回顧2020年，疫情帶給各行各業(yè)的影響注定深遠，而商業(yè)地產(chǎn)市場主體也更加注重提質(zhì)增效、重塑核心競爭力，讓“經(jīng)營”二字發(fā)揮價值。辦公樓市場，疫情導(dǎo)致全年供應(yīng)延期、需求回落，但以在線教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)逆勢而上，成為重慶辦公樓需求的“壓艙石”。零售物業(yè)市場，零售行業(yè)洗牌，各市場主體調(diào)整策略，緊跟消費市場變化，市場韌性依舊。倉儲物流市場，年度供應(yīng)創(chuàng)新高，高性價比倉儲物業(yè)入市帶動倉儲升級需求增長。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“2020年是極不平凡的一年，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，中國GDP總量首次突破100萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一經(jīng)濟正增長的經(jīng)濟體。在‘雙循環(huán)’經(jīng)濟模式下，內(nèi)需消費成為拉動經(jīng)濟增長的核心驅(qū)動力。在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、中新互聯(lián)互通等數(shù)項國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重慶展現(xiàn)出的經(jīng)濟活力及城市魅力不斷提升，為辦公樓、零售商業(yè)及工業(yè)物流多個行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從GDP和社零總額各項數(shù)據(jù)表明，重慶經(jīng)濟在消費、投資等領(lǐng)域正同步復(fù)蘇。”

　　辦公樓市場

　　2020市場研讀

　　一、全年新增供應(yīng)不及預(yù)期，甲級辦公樓需求按季回升、由負轉(zhuǎn)正。

　　2020年，重慶甲級辦公樓新增供應(yīng)三個項目，共計交付18.0萬平方米，其分別為位于解放碑CBD的重慶來福士A座與C座，以及江北嘴CBD的中國郵政儲蓄銀行大樓。全年新增供應(yīng)不及預(yù)期，與2019年末預(yù)測相比，交付延期率高達41%。在疫情影響下，部分開發(fā)商因工程進度拖延、市場需求不及預(yù)期、資本壓力導(dǎo)致租售策略調(diào)整等不同因素延遲入市時間。

　　需求方面，重慶甲級辦公樓全年錄得凈吸納量16.7萬平方米，僅為去年同期的56.9%，回落至近七年來新低。分階段看，由于新年伊始爆發(fā)的疫情導(dǎo)致經(jīng)濟活動突然停滯，辦公新租受到較大抑制，疊加退租因素，一季度甲級辦公樓凈吸納量十年間首次錄得負值。隨后伴隨經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)回暖，辦公需求按季回升趨勢明顯，二三季度分別錄得1.5萬平方米、2.3萬平方米，四季度更獲得大幅回升，凈吸納量倍增至13.5萬平方米，預(yù)示后市良好發(fā)展。

　　二、新經(jīng)濟發(fā)展筑基辦公增量需求，總部經(jīng)濟持續(xù)加碼。

　　● 年內(nèi)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交躍居首位，新增占比達27.5%，其中在線教育企業(yè)成為市場核心需求來源。猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫等在線教育頭部企業(yè)密集融資，加速在全國頭部城市擴張，多家企業(yè)入渝搶灘甲級辦公樓市場。交通及配套便利性、辦公延時成本、單一業(yè)權(quán)以及大面積空間成為其選址物業(yè)的重要考量因素。隨著行業(yè)競爭白熱化，未來新玩家入場可能性較小，預(yù)計2021年新增辦公需求將來自現(xiàn)有品牌繼續(xù)擴張。

　　● 重慶進出口貿(mào)易及工業(yè)利潤在2020年前三季度雙雙實現(xiàn)兩位數(shù)增長，增速維持全國前列。作為內(nèi)陸國際金融中心，重慶無疑是頭部企業(yè)內(nèi)陸區(qū)域總部的首選城市。年內(nèi)，國家金融科技認證中心、中銀金租總部、小米消費金融以及上海保交所西部中心等紛紛落戶重慶甲級辦公樓，推高金融行業(yè)新增占比至17.9%。此外，工商銀行總部大樓、郵政銀行總部大樓以及浙商銀行總部大樓在年內(nèi)陸續(xù)交付，進一步鞏固了金融業(yè)在重慶辦公樓中的支柱地位。

　　●疫情帶動服務(wù)業(yè)辦公需求增長，專業(yè)服務(wù)需求活躍，消費服務(wù)需求平穩(wěn)。疫情后由于企業(yè)糾紛及訴訟事件頻發(fā)，律所、會計師事務(wù)所以及專業(yè)咨詢機構(gòu)業(yè)務(wù)量突增，帶動專業(yè)服務(wù)業(yè)辦公需求增長，貢獻11.4%的新增占比。而聚焦個人業(yè)務(wù)的教育、留學(xué)、美容保健等公司在下半年的成交趨于穩(wěn)定，新增占比5.6%。

　　供需作用之下，重慶年末甲級辦公樓空置率同比下降1.1個百分點至26.3%，低于全國多數(shù)二線城市，創(chuàng)十年新低。市場情緒逐步回暖，全年租金同比下降3.2個百分點，跌幅收窄，至年末報84.7元/平方米/月。

　　未來展望

　　2021年預(yù)計重慶甲級辦公樓供應(yīng)接近50萬平方米，接近五年峰值。其中企業(yè)總部自用甲級樓宇面積占比過半，因此新增供應(yīng)短期對商務(wù)租賃市場造成的沖擊有限。重慶辦公樓市場尤其是核心區(qū)域進入存量消化時期，需求端的后市表現(xiàn)決定市場基本面�；�于重慶經(jīng)濟基本面及其在“雙循環(huán)”體系下西部陸海新通道的戰(zhàn)略地位，我們?nèi)詫χ貞c辦公樓市場后市發(fā)展持審慎樂觀的預(yù)期。

　　辦公樓市場版圖持續(xù)北擴，照母山區(qū)域?qū)⒂瓉硭哪陙硎状渭准壠焚|(zhì)的商業(yè)辦公或產(chǎn)業(yè)辦公樓宇的新增供應(yīng)，包括太陽座、光環(huán)中心AB座等項目將集中交付，提升區(qū)域商務(wù)氛圍和樓宇品質(zhì)。照母山板塊將坐穩(wěn)重慶第三大商務(wù)區(qū)交椅。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在扣除總部自用樓宇后，未來四年內(nèi)江北嘴、解放碑兩大CBD甲級辦公樓供應(yīng)不足25萬平方米，核心CBD新增供應(yīng)步入尾聲。重慶來福士A座辦公樓年內(nèi)去化接近50%，刷新甲級辦公樓去化速度記錄，核心區(qū)域地標項目價值將在存量時代不斷凸顯。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人鄧耀華表示：“存量時代，運營為王。未來的競爭將不再局限于價格競爭，資產(chǎn)管理水平將成核心競爭力。面對以科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)崛起為代表的需求端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，業(yè)主方亟需‘應(yīng)勢而變’，如在硬件打造中升級更為靈活適宜的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，在運營服務(wù)中增添更多元、人性化的服務(wù)細節(jié)，采用科技手段打造靈活空間、提升樓宇信息化、智能化水平，降低人力成本和能源消耗等，以在未來競爭中脫穎而出。”

　　零售物業(yè)市場

　　2020市場研讀

　　一、全年新增供應(yīng)有所回落，同比下滑18.1%；全國首個五軌合一的城市TOD項目入市。

　　2020年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場共迎來5個項目開業(yè)，新增零售面積約54.1萬平方米，市場總存量提升至749萬平方米，位列全國第四。全年新開業(yè)項目中，備受關(guān)注的重慶龍湖金沙天街成為國內(nèi)首個匯集零售商業(yè)、辦公、公寓、高鐵、地鐵、地面交通為一體的TOD綜合體項目。其開業(yè)超預(yù)期的表現(xiàn)向市場證明，真正意義的TOD開發(fā)對零售商業(yè)人流導(dǎo)入的價值不容小覷。TOD商業(yè)將外部交通動線內(nèi)化至綜合體內(nèi)部，優(yōu)化商業(yè)人流動線，減少步行距離，這也是TOD商業(yè)成功從外部交通引流的關(guān)鍵所在。

