2019年第四季度，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場得益于傳統(tǒng)金融需求擴張，在新增供應(yīng)入市情況下仍維持穩(wěn)定的入駐率；商務(wù)園區(qū)市場活躍的需求帶動租金穩(wěn)步上漲。仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“租賃需求 在2019年底回升，對辦公樓市場的租金下滑起到抑制作用。傳統(tǒng)金融業(yè)穩(wěn)定的擴張及產(chǎn)業(yè)聚集需求，使錢江新城高品質(zhì)辦公樓受益。”零售物業(yè)市場方面，核心區(qū)加速 調(diào)整創(chuàng)新，城西商圈新增供應(yīng)集中入市；盡管租賃需求維持穩(wěn)定，部分區(qū)域的飽和及表現(xiàn)差強人意致使整體租金增長放緩。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　傳統(tǒng)金融業(yè)成為全年主要需求，第四季度甲級辦公樓凈吸納量超8萬平方米，創(chuàng)2019年最高，其中自用樓宇及企業(yè)自用面積擴張貢獻超八成新增需求。據(jù)仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，除去自用總部面積，2019年全年甲級辦公樓新增需求量約四成來自金融服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)金融業(yè)包括銀行、信托、保險等均在年末錄得大面積擴張。錢江新城核心區(qū)樓宇提供的優(yōu)質(zhì)軟硬件服務(wù)及現(xiàn)階段的高性價比持續(xù)吸引這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)。此外，設(shè)計、律所、教育為主導(dǎo)的專業(yè)服務(wù)業(yè)新增需求穩(wěn)定，占據(jù)全年甲級辦公樓新增需求量的近20%。

　　2019全年有17萬平方米共計4個新增項目入市，較2018全年減少30余萬方。除2019 年上半年入市的世包國際和延中大樓兩個項目外，下半年僅有大悅城T1及全自用的浙江國貿(mào)總部于年末入市，5個原計劃于2019年入市的項目均由于工期推后或市場策略原因延至明年。優(yōu)質(zhì)企業(yè)的大面積擴張和整合自用使得2019年第四季度甲級辦公樓空置率環(huán)比下降0.3個百分點至25.8%，而乙級辦公樓空置率則環(huán)比上升0.1個百分點至11.5%。2019年杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率達25.8%，較2018年微幅上調(diào)0.2 個百分點。

　　甲、乙級辦公樓租金差距縮小，年末租金跌幅收窄。截至2019年年末，由于空置存量壓力持續(xù)存在，辦公樓市場整體租金同比下調(diào)2.1%至4.3元/平方米/天；而乙級辦公樓租金同比上漲0.4%，甲、乙級辦公樓租金差價持續(xù)縮小。2019年下半年租金隨市場吸納能力逐步恢復(fù)、產(chǎn)生分化，500平方米以下的辦公分割單元租金由于業(yè)主方之間的激烈競爭，租金繼續(xù)存在談判空間；但優(yōu)質(zhì)項目整層以上面積的稀缺使得此類物業(yè)租金依然維持高位。

　　新興商務(wù)區(qū)現(xiàn)2019年度唯一辦公物業(yè)整棟成交。隨著亞運效應(yīng)逐漸凸顯，位于錢江世紀(jì)城的萬象世界中心T1錄得近7萬方整棟交易。盡管2019年全年投資市場成交數(shù)量同比下降，業(yè)主預(yù)期未隨租金顯著下調(diào)，投資機構(gòu)仍對杭州保持關(guān)注。

　　2020 年辦公樓市場展望：受 2019 年供應(yīng)推遲交付影響，明年將有 7 個項目共計約50 萬平方米的體量入市（包括約 10 萬平方米的自用面積），其中近五成坐落于錢江新城。短期內(nèi)去化壓力仍將存在，預(yù)計 2020 年全年甲級辦公樓吸納量將維持在 20 萬平方米左右。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“ 宏觀經(jīng)濟增速放緩的影響將持續(xù)至 2020 年，但鑒于業(yè)主對租金維持預(yù)期，以及問詢量的回暖，預(yù)計優(yōu)質(zhì)辦公樓市場整體租金將呈平穩(wěn)走勢。”

　　商務(wù)園區(qū)

　　全年商務(wù)園區(qū)市場整體表現(xiàn)穩(wěn)中有升，細分市場熱度逐漸分化。以未來科技城為代表的城西科創(chuàng)大走廊區(qū)域表現(xiàn)強勁，其背靠阿里巴巴和浙江大學(xué)的創(chuàng)新環(huán)境持續(xù)吸引科創(chuàng)企業(yè)關(guān)注，獨角獸企業(yè)的入駐也進一步推動相關(guān)需求；優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)集聚的濱江，以產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、多元化物業(yè)載體，輔以政策積極引流，年凈吸納量超過30 萬平方米；而以拱北為代表的老派商務(wù)園區(qū)存量去化緩慢，轉(zhuǎn)型期所帶來的環(huán)境配套的不完善，以及產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)性較弱，均致使租客的選擇相對謹慎。

