過去5年，供需兩旺、去化優(yōu)先是中國西部倉儲(chǔ)物流市場的主流趨勢。然而2021年將是轉(zhuǎn)折之年，隨著供應(yīng)潮迎來尾聲，供需天平即將翻轉(zhuǎn)，租金上行通道開啟。同時(shí)，“十四五”期間，中國作出以城市化和內(nèi)循環(huán)為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展部署，在推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局的背景之下，積極建設(shè)成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈，成都、重慶繼而迎來新定位、新啟程。有鑒于此，成渝倉儲(chǔ)物流市場也將隨之迎來波瀾壯闊的新格局和新機(jī)遇。
CBRE世邦魏理仕發(fā)布《轉(zhuǎn)折之機(jī)：中國西部倉儲(chǔ)物流市場新常態(tài)》報(bào)告，分析和解讀以成渝為代表的中國西部倉儲(chǔ)物流市場的發(fā)展轉(zhuǎn)折趨勢，以及經(jīng)濟(jì)新周期下的發(fā)展新機(jī)遇和市場新常態(tài)，從而為相關(guān)企業(yè)和投資者提供策略性建議。
2021，轉(zhuǎn)折之年
成渝地區(qū)不斷完善的基建和夯實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)一直吸引著眾多國內(nèi)外知名開發(fā)商積極布局，截至2021年末，成渝高標(biāo)倉存量預(yù)計(jì)將達(dá)到975萬平方米，占比全國18%，較2015年增加7個(gè)百分點(diǎn)。集中釋放的供應(yīng)也為租戶在成渝擴(kuò)張創(chuàng)造良機(jī)，過去5年成渝凈吸納量一直領(lǐng)先全國，截至2021年末預(yù)計(jì)占比全國26%，較2015年顯著上升13個(gè)百分點(diǎn)。然而，周期性的供應(yīng)高峰也讓業(yè)主短期內(nèi)不得不采用去化優(yōu)先的租賃策略，導(dǎo)致成渝倉儲(chǔ)物流市場租金承受下行壓力。隨著此輪供應(yīng)高峰在2021年迎來尾聲，市場供需天平的轉(zhuǎn)折之機(jī)將至。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月
CBRE成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐表示，2021年第三季度，受旺盛需求的驅(qū)動(dòng)，成渝倉儲(chǔ)物流市場的整體情緒得到明顯改善，部分核心園區(qū)的租金已率先止跌企穩(wěn)。另一方面，此輪供應(yīng)高峰在2021年迎來尾聲，成渝高標(biāo)庫新增供應(yīng)將自2022年起逐年顯著下降。因此，市場供需天平的轉(zhuǎn)折之機(jī)將至，租金壓力有望在未來兩年得到有效緩解，并逐步邁入上行通道。
中國第四極
“十四五”期間，成渝城鎮(zhèn)化進(jìn)程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)或聚集、人才導(dǎo)入等均將加速發(fā)展，使得“中國第四極”的國際影響力和區(qū)域帶動(dòng)力將顯著增強(qiáng)。對(duì)外開放方面，伴隨著陸海新通道上升為國家戰(zhàn)略、成都天府國際機(jī)場投運(yùn)、RCEP正式生效等，成渝從西部中心走向國際樞紐，將發(fā)展成內(nèi)陸開放高地。因此，“十四五”期間，成渝地區(qū)的經(jīng)濟(jì)能級(jí)、消費(fèi)市場規(guī)模和樞紐能力將繼續(xù)快速提升，為倉儲(chǔ)需求提供強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。
數(shù)據(jù)來源：成都市政府，重慶市政府，世邦魏理仕研究部，2021年12月
消費(fèi)和制造為成渝倉儲(chǔ)需求的主導(dǎo)
追溯過去三年成渝倉儲(chǔ)物流市場的需求結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，成都為消費(fèi)主導(dǎo)型市場，而在重慶，隨著電商需求自2020年快速發(fā)展，推動(dòng)市場呈制造和消費(fèi)型的雙輪驅(qū)動(dòng)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月
CBRE西南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，站在市場的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)和中國西部發(fā)展的新時(shí)代機(jī)遇之際，我們已有幸見證諸多可喜的需求新增點(diǎn)，并相信這些趨勢將在未來被濃墨重彩。消費(fèi)方面，成渝自建倉供應(yīng)高峰已過，其帶給高標(biāo)庫市場的影響也隨之逐步減弱。自2020年起成渝電商退租放緩，且租賃需求大幅增長即為佐證，未來電商需求有望繼續(xù)加速增長。制造業(yè)方面，成渝合力培育具有國際競爭力的先進(jìn)制造業(yè)集群，制造業(yè)倉儲(chǔ)需求方興未艾，2021年前三季度成渝制造業(yè)需求爆發(fā)，同比增長170.6%，其中汽車及零部件租戶最為活躍。
新周期、新常態(tài)、新機(jī)遇
在新的發(fā)展周期，成渝倉儲(chǔ)物流市場或?qū)⒊尸F(xiàn)新常態(tài)，亦預(yù)示著新機(jī)遇。
核心與新核心園區(qū)
隨著成渝高標(biāo)庫供應(yīng)的逐年放緩，加之租戶對(duì)臨近終端市場、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價(jià)值愈發(fā)看重，未來核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯。在成都，核心園區(qū)價(jià)值已然顯現(xiàn)，其高標(biāo)庫租金已率先于2021年第三季度止跌企穩(wěn)，未來兩年租金漲幅有望繼續(xù)隨有限的租賃面積而進(jìn)一步放大，并驅(qū)動(dòng)市場迎來一輪租戶的迭代，即較低承租能力的租戶外遷至周邊臨近的非核心園區(qū)；而在重慶，鑒于獨(dú)特的山形地勢，核心園區(qū)一直以來優(yōu)勢突出，其臨近市區(qū)且能享受到大力發(fā)展的城北區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源，且擁有“多式聯(lián)運(yùn)”的賦能。
值得關(guān)注的是，得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，成渝倉儲(chǔ)物流市場或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如位于“東進(jìn)”方向和汽車制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)；和重慶鐵路物流基地，其得益于地理優(yōu)勢、供貨鏈聚集等因素，對(duì)生鮮電商、城配租戶的吸引不斷提升。
由“城”到“圈”
成渝地區(qū)更多倉儲(chǔ)需求隨新一輪城鎮(zhèn)化釋放的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)也使得成渝兩地及中間城市的地理區(qū)位、離散程度及其與主要交通樞紐、商圈的直線距離、通勤距離將發(fā)生變化，特別是成都以東、重慶以西方向的原衛(wèi)星區(qū)域或城市。這一變化或?qū)⒁龑?dǎo)著租戶重新審視布局，如以“圈”為視角，將效率敏感的貨品倉儲(chǔ)于傳統(tǒng)高標(biāo)庫園區(qū)，而將效率不敏感的貨品倉儲(chǔ)于中間城市的衛(wèi)星倉等。
需求端的這一變化亦考驗(yàn)著開發(fā)商在成渝兩地的高標(biāo)庫市場份額和布局網(wǎng)絡(luò)的合理性。目前，普洛斯是成渝高標(biāo)倉儲(chǔ)市場份額最大的開發(fā)商，占比21.7%。未來，開發(fā)商應(yīng)更加關(guān)注成渝兩地具潛力的園區(qū)或中間城市的投資機(jī)會(huì)，以搭建更完善的“成渝圈”倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。
高效、綠色和冷鏈
新時(shí)代下的消費(fèi)變革一方面使得高效的倉儲(chǔ)依然是未來發(fā)展趨勢，除了軟件設(shè)施及倉庫自動(dòng)化設(shè)備外，業(yè)主或?qū)⑼ㄟ^提高倉儲(chǔ)的物理性能，如凈高、裝卸門數(shù)量、柱網(wǎng)分布及車道寬度等提高倉儲(chǔ)運(yùn)營效率；另一方面亦驅(qū)動(dòng)倉儲(chǔ)空間的多樣性使用，故保持倉庫的靈活性，能夠讓租戶改造成冷鏈，或者其他定制化倉儲(chǔ)類型成為關(guān)鍵。此外，疫情后也讓更多企業(yè)關(guān)注ESG，更多的企業(yè)希望租用具有綠色認(rèn)證的倉儲(chǔ)設(shè)施，通過使用更多綠色節(jié)能手段幫助租戶降低能耗，并保護(hù)周邊環(huán)境。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
