派息略有下降是為了多留現(xiàn)金在手，以應(yīng)對不確定性�！笔治宅F(xiàn)金1662億元的萬科在疫情下都異常審慎。
這時候，充沛的現(xiàn)金流既是活下去的保證，也是擁有選擇權(quán)的籌碼。于是，萬科、華夏幸福、越秀地產(chǎn)等企業(yè)紛紛進行融資，其中包括向來低調(diào)的中國鐵建。
3月18日，根據(jù)上清所披露的信息，中國鐵建地產(chǎn)擬發(fā)行2020年第二期短期融資券，發(fā)行金額為6億元；期限為1年；利率采用固定利率方式，根據(jù)集中簿記建檔結(jié)果確定。
這只是中國鐵建地產(chǎn)近期融資的一個縮影，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，近半月以來，中國鐵建就通過短期融資券及中期票據(jù)兩種方式，向市場募集資金50億元。
數(shù)據(jù)來源：上清所、觀點指數(shù)整理
中國鐵建稱，發(fā)行金額用于置換償還到期的銀行間市場債務(wù)融資工具的自有資金。其實，對大部分房企來說，今年都是一個債務(wù)大年。
在觀點地產(chǎn)機構(gòu)主辦的2020觀點年度論壇中，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松通過數(shù)據(jù)指出，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年會有進一步的提升。
“2020年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托，加起來預(yù)計債務(wù)是1.46萬億，從今年月度分布來看，一直逐月上升，債務(wù)壓力峰值在7月，房地產(chǎn)債務(wù)為1490億。”
他表示，對比具有代表性房企的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，可以看到，他們必須要找到新的融資產(chǎn)品，或者是加速現(xiàn)金流的回籠。
再疊加疫情造成的銷售折損，房企的資金面臨著前所未有的考驗。那么，融資頻繁的中國鐵建背后債務(wù)壓力幾何？
募集說明書中顯示，截至2019年三季度，中國鐵建地產(chǎn)的短期債務(wù)（短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債）為168.81億元，占流動負債的21.25%。值得關(guān)注到的是，2016年-2018年，這一比例分別為30.3%、28.37%及26.29。
與此同時，上述三年及2019年前三季度，中國鐵建地產(chǎn)貨幣資金余額分別為77.08億元、104.43億元、64.99億元和159.45億元，占資產(chǎn)總額的比重分別為7.37%、9.08%、4.57%和9.57%。饒是如此，中國鐵建的在手現(xiàn)金亦不足以覆蓋其短期債務(wù)。
但若從現(xiàn)金流方面看，中國鐵建地產(chǎn)目前倒并不用太過擔心。
數(shù)據(jù)來源：募集說明書、觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，中國鐵建長期借款余額為445.61億元，應(yīng)付債券余額為169.43億元，短期借款余額為115.26億元，一年內(nèi)到期的非流動有息負債金額為53.55億元，其他流動負債約30億元，有息債務(wù)總額共計813.84億元。
事實上，作為一家剛剛踏進千億陣營的央企地產(chǎn)平臺，中國鐵建地產(chǎn)在活下來之外，還需要源源不斷的資金進行擴張。
2019年的最后一天，中國鐵建地產(chǎn)發(fā)布海報稱，公司2019年銷售額突破1000億元，在觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單中，中國鐵建地產(chǎn)以1002億元的銷售位列第36位。
千億規(guī)模需要大量土儲作為支撐，2016-2018年及2019年前三季度，中國鐵建分別獲取12個、7個、17個和6個項目，新增土地儲備的規(guī)劃建筑面積分別為276.88萬平米、75.28萬平米、384.32萬平米以及141.6萬平米，各期土地購置支出分別為210.4億元、108.01億元、263.66億元和93.16億元。
截至2019年9月末，中國鐵建合并口徑土地儲備規(guī)劃建筑面積為603.54萬平米，土地儲備量可供未來2-3年的開發(fā)需求。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2019年最后一個季度，中國鐵建依舊呈現(xiàn)出積極的擴儲姿態(tài)，接連拿下石家莊、遵義、天津、長沙、成都、南京等地塊，總建筑面積約為227萬平米，權(quán)益地價為111.6億元。
其中，中國鐵建于12月31日奪得的成都青羊區(qū)地塊總建筑面積達到50萬平米，該地塊成交價為60.6億元，成交樓面價1.67萬元/平米，溢價率50.45%。根據(jù)最新披露的信息，中國鐵建在該地塊持股比例為50%。
同日，中國鐵建在南京百億土拍中也有收獲，以32.3億元拿下江北核心區(qū)隧道口片區(qū)宅地，建筑面積15.67萬平米，樓面價20619元/平米。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