　　二、社零消費累計增速于四季度首次轉(zhuǎn)正，重慶消費市場結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型。

　　2020年1-11月，重慶社零總額達到10,597.26億元，名義增長0.4%。疫情令消費者支出結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，健康生活方式的受重視程度逐年提升，帶動體育、娛樂用品類商品消費大幅增長，以16.5%的增幅領(lǐng)漲各大品類。新能源汽車消費在政策利好以及限行規(guī)定下不斷提升，限額以上單位汽車類商品零售額同比增長6.2%，遠超全國平均水平。2019-2021年重慶住宅市場進入集中交付期，帶動家具類商品消費增長。由于購房、購車等消費對非基礎(chǔ)消費造成擠出，導(dǎo)致金銀珠寶、服飾、化妝品類消費出現(xiàn)下滑。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較去年同期上升1.2個百分點，報13.3%。盡管疫情后市場需求逐漸恢復(fù)，但相比其他新一線城市，空置率水平仍處高位，加之年底大量新增供應(yīng)入市，市場競爭更加激烈，部分經(jīng)營狀況不理想的購物中心仍在降租，因此全市購物中心首層平均租金報365.6元/平方米/月，同比下降3.0%。

　　三、消費者偏好不斷重塑，時尚、餐飲、生活方式相關(guān)業(yè)態(tài)悄然改變。

　　消費者偏好已更注重消費品質(zhì)。雖然受疫情影響，經(jīng)濟基本面產(chǎn)生了一些不確定因素，但這僅導(dǎo)致消費端收縮、消費規(guī)模受到影響，而人民對美好消費品質(zhì)的追求并未改變。

　　●國際高端品牌繼續(xù)擴張，健康意識提升推動運動品牌加碼，快時尚品牌承壓。受全球疫情影響，奢侈品消費回流，國際高端品牌更加依賴中國市場，在重慶等新一線城市開店活躍，如：Tiffany&Co.、重慶首家Vivienne Westwood進駐萬象城；Jaeger-LeCoultre、Piaget、Chopard進駐星光68廣場等。疫后消費者健康意識提高，運動健身持續(xù)成為消費熱點：Nike、Adidas、Fila、Lining、Anta、Skechers、Puma、Kappa等品牌積極開店。而11月份運動服銷售價格在200元-500元區(qū)間的市場綜合占有率增長最快，同比增長9.95個百分點。消費者對品質(zhì)的追求日益凸顯，過去以更新速度取勝的快時尚品牌遭遇發(fā)展瓶頸，加之疫情沖擊，快時尚品牌加快收縮速度，如inditex集團計劃把旗下Bershka、Pull&Bear及Stradivarius的所有中國線下門店全部關(guān)閉。

　　●大眾餐飲和快餐消費回暖，咖啡茶飲積極擴張。疫情期間消費者進一步培養(yǎng)了線上消費習(xí)慣，大部分餐飲品類及門店都在向外賣市場靠攏。大眾餐飲和快餐品牌憑借充足的線上渠道和廣泛采用加盟店模式分散了風(fēng)險；加之當前聚餐活動大幅減少，大型高端餐飲發(fā)展疲軟，也令小型連鎖快餐快速擴大份額。年內(nèi)，白鹿原西安名小吃進駐北城天街、池奈日式蛋包飯進駐萬象城、吉祥混沌進駐新光天地等。在資本推動下，頭部茶飲品牌，如：喜茶、奈雪的茶、Seven Bus等快速下沉。同時，消費者需求分層，令更多新晉品牌入市，包括Tim Hortons、%Arabica、J-tea魔杰的茶等。

　　●生活家居集合店受青睞，新能源汽車店鋪擴張迅速。如前述，家居家具、建筑材料相關(guān)的業(yè)態(tài)銷售狀況好于全國平均，而生活家居集合店有助于業(yè)主方去化空置面積，提升客流，并為商場打造“網(wǎng)紅打卡地”，則受到各大購物中心青睞，如：KKV、北歐時刻、IKEA宜家家居、阿好坊の家等都積極布局。資本推動新能源汽車積極進駐購物中心以提升銷售和知名度。汽車作為新興生活業(yè)態(tài)逐漸升級為購物中心標配，其承租能力強也受到零售項目的青睞，如：比亞迪體驗中心旗艦店進駐北城天街、Tesla全新城市展廳進駐萬象城等。

