比中美貿(mào)易戰(zhàn)還要大，有機構(gòu)預測，2020年國內(nèi)GDP增長有可能低于5%，比2019年下降至少1.1個百分點，經(jīng)濟損失以10萬億計。2020年上半年主要是加快復元、回血，盡快恢復正常的經(jīng)濟和秩序。不確定的是環(huán)境，確定的是自己。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展到今天，挑戰(zhàn)越來越多，但機遇也不少，很多新思維、新經(jīng)濟、新領域促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷迭代，與時俱進，仍然還是一片藍海。

　　來源：房訊網(wǎng)