7月7日，戴德梁行針對(duì)2020年上半年蘇州寫字樓及商辦土地市場(chǎng)、蘇州資產(chǎn)證券化市場(chǎng)進(jìn)行了多維度的解讀，并對(duì)各市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。受疫情影響，蘇州寫字樓市場(chǎng)一季度表現(xiàn)欠佳，二季度表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，短期內(nèi)仍處于持續(xù)去庫(kù)存階段。公募REITs即將迎來全國(guó)試點(diǎn)，蘇州市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的一如既往積極參與部署。
寫字樓租賃市場(chǎng)：市場(chǎng)需求在二季度釋放，整體空置率回落
2020年一季度受疫情影響明顯，吸納量大幅下跌，企業(yè)選址需求減少及延遲，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H約2000平米，導(dǎo)致空置率持續(xù)攀升。進(jìn)入二季度，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，企業(yè)需求開始釋放，盡管有部分企業(yè)受大環(huán)境影響出現(xiàn)退租現(xiàn)象，但全市整體甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)良好，凈吸納量達(dá)到33144平方米，其中以園區(qū)成交最多。在未有新增供應(yīng)的情況下，市場(chǎng)持續(xù)去化存量，因此空置率在保持了較長(zhǎng)時(shí)間上漲后出現(xiàn)回落，二季度全市平均空置率為30.57%。
蘇州甲級(jí)寫字樓整體市場(chǎng)分析
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
但受整體存量較大的影響，客戶競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈，因此上半年整體租金報(bào)價(jià)持續(xù)小幅下跌，截至2020年6月，全市甲級(jí)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)均價(jià)為74.49元/平方米/月，工業(yè)園區(qū)下跌幅度最大。少量空置較高的項(xiàng)目報(bào)價(jià)有明顯下跌，大部分項(xiàng)目繼續(xù)以價(jià)格微調(diào)維持穩(wěn)定為主要方針，同時(shí)繼續(xù)以免租期、停車位等優(yōu)惠，降低實(shí)際租金，爭(zhēng)奪客戶。新舊項(xiàng)目的租金差價(jià)進(jìn)一步縮小，也促進(jìn)了客戶搬遷，二季度搬遷比較活躍。同時(shí)受疫情影響，聯(lián)合辦公、精裝辦公的需求升級(jí)，同樣在這類產(chǎn)品與標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品租金差價(jià)縮小的情況下，聯(lián)合辦公、精裝辦公的成交表現(xiàn)良好。
蘇州甲級(jí)寫字樓各區(qū)歷年租金均價(jià)走勢(shì)（報(bào)價(jià)）
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部
專業(yè)服務(wù)、電子信息科技、金融仍為主要成交行業(yè)，其中人力資源、法律咨詢服務(wù)公司需求活躍。部分樓宇有政府機(jī)構(gòu)、國(guó)資單位的入駐，也支撐了二季度成交量的回暖�？蛻暨x址時(shí)，對(duì)高品質(zhì)地標(biāo)項(xiàng)目偏好明顯，中海財(cái)富中心、蘇州中心等項(xiàng)目表現(xiàn)良好，整體成交活躍。
寫字樓銷售市場(chǎng)
銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)類似，2020年一季度成交低迷，二季度也出現(xiàn)回暖。上半年共有3個(gè)新增項(xiàng)目，均在二季度上市，分別是位于吳江太湖新城板塊的綠地云景、高鐵新城板塊的芯城匯及吳韻青秀華庭，新增供應(yīng)量達(dá)到93309平方米。2020年上半年全市辦公產(chǎn)品成交面積達(dá)到106572平米，其中二季度占比約75%。一季度主要成交項(xiàng)目為九龍倉(cāng)國(guó)金中心，拉高了全市成交均價(jià)，達(dá)到18776元/平方米。二季度成交項(xiàng)目集中在新上市的芯城匯及同樣位于高鐵新城板塊的啟迪大廈，由于該板塊成交均價(jià)不高，因此也造成整體成交均價(jià)的回落，二季度全市辦公產(chǎn)品成交均價(jià)13233元/平方米。
蘇州辦公物業(yè)供求量?jī)r(jià)（2017-2020.Q2）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)
商辦土地市場(chǎng)
商辦土地市場(chǎng)方面，2020年上半年，全市共成交25宗，仍然集中在二季度。其中吳中區(qū)與相城區(qū)成交最多，分別為11和5宗。以零售商業(yè)、商服用地為主，辦公用地稀少。工業(yè)園區(qū)受土地供應(yīng)稀缺的影響，僅在一季度有2宗土地成交。
戴德梁行蘇州公司副總經(jīng)理?xiàng)铈颊J(rèn)為，2020年初新冠肺炎疫情為全國(guó)寫字樓市場(chǎng)帶來了巨大影響，蘇州寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)過一季度的低迷后，正在從疫情的影響中復(fù)蘇，二季度的表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，但短期內(nèi)仍然處于持續(xù)去庫(kù)存階段。二季度，蘇州未來第一高樓中南中心開建，建成后將和新鴻基湖東項(xiàng)目、萬(wàn)科左岸項(xiàng)目、中海湖東項(xiàng)目等多個(gè)專業(yè)開發(fā)商的高品質(zhì)項(xiàng)目一起，帶動(dòng)整體寫字樓市場(chǎng)提升，但大體量的供應(yīng)也將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。從城市發(fā)展來看，上半年蘇州積極推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化政策的逐步落實(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)也在積極展開，持續(xù)為蘇州寫字樓市場(chǎng)帶來利好。未來，一方面，核心地段高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目將持續(xù)具有競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面，在疫情影響還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的背景下，寫字樓用戶的需求也發(fā)生改變，對(duì)樓宇健康管理、應(yīng)急事件的反應(yīng)處理等運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)帶來新的要求。
公募REITs試點(diǎn)即將展開，蘇州市場(chǎng)積極參與部署
2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，通過公募基金+ABS 的方式調(diào)動(dòng)民間投資積極性，盤活存量資產(chǎn)，撬動(dòng)社會(huì)資本。雖國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs尚未有產(chǎn)品發(fā)行，但基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)私募類REITs、CMBS 市場(chǎng)中有所嘗試。來自戴德梁行估價(jià)部數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日國(guó)內(nèi)已發(fā)行的工業(yè)物流資產(chǎn)證券化項(xiàng)目共計(jì)15單，占市場(chǎng)存續(xù)產(chǎn)品總數(shù)的7.5%，發(fā)行主體包含國(guó)內(nèi)一線物流品牌運(yùn)營(yíng)商，如菜鳥網(wǎng)絡(luò)、順豐、宇培、寶灣物流等。
國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品（截止2020年4月30日）
基建投資增長(zhǎng)作為我國(guó)投資增長(zhǎng)最重要的動(dòng)力源之一，2018年以后，投資增速有所放緩。通過發(fā)行公募REITs可以將缺乏流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的金融產(chǎn)品，盤活基建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，拓寬基建融資渠道，構(gòu)建可持續(xù)的投融資生態(tài)體系。我國(guó)基建投資增速步入低增長(zhǎng)階段，主要原因在于地方政府融資受限，REITs通過資產(chǎn)證券化方式把存量資產(chǎn)變成能夠流動(dòng)的證券，能夠降低地方政府杠桿率，有效化解地方債務(wù)問題�；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，可降低民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資的準(zhǔn)入門檻，有效彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域民間資本參與度不足的短板，滿足各類金融市場(chǎng)投資者資產(chǎn)管理的多樣化需求。
蘇州的不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)在過去的幾年中已經(jīng)涌現(xiàn)了多個(gè)代表性項(xiàng)目，如：全國(guó)首單社區(qū)商業(yè)物業(yè)類REITs產(chǎn)品“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、蘇州首單CMBS產(chǎn)品“華福-蘇高新永旺夢(mèng)樂城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等。如今我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已初具雛形，以蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的優(yōu)秀企業(yè)也正積極爭(zhēng)取首批試點(diǎn)。但在實(shí)操中，仍有四大難點(diǎn)值得關(guān)注：第一，試點(diǎn)項(xiàng)目要求的權(quán)屬清晰、具有3年以上持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力等條件相對(duì)較為嚴(yán)苛，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)挖掘難度較高；第二，公募REITs試點(diǎn)明確要求采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品架構(gòu)，交易結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本較高；第三，細(xì)化了定價(jià)和披露等過程，公募基金項(xiàng)目管理能力面臨挑戰(zhàn)；最后，稅收優(yōu)惠是國(guó)外REITs市場(chǎng)得以快速發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力，而我國(guó)的稅收體系要復(fù)雜許多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也較高，暫缺配套的稅收優(yōu)惠政策。
戴德梁行蘇州估價(jià)及顧問服務(wù)部主管周涵之表示，戴德梁行從2014年開始服務(wù)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，截止2020年6月，已為91單成功發(fā)行的類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品提供物業(yè)價(jià)值評(píng)估、股權(quán)價(jià)值評(píng)估及市場(chǎng)調(diào)研工作。在未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行服務(wù)中，戴德梁行的房地產(chǎn)全生命周期服務(wù)可以為企業(yè)提供資產(chǎn)梳理、價(jià)值提升等服務(wù)，協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高效的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；亦可在REITs產(chǎn)品發(fā)行過程中提供物業(yè)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)研及建筑物盡職調(diào)查服務(wù)，在架構(gòu)設(shè)計(jì)、資產(chǎn)重組及收益分配等方面提供財(cái)務(wù)測(cè)算及稅務(wù)籌劃等服務(wù)，為發(fā)行人提出切實(shí)可行的方案，為每一位客戶實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。
來源：戴德梁行
