中國社會(huì)科學(xué)院12月下旬發(fā)布的2022年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2021年我國GDP實(shí)際增速達(dá)到8.0%左右，超過預(yù)期目標(biāo)；根據(jù)國際貨幣基金組織(IMF)的預(yù)測，仍將高于世界其他絕大部分主要經(jīng)濟(jì)體。

　　得益于中國經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)，2021年1-10月，我國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額84,979億元人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的23.7%。

　　高力國際洞察到，電商的高速發(fā)展成為物流倉儲(chǔ)市場需求強(qiáng)勁的主要驅(qū)動(dòng)力。旺盛的租賃需求與持續(xù)改善的基礎(chǔ)設(shè)施使境內(nèi)外投資者對于優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)高漲。生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展，帶動(dòng)前置倉與冷庫等細(xì)分領(lǐng)域受到追捧。

　　上海高標(biāo)倉租賃市場概況

　　2021年上海物流倉儲(chǔ)市場租賃需求旺盛，錄得租金漲幅達(dá)2.2個(gè)百分點(diǎn)，空置率則顯著下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　多渠道電商重塑物流需求，高標(biāo)倉整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求

　　2021年“雙十一”全網(wǎng)交易額超人民幣9,600億元，較去年增長12.2%，銷售渠道更為多元化。除天貓、京東兩大頭部企業(yè)，拼多多銷售占比達(dá)6.4%，位列全網(wǎng)第三，新銷售渠道如直播、社區(qū)團(tuán)購等，成交份額顯著高于往年。

　　隨著電商行業(yè)穩(wěn)健增長的推動(dòng)，各大物流倉儲(chǔ)供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)短暫“爆倉”現(xiàn)象，其中，前置倉及冷庫尤為稀缺。

　　前置倉與冷庫需求快速增長

　　隨著消費(fèi)升級對生鮮電商需求的增加、以及生物醫(yī)藥行業(yè)的快速增長，中國的冷鏈物流迎來跨越式發(fā)展，且具備極大的發(fā)展空間。

　　新型電商的爆發(fā)式增長，對配送時(shí)效提出更高要求，前置倉成為倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局的重要環(huán)節(jié)。

　　中國冷鏈物流市場規(guī)模2020年達(dá)到3,832億元，復(fù)合年均增速18%，預(yù)計(jì)未來五年會(huì)繼續(xù)保持較高增長態(tài)勢。

　　倉儲(chǔ)租金增長強(qiáng)勁，物流資產(chǎn)備受青睞

　　線上消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域加速發(fā)展，供應(yīng)鏈管理升級勢在必行，我們判斷高標(biāo)倉庫租金具備結(jié)構(gòu)性增長的長期趨勢，預(yù)計(jì)未來五年平均租金有望以1.8%的年復(fù)合增長率上漲。

　　疫情沖擊下倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)極具韌性，資本市場對倉儲(chǔ)物流的關(guān)注和配置熱度逐步提升，尤其是一線及周邊衛(wèi)星城市。根據(jù)高力國際《2021年境內(nèi)外投資者調(diào)研》報(bào)告顯示，投資者對物流倉儲(chǔ)的偏好占比15%，躍至資產(chǎn)類型第一位。

　　智能化倉儲(chǔ)成為升級趨勢

　　在需求反推下，物流地產(chǎn)市場逐步實(shí)現(xiàn)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，智能化倉儲(chǔ)的價(jià)值在長期中更為凸顯。

　　以普洛斯REITs為例，網(wǎng)格化高標(biāo)倉基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合智能化運(yùn)營系統(tǒng)，成為強(qiáng)有力底層資產(chǎn)，支撐其成為“倉儲(chǔ)物流類”第一單，不僅適應(yīng)租戶需求，提升運(yùn)營收入，而且實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)溢價(jià)及投資退出。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc