高力國際近日發(fā)布北京第二季度辦公樓報告。本季度北京再次經(jīng)歷了疫情襲擾，大量商務租賃活動受到影響。由于辦公樓租賃嚴重依賴線下帶看和商務談判，整體市場在二季度活躍度都大幅降低。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，二季度北京甲級寫字樓市場的凈吸納量為-8.3萬平方米，是繼2020年一季度后第一次出現(xiàn)負值。本季度市場無新增供應，受到市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%，市場租金也小幅回調(diào)至338.6元每月每平米。
簡單的從數(shù)字角度來看，可能會直觀地認為疫情給市場帶來了非常大的負面影響。然而，高力國際認為疫情僅是左右市場走勢的因素之一，并非決定性因素。通過對市場數(shù)據(jù)、發(fā)展歷史、需求動態(tài)等不同方面的分析，高力國際希望為市場參與者理清復雜數(shù)據(jù)背后的故事，還原一個真實的市場發(fā)展現(xiàn)狀。
從政策層面來看，疫情防控對于整體市場的影響是暫時性的，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化。今年二季度的疫情防控已經(jīng)是北京辦公樓租賃市場經(jīng)歷的第三次疫情考驗，前兩次分別為2003年的非典時期和2020年新冠疫情爆發(fā)期。從前兩次的市場表現(xiàn)來看，受到疫情防控影響的季度，市場需求都出現(xiàn)了大幅放緩的現(xiàn)象，但當疫情防控結束后，市場需求都會出現(xiàn)報復性反彈。2003年非典時期，在二季度疫情防控結束后，三季度需求量環(huán)比增長超過3倍。2020年新冠疫情爆發(fā)時期，在一季度最嚴格的防控結束后，需求開始逐季恢復，并從2021年上半年開始出現(xiàn)大幅反彈，全年凈吸納量近120萬平方米。因此，當剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會出現(xiàn)快速反彈。由此可見，企業(yè)辦公需求長期存在，疫情只能影響企業(yè)租賃的節(jié)奏變化，在疫情逐步穩(wěn)定后，之前所壓抑的市場需求將快速釋放。
從需求層面來看，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)進入面積整合期，其影響將貫穿全年。高力國際在今年一季度發(fā)布會已經(jīng)向市場進行了風險提示。一方面，市場參與者應避免慣性思維，去年的大幅去化并不意味著今年市場也一定會有大幅去化。去年下半年部分行業(yè)的政策調(diào)整和超預期的市場成交量，都在一定程度上限制了今年需求側的表現(xiàn)。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)從年初開始進入快速調(diào)整期，加之去年超百萬平米的租賃成交，該行業(yè)今年的主旋律將會是以頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠為主導的辦公空間整合，預計將持續(xù)影響2022年下半年的市場發(fā)展。
從數(shù)據(jù)層面來看，凈吸納量為負并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導致存量樓宇釋放大量面積所致。凈吸納量一方面受到需求側企業(yè)租賃去化的影響，另一方面也受到供給側存量樓宇租賃面積釋放的影響。本季度凈吸納量更直接受到后者的影響，即市場存量項目短期集中釋放空置面積所致。例如，中服地塊的兩個項目在本季度合計釋放出2.2萬平方米之前未進行市場化租賃的面積；燕莎區(qū)域的一棟甲級樓宇由于自身原因之前暫停對外租賃，本季度開始整棟對外租賃，向市場釋放面積約4萬平米；亞奧區(qū)域的一棟甲級樓宇由于某國企完成搬遷在二季度釋放出超過3.6萬平方米的面積。粗略計算，這些新增的存量項目空置面積就已經(jīng)接近10萬平米, 同時這些新增面積并非疫情防控所致，但確實直接大幅增加了空置面積，進而降低了凈吸納量。當然，在市場成交足夠活躍時，這些空出的面積可能會被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需兩側對已租面積的影響此消彼長，供給側的影響就在一定程度上被放大了。因此，高力國際認為本季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)是疫情、市場和企業(yè)需求等不同因素共同作用的結果，企業(yè)的辦公需求長期存在，切勿忽略數(shù)據(jù)背后的成因，以免對后市發(fā)展帶來誤讀。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，自五月底疫情結束后，我們已經(jīng)看到市場活躍度在逐步提升，三季度市場全面恢復可期。
宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)已經(jīng)表明三季度經(jīng)濟復蘇的確定性極高，寫字樓市場活躍度在疫情結束后出現(xiàn)提升，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海預計，今年三季度將成為決定全年走勢的關鍵節(jié)點，但部分子市場將持續(xù)受到主力租戶行業(yè)面積整合的沖擊。同時，歷時四年的高供應時期已結束，市場已經(jīng)進入3-4年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。嚴區(qū)海建議市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，整體策略制定應至少放眼到未來三年的長周期。同時需要短期措施和長期策略相結合，積極應對新時期的市場變化。
需求側能夠持續(xù)放量一方面取決于疫情是否會出現(xiàn)反復，另一方面取決于北京經(jīng)濟增長的強度和韌性�；仡欉^去五年，北京跨越GDP萬億門檻的速度正在不斷加快，從3萬億元到4萬億元僅用了3年時間。過去的五年是推動非首都功能疏解和騰籠換鳥發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的五年，北京能實現(xiàn)這樣的發(fā)展速度和增長質(zhì)量就更顯難得。高力國際認為金融和專業(yè)服務業(yè)是穩(wěn)定北京寫字樓市場需求的基本盤，也是整個市場的穩(wěn)定器。隨著新一代信息技術和醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道（2016年到2020年的復合增長率均達到13%），將會為北京辦公樓市場創(chuàng)造更強勁的新增需求來源。除了金融和專業(yè)服務業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技等高新技術企業(yè)依然可以持續(xù)關注，但關注點可以放在互聯(lián)網(wǎng)細分賽道龍頭企業(yè)、致力于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)信息化的企業(yè)、以及涉及芯片、集成電路、生物醫(yī)藥、新能源相關的高科技術企業(yè)。
來源：高力國際
編輯：wangdc