　　未來展望

　　2020年部分項目受疫情影響推遲開業(yè)，2021年新增供應(yīng)迎來新一輪高峰，預(yù)計將有約130萬平方米入市，年底市場總體量將超800萬平方米。隨著重慶商業(yè)市場發(fā)展不斷北移，照母山、中央公園等地區(qū)將迎來較大體量的商業(yè)供應(yīng)，包括：約克郡光環(huán)購物公園、渝北森活大融城、大悅城等有望于2021年開業(yè)。隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，城市商業(yè)版圖不斷擴大，居住人口向外導(dǎo)入，核心優(yōu)質(zhì)零售項目相繼開業(yè)，新興商圈正在快速裂變，推動商業(yè)格局呈現(xiàn)多點分布組團式發(fā)展，進一步鞏固各商圈的輻射帶動作用。

　　倉儲物流市場

　　2020市場研讀

　　一、年度供應(yīng)創(chuàng)新高，高性價比倉儲物業(yè)入市帶動倉儲升級需求增長。

　　2020年，重慶倉儲市場共有15個項目交付使用，新增倉儲面積合計達116.8萬平方米，創(chuàng)年度新增最高紀錄。其中空港、九龍坡-江津、西部物流園三個子市場均錄得大量新項目入市；此外，北碚蔡家地區(qū)迎來首個高標庫項目，成為重慶兩江新區(qū)物流版圖的又一重要補充。

　　二、第三方物流、零售業(yè)、社區(qū)電商、家電制造業(yè)成為全年高標庫主力客戶。

　　一方面，零售業(yè)經(jīng)營模式不斷多元化，如疫情帶動居民的生鮮產(chǎn)品、日常生活用品消費部分轉(zhuǎn)移至線上。與此同時，傳統(tǒng)零售商積極拓展線上線下相結(jié)合的營銷模式，帶動多樣化的電商倉儲物流需求：除傳統(tǒng)零售電商、社區(qū)電商外，年內(nèi)重慶市場錄得首個醫(yī)藥電商進駐高標庫。此外，由大量商品新房銷售帶來的家用電器需求增長也在倉儲物流方面有所體現(xiàn)。

　　另一方面，持續(xù)數(shù)年的供過于求導(dǎo)致重慶高標庫市場空置率長期居高不下。業(yè)主不得不采取以價換量的租賃策略，以期加快去化速度，避免長時間空置帶來的較大收益損失和資產(chǎn)價值下滑。因此在2020年，有更多的項目通過極優(yōu)惠的租金來吸引大面積客戶。在高性價比的倉儲物業(yè)供應(yīng)刺激下，一些制造業(yè)企業(yè)將部分貨品及原材料儲存需求轉(zhuǎn)移至區(qū)域內(nèi)市場化倉儲項目，以提高貨品周轉(zhuǎn)總量。

　　2020年，重慶高標庫凈吸納量同比增長14.3%至42.4萬平方米，然而在百萬供應(yīng)新高的壓力下，市場整體空置率較2019年仍大幅上升13.3個百分點，報38.2%。空置率徘徊高位，而各主要子市場在業(yè)主普遍的“以價換量”租賃策略下，租金報價均有顯著下滑，致使全市平均凈有效租金同比繼續(xù)下跌5.6%至21.8元每平方米每月。

　　未來展望

　　自2021年起，重慶倉儲市場供應(yīng)將逐步放緩。仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人尤鵬偉表示：“未來三年，隨著年新增供應(yīng)逐年回落，我們預(yù)計重慶倉儲物流市場將重回供需平衡的市場結(jié)構(gòu)，帶動租金于2022年觸底回升。需求方面，隨著重慶零售版圖的進一步外拓，原本聚集于中心城區(qū)的零售業(yè)倉儲需求將有望擴張并升級至外圈層高標庫項目�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc