戴德梁行近日發(fā)布上海房地產(chǎn)市場報告，對2022年三季度上海寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行多維度的解讀。

　　寫字樓市場

　　2022年上半年，上海經(jīng)濟恢復(fù)至去年同期的九成，6月以后主要經(jīng)濟指標明顯改善，受經(jīng)濟回歸正常之利好，寫字樓需求正在逐漸恢復(fù)中。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環(huán)比上揚208.3%，其中核心區(qū)4.9萬平方米，新興區(qū)18.9萬平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。

　　三季度徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個區(qū)域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”入市。

　　基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續(xù)下探，三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對更顯著。從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢租金價格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢。

　　戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示:從第三季度的成交數(shù)據(jù)來看，市場逐步復(fù)蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。營商環(huán)境方面，更開放的人才政策及五型經(jīng)濟發(fā)展舉措為經(jīng)濟進一步復(fù)蘇提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復(fù)。

　　零售物業(yè)市場

　　上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場受到疫情沖擊影響較大，在三季度，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，修復(fù)本地居民的消費信心，助力零售市場回暖，然而，零售空間租賃需求的復(fù)蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務(wù)優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

　　本季度優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場回暖。如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬科廣場，分別為市場新增60000平方米、20000平方米、 110000平方米和100000平方米的零售面積。同時項目內(nèi)均開設(shè)大量國內(nèi)首店，例如， OTB集團旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國首家概念旗艦店、 JIL SANDER中國首家旗艦店、 AMIRI亞太首店已于7月8日率先在錦滄文華揭幕。

　　大宗交易市場

　　2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。

　　物業(yè)類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二。投資者對商業(yè)項目出手保持謹慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

　　展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強提出四大預(yù)測：因疫情反復(fù)及二季度封控延續(xù)影響，預(yù)計2022全年成交總額將低于去年的千億規(guī)模；內(nèi)資買家活躍度更高，預(yù)計四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；物流資產(chǎn)包項目熱度不減，預(yù)計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc