甲級寫字樓

　　第二季度，全市甲級寫字樓市場平均租金略有回升，環(huán)比微升0.3%至每月每平方米人民幣195.0元。全市大部分子市場均錄得租金上漲。此外，租金環(huán)比上漲幅度前三的子市場分別為：福田 - 華強(qiáng)北，寶安中心區(qū)以及南山 - 前海，環(huán)比漲幅均超3%。空置面積的快速去化，是業(yè)主調(diào)升租金的重要原因，本季度，福田 - 華強(qiáng)北及南山 - 前海均錄得超3%的空置率下降。

　　值得關(guān)注的是，前海區(qū)域已經(jīng)連續(xù)第八季度錄得租金正增長，環(huán)比上漲3.2%至每月每平方米人民幣175.9元，兩年間租金漲幅15%。

　　萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊表示，本季度全市租金走勢是自2020年疫情爆發(fā)后第二次正增長，租金反彈主要原因是疫情所延誤的租賃需求得到集中釋放，以及上季度深圳各區(qū)因疫情陸續(xù)推出的減免租金，貸款利息優(yōu)惠等惠企紓困措施，部分非國有企業(yè)受政策影響，正考慮租金優(yōu)惠的事宜。

　　供應(yīng)與需求

　　第二季度，供應(yīng)端主動調(diào)整，部分供應(yīng)延遲入市，全市僅交付三個項(xiàng)目，均為業(yè)主自用。需求端小幅回暖，全市凈吸納量約為16.0萬平方米，環(huán)比上漲106%，但仍不足去年同期的一半，反映需求復(fù)蘇的力度在減弱。此外，尋租方更為謹(jǐn)慎和理性，更加關(guān)注租賃的綜合成本，除了關(guān)注常規(guī)的優(yōu)惠條件如租金遞增幅度及免租期外，實(shí)用率高，改建成本低甚至小面積的單元更為青睞。

　　從租賃成交來看，科技類細(xì)分領(lǐng)域如半導(dǎo)體，季內(nèi)明顯活躍，包括禹創(chuàng)半導(dǎo)體（深圳）有限公司租下前海鴻榮源中心1,700平方米辦公面積，深圳市拍明芯城電子有限公司租下新浩E都1,100平方米辦公面積等。

　　萊坊深圳董事總經(jīng)理及華南區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管簡家宏表示，受預(yù)期不明朗及偶發(fā)的疫情影響，相信供求端會繼續(xù)主動調(diào)整，大量新項(xiàng)目將推遲入市，預(yù)計下一季度僅有21萬平方米新增供應(yīng)。此外，未來的供應(yīng)壓力有望在源頭端得到一定緩解。本季度，深圳前海，寶安公示了相關(guān)用地規(guī)劃變更，將部分寫字樓規(guī)劃指標(biāo)改為商務(wù)公寓及住宅用地，以減少寫字樓供應(yīng)。但短期內(nèi)，深圳寫字樓供過于求的問題仍然存在，業(yè)主方面臨去化壓力時，難免會給出具有競爭力的市場報價，全市租金將維持低位運(yùn)行。

　　投資市場

　　第二季度，深圳寫字樓投資市場錄得1宗交易，總金額達(dá)4.18億。5月31日，北京集創(chuàng)北方科技股份有限公司向深圳市聯(lián)建光電股份有限公司以4.18億元人民幣購買位于深圳灣科技園辦公樓中的17至19層合計21套自有房產(chǎn)，總建筑面積合計約10,288平方米。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場政策暖風(fēng)頻吹，但深圳房市調(diào)控一直未見明顯松綁。一方面，高杠桿率的業(yè)主資金壓力尤為明顯，談判空間更大的資產(chǎn)陸續(xù)增加。另一方面，潛在買家則更多關(guān)注資產(chǎn)保值增值的空間，謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度為主流。

　　來源：萊坊

編輯：wangdc