　　需求活躍帶動租金穩(wěn)步上漲。2019年第四季度共3個項目入市，為市場帶來16.3萬平方米的新增供應(yīng)。近八成板塊入駐率呈上升趨勢，三個板塊入駐率超90%，總體入駐率相比上半年增長2.4個百分點，達到89.5%。在整體入駐表現(xiàn)較好的環(huán)境下，第四季度平均租金上升至2.15元/平方米/天，同比增長約5.0個百分點。

　　2020年優(yōu)質(zhì)項目集中入市為科技企業(yè)布局賦能。2020年濱江及拱北板塊均有超60萬平方米的體量入市，預(yù)計全年供應(yīng)量將達到2019年新增供應(yīng)的1.7倍。智慧網(wǎng)谷數(shù)字經(jīng)濟小鎮(zhèn)及濱江物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)內(nèi)的一系列優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將成為新興產(chǎn)業(yè)落戶首選。全產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、全國戰(zhàn)略布局、跨界科技賦能這三大衍生趨勢，將繼續(xù)推動需求擴張；而積極迎合科技企業(yè)不同發(fā)展階段的空間整合及設(shè)施配置需求，則是商務(wù)園區(qū)持續(xù)向好發(fā)展的關(guān)鍵。

　　零售物業(yè)

　　運動品牌的引入力度加強，商業(yè)零售物業(yè)市場的靈活空間發(fā)力。2019 年三季度lululemon 首入杭州，并在四季度確認了首家旗艦店選址。新興運動品牌優(yōu)異的銷售表現(xiàn)使得FILA、Vans 、Converse 、INXX 等品牌拓展需求活躍。業(yè)主方也積極引入新興運動品牌，以改善客流帶活區(qū)域。微店 Park 在 8 月份首開后，進一步拓點并優(yōu)化租賃模式和租戶結(jié)構(gòu)；而選址來福士的能量食集則打破傳統(tǒng)美食廣場模式，在主題化的場景中聚集優(yōu)質(zhì)中小型餐飲零售商。靈活商業(yè)平臺對創(chuàng)業(yè)者和中小零售商而言降低了嘗試門檻和機會成本，其去化面積則保證了業(yè)主獲取穩(wěn)定收益。

　　存量更新鞏固傳統(tǒng)核心商圈地位，空置率穩(wěn)步下調(diào)。2019 年第四季度，位于城西商圈的三個項目同期開業(yè)運營，使得全年新增供應(yīng)達到 54.8 萬平方米，同比上漲21.5%。新項目的高開業(yè)率，使得整體市場空置率持續(xù)下行。截至 2019 年底，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率同比下降 1 個百分點至 5.7%。除城北商圈外，各商圈空置水平均得以優(yōu)化。

　　核心商圈既有項目的更新改造是 2019 年的一大亮點。借湖濱步行街被列入國家首批11 條步行街改造提升試點之機，湖濱銀泰進行局部改造及業(yè)態(tài)調(diào)整、解百百貨轉(zhuǎn)型升級同期亮相、武林銀泰完成了外立面改造及數(shù)據(jù)信息升級，杭州大廈則迎來了新一輪品牌更迭。完成改造的武林湖濱商圈持續(xù)展示出對首入杭州品牌的吸引力。

　　核心區(qū)域和非核心區(qū)域租金增長放緩。2019 年第四季度，杭州零售物業(yè)市場凈有效租金達 20.6 元/平方米/天，同比上漲 2.0%。核心板塊由于業(yè)主積極的品牌調(diào)整，為吸引符合定位的優(yōu)質(zhì)租戶下調(diào)部分點位的租金漲幅，使得核心區(qū)域整體租金同比上漲 2.2%。而非核心區(qū)受部分區(qū)域飽和、項目表現(xiàn)疲軟的影響，同比租金漲幅收窄至1.7%。

　　2020 年零售物業(yè)市場展望：受部分項目推遲開業(yè)影響，2020 年共有 5 個項目合計近62 萬平方米入市。城東新城的萬象匯開業(yè)將改善區(qū)域商業(yè)配套環(huán)境，錢江新城近 2 萬平方米的萬象城的升級將帶來全新購物體驗，而城北商圈萬融城和龍湖兩個新項目的開業(yè)或?qū)⒓觿‖F(xiàn)有競爭局面。在需求層面，一方面知名零售商為提高會員及目標(biāo)客群黏性，將會越來越多地提供產(chǎn)品外的全方位生活服務(wù)內(nèi)容；另一方面?zhèn)涫墚?dāng)代年輕人及資本的關(guān)注小眾、單一品類將成為租賃需求亮點。但不論是現(xiàn)有品牌的創(chuàng)新概念店亦或是新晉小眾品牌，均更偏向于核心區(qū)的成熟項目。仲量聯(lián)行預(yù)計， 在供應(yīng)及需求的雙重影響下，非核心區(qū)的租金漲幅將再度與核心區(qū)租金表現(xiàn)拉開差距，整體市場空置率預(yù)計將小幅回調(diào)。

　　來源：仲量聯(lián)行

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