隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，第三季度武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的活躍度回升。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“三季度武漢辦公樓租賃成交數(shù)量相比上半年接近翻倍