過去一年，經(jīng)歷疫情考驗(yàn)，西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年逐漸回暖，并在四季度明顯反彈。今年，被疫情延遲的全市寫字樓、零售物業(yè)新增供應(yīng)有望大幅放量。
寫字樓空置率下降， TMT、金融“消化”六成租賃面積
以半年為分水嶺，西安寫字樓市場(chǎng)在去年呈現(xiàn)不同景象。CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，西安寫字樓凈吸納量?jī)H1.9萬㎡，乙級(jí)寫字樓一度有較多中小企業(yè)退租案例。然而，下半年需求反彈助推下，三、四季度持續(xù)回升，全年凈吸納量18.8萬㎡。尤其是四季度，凈吸納量10.5萬㎡，占了全年需求一半以上。
CBRE世邦魏理仕方面認(rèn)為，2020年全年西安寫字樓市場(chǎng)先抑后揚(yáng)。全年凈吸納量雖然同比下降約49%，但得益于科研院校和人才優(yōu)勢(shì)，TMT及在線教育企業(yè)布局迅速。亦有部分企業(yè)暫緩的租賃決策有望在2021年一季度或二季度重啟選址。
在2020年全年，西安寫字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，至34.1%；優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升0.3%，為每月87.6元/㎡。
各行業(yè)需求中，TMT、傳統(tǒng)金融最旺盛，租賃面積占西安市場(chǎng)凈吸納量大約61%。在四季度，網(wǎng)易有道、好未來、粉筆網(wǎng)、中諾通訊、浦發(fā)銀行等擴(kuò)租面積皆在數(shù)千平米。
疫情后購物中心集中招調(diào)，熱衷引入美妝、國潮品牌
去年四季度，除了寫字樓市場(chǎng)趨于活躍，也是西安零售物業(yè)市場(chǎng)集中供應(yīng)期。立豐城LE CITY、龍湖西安香醍天街2個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來了27萬㎡新增體量——這相當(dāng)于西安零售物業(yè)市場(chǎng)全年供應(yīng)的63.53%。在2020年，西安新增零售面積一共是42.5萬㎡。
CBRE世邦魏理仕稱，去年西安新增零售項(xiàng)目采取了積極招商策略，存量項(xiàng)目也持續(xù)更新租戶保持活力，如：開元商城、世紀(jì)金花等百貨更新多個(gè)服飾、美妝品牌，賽格國際購物中心6層調(diào)改加大零售業(yè)態(tài)比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。
受此影響，至四季度，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至6%。季末購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比提升0.4%，至每月269.7元/㎡。
疫情后西安購物中心進(jìn)入集中招調(diào)期，美妝、國潮品牌的引入成為商業(yè)項(xiàng)目調(diào)改動(dòng)向。新生代國產(chǎn)美妝零售及中國風(fēng)聯(lián)合潮品正在成為商場(chǎng)招租的心頭好。
投資者更青睞辦公物業(yè)，今年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有望放量
據(jù)CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，西安商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)去年出現(xiàn)4筆大宗交易，主要集中在四季度。從交易類型看，投資者更青睞入手辦公物業(yè)，一方面投資者對(duì)此類物業(yè)關(guān)注度走高，另一方面標(biāo)的物可選空間較大，西安超過70%待售項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目。
過去一年，西安投資類增值性需求增加，自用型需求僅占25%。不過，未來西安將吸引更多科研、在線教育企業(yè)設(shè)立總部或第二總部，從而帶動(dòng)自用型需求將回升。
一般來說，商業(yè)地產(chǎn)空置率變化與供需關(guān)系相關(guān)。不可否認(rèn)的是，去年西安寫字樓、零售物業(yè)市場(chǎng)空置率均下降，與疫情影響下新增供應(yīng)減少也有一定關(guān)系。
目前，西安寫字樓、零售物業(yè)總體量均已超過600萬㎡，今年還將進(jìn)一步放量。數(shù)據(jù)顯示，2021年西安預(yù)計(jì)有66萬㎡寫字樓新增供應(yīng)入市，其中甲級(jí)寫字樓占比超過50%，非核心區(qū)供應(yīng)占比超過50%。部分零售物業(yè)在2020年延期開業(yè)以后，預(yù)期2021年將有超過100萬㎡新增供應(yīng)。大量新項(xiàng)目入市，短期內(nèi)物業(yè)空置率可能會(huì)被推高。
一位商業(yè)地產(chǎn)策劃人士介紹，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，新增供應(yīng)集中放量，不僅會(huì)推動(dòng)空置率走高，也可能會(huì)讓項(xiàng)目租金承壓。但利好方面是，西安新開通地鐵線路、召開十四運(yùn)及持續(xù)提升營(yíng)商環(huán)境并吸引人才，有望激發(fā)新的消費(fèi)和投資潛能。
來源：華商報(bào)
編輯：wangdc
