近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》物流倉儲篇，聚焦國內(nèi)倉儲物流市場的發(fā)展趨勢及策略建議。
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不確定性：
綜合電商增速下滑，出口需求減弱。
增長機(jī)遇：
直播、生鮮等電商新業(yè)務(wù)模式、供應(yīng)鏈物流和RCEP落地將成為高標(biāo)倉市場的三大引擎。
智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。
策略建議：
給租戶的建議——抓住環(huán)一線區(qū)域的2022年的供應(yīng)窗口，推進(jìn)在核心市場的倉儲網(wǎng)絡(luò)拓展計(jì)劃。通過優(yōu)化選址和路由、倉儲自動化等策略實(shí)現(xiàn)降本增效。
給業(yè)主的建議——繼續(xù)深耕一線城市圈，關(guān)注成渝等即將觸底回升的市場。關(guān)注定制化和冷鏈需求，加大資產(chǎn)綠色升級力度。
以下為報(bào)告摘要
2022年高標(biāo)倉需求繼續(xù)高速增長
2021年，中國國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)增量和出口增速（按美元計(jì)）均達(dá)到30%。雙循環(huán)發(fā)力共同推動電商、第三方物流和制造業(yè)的倉儲費(fèi)需求大幅上升。CBRE跟蹤的中國19個(gè)市場2021年全年高標(biāo)倉凈吸納達(dá)到660萬平方米，同比上升60%，相比2017年歷史最高紀(jì)錄提升40%。
2022年高標(biāo)倉凈吸納量將超600萬平方米
CBRE 2021年的中國物流租戶調(diào)查顯示，近七成的受訪企業(yè)計(jì)劃在未來三年進(jìn)一步增加國內(nèi)的倉儲物業(yè)組合。貢獻(xiàn)高標(biāo)倉80%租賃需求的電商和第三方物流企業(yè)的擴(kuò)張預(yù)期最為強(qiáng)烈。
CBRE認(rèn)為，2022年國內(nèi)高標(biāo)倉租賃市場將保持高度活躍，全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬平方米。
三大動力引領(lǐng)十四五物流倉儲市場發(fā)展
從中長期來看，電商持續(xù)滲透和新業(yè)務(wù)模式涌現(xiàn)、制造業(yè)升級進(jìn)程中供應(yīng)鏈物流需求的增長、RCEP落地對區(qū)域化貿(mào)易和物流的促進(jìn)將成為十四五期間國內(nèi)高標(biāo)倉市場發(fā)展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。
1、電商持續(xù)增長
根據(jù)十四五電商規(guī)劃，2020-2025年期間中國網(wǎng)上零售額將增長44%。
直播電商、生鮮電商、跨境電商等新模式增長空間廣闊。
2、融資活躍，第三方物流加速擴(kuò)張
2021年物流行業(yè)融資額大幅增長340%，倉儲網(wǎng)絡(luò)建設(shè)將進(jìn)一步提速。
供應(yīng)鏈物流成為三方物流新增長點(diǎn)。
3、政策利好
RCEP正式生效將刺激區(qū)域內(nèi)跨境貿(mào)易，尤其利好東部沿海和西南地區(qū)物流需求。
十四五期間政府持續(xù)支持120個(gè)國家物流樞紐建設(shè)和冷鏈物流發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
反壟斷下電商走向有序發(fā)展，創(chuàng)新模式增長空間廣闊
2021年全國實(shí)物商品網(wǎng)絡(luò)零售額10.8萬億元，同比增長12%。與此同時(shí)，反壟斷、稅收合規(guī)雖然引發(fā)短期的行業(yè)整頓和震蕩，但打破平臺壁壘、營造公平營商環(huán)境將有利于電商長期有序發(fā)展和持續(xù)創(chuàng)新。
“十四五”電子商務(wù)商發(fā)展規(guī)劃將2020-2025年的增長目標(biāo)設(shè)定為44%，而從2021年的市場表現(xiàn)來看，最終實(shí)際增速超預(yù)期是大概率事件，下沉市場以及生鮮電商等創(chuàng)新模式的快速成長將持續(xù)利好倉儲需求。CBRE 2021年發(fā)布的《全球電商展望》報(bào)告預(yù)測，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬平方英尺（92,903平方米）的倉儲需求。按此估算，理論上十四五期間國內(nèi)電商發(fā)展所需的倉儲面積將近7,000萬平方米。
生鮮領(lǐng)域電商滲透率仍低，倉儲需求潛力巨大
隨著部分平臺關(guān)閉、補(bǔ)貼力度降溫，疫情后高速發(fā)展的生鮮電商進(jìn)入行業(yè)整合期。但阿里巴巴、拼多多等頭部電商紛紛聚焦農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域，加上相關(guān)政策的支持，長期來看生鮮電商極具成長空間。根據(jù)Forrester預(yù)測，2021年中國生鮮零售總規(guī)模接近人民幣9萬億元，而電商滲透率僅為9%，遠(yuǎn)落后于消費(fèi)電子、服飾鞋帽等零售品類。
據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，2021年生鮮電商在主要城市新租高標(biāo)倉超過40萬平方米，較2020年仍大幅增長80%以上。隨著滲透率的快速提升，我們預(yù)計(jì)生鮮電商將持續(xù)在消費(fèi)人口密集的大都市圈內(nèi)擴(kuò)展其倉儲設(shè)施。
生鮮電商的發(fā)展也將促進(jìn)冷庫需求的增長。我們的物流租戶調(diào)查顯示，31%的受訪租戶表示未來將增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售/雜貨或餐飲和醫(yī)藥行業(yè)。
除生鮮電商外，直播電商、跨境電商及其背后的C2M模式也將共同為電商和倉儲需求的發(fā)展提供續(xù)航力。
數(shù)據(jù)來源：Forrester，世邦魏理仕研究部，2022年1月
物流行業(yè)融資潮推動新一輪租賃需求，供應(yīng)鏈成為第三方物流新增長點(diǎn)
根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2021年物流行業(yè)融資額同比大幅上漲340%至1,816億元，包括12家企業(yè)成功上市，15起重要并購以及多起定向增發(fā)。此外，日日順、安迅物流等企業(yè)也提出了2022年的上市計(jì)劃。
京東物流、安能物流、順豐控股等第三方物流企業(yè)均計(jì)劃將融資額50%以上投入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和升級。以京東物流為例，根據(jù)其招股書披露，55%的IPO募集資金將用于境內(nèi)外倉儲網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展和升級、冷鏈物流、增加運(yùn)輸線路等。CBRE認(rèn)為，這將推動第三方物流企業(yè)新一輪的高標(biāo)倉租賃需求，尤其是在訂單最為密集的一線都市圈以及重要的交通樞紐。
供應(yīng)鏈成為第三方物流新增長點(diǎn)，制造業(yè)倉儲需求有待升級
隨著中國制造業(yè)不斷向高技術(shù)、高附加值轉(zhuǎn)型，以及2020年起淘寶、京東、拼多多三大頭部電商紛紛啟動C2M戰(zhàn)略，制造業(yè)供應(yīng)鏈加速向?qū)I(yè)化、高時(shí)效、柔性化演進(jìn)，一體化供應(yīng)鏈服務(wù)成為第三方物流的新增長點(diǎn)，同時(shí)也將推動制造業(yè)倉庫需求向更符合自動化、數(shù)智化供應(yīng)鏈部署的高標(biāo)倉升級。2021年希音在珠三角超百萬平方米的高標(biāo)倉租賃在一定程度上展現(xiàn)了C2M模式和數(shù)智化供應(yīng)鏈賦能傳統(tǒng)制造業(yè)后能夠創(chuàng)造的倉儲升級需求的爆發(fā)式增長。
從更廣義的角度來看，制造業(yè)供應(yīng)鏈升級也將逐步推動工業(yè)品采購的平臺化和效率提升。工業(yè)品B2B電商當(dāng)前的滲透率不足5%，是未來高標(biāo)倉需求的藍(lán)海領(lǐng)域。
數(shù)據(jù)來源：羅戈研究，世邦魏理仕研究部，2022年1月
一線都市圈供應(yīng)窗口來臨，積壓租賃需求釋放
2022年國內(nèi)19個(gè)主要市場的高標(biāo)倉新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過700萬平米，創(chuàng)歷史新高，但供應(yīng)的分布結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。
廣州、上海及常熟三地的新增供應(yīng)均將超過100萬平方米。考慮到上述市場及周邊區(qū)域近年來空置率持續(xù)低于10%，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的入市將推動前期積壓的租賃需求的釋放。我們2021年的物流租戶調(diào)查顯示，未來三年55%的受訪企業(yè)計(jì)劃在一線都市圈擴(kuò)張其倉儲設(shè)施。
與之相反，經(jīng)歷了三年的供應(yīng)高峰后，2022年中西部三城——成都、重慶和武漢的新增供應(yīng)將出現(xiàn)明顯回落。
2022年全國高標(biāo)倉整體空置率將小幅上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，但此后2023年新增供應(yīng)的大幅減少將令空置率降至11%左右。
鑒于供需兩旺的趨勢，CBRE預(yù)計(jì)2022年全國高標(biāo)倉平均租金指數(shù)將上漲1.9%，2023年將進(jìn)一步加速至2.4%。一線城市及環(huán)滬衛(wèi)星市場年均增速有望達(dá)到3%以上，而中西部市場供求關(guān)系迅速修復(fù)下成渝租金將于2022年反彈，武漢租金也將在未來兩年逐步企穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
結(jié)論和建議
給租戶的建議
抓住環(huán)一線區(qū)域的2022年的供應(yīng)窗口，推進(jìn)在核心市場的倉儲網(wǎng)絡(luò)拓展計(jì)劃，以降低整體物流成本。
成都和重慶將在未來兩年轉(zhuǎn)向業(yè)主市場，建議租戶在租金尚未開啟大幅上漲之前鎖定較佳位置及長期租約。
積極采用自動化設(shè)備、倉儲管理系統(tǒng)等新技術(shù)升級倉儲設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)長期的人力成本優(yōu)化和倉庫運(yùn)營效率提升。租戶需要確保倉庫的層高、承重、裝卸門、電力等配置與科技升級后的運(yùn)營要求相匹配。
在項(xiàng)目開發(fā)階段和業(yè)主溝通定制化需求，比如冷庫、高密度立體庫等。
推動倉庫租賃選址、運(yùn)營與企業(yè)ESG目標(biāo)的結(jié)合。
給業(yè)主的建議
持續(xù)關(guān)注一線城市及周邊，以及主要內(nèi)陸物流樞紐如成都、重慶和武漢的投資機(jī)會，尤其是成都和重慶未來三年新增供應(yīng)快速減少，租金將迎來觸底并大幅反彈。
在倉庫設(shè)計(jì)和開發(fā)階段引入租戶并打造定制化倉儲；或者在項(xiàng)目開發(fā)中保持物業(yè)的通用性和靈活性，以兼容未來租戶對冷庫及其他定制化的需求。
考慮增加物業(yè)綠色節(jié)能方面的資本開支和運(yùn)營優(yōu)化，以應(yīng)對政府和租戶日益提升的可持續(xù)性要求。
擁有大規(guī)模倉庫網(wǎng)絡(luò)的業(yè)主可以考慮增加在倉庫管理系統(tǒng)、智慧供應(yīng)鏈系統(tǒng)、倉庫自動化設(shè)備等方面的投資，提供一體化的供應(yīng)鏈服務(wù)方案以助力租戶提效降本，從而拓展多元化的收入并增強(qiáng)租戶黏性。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯;wangdc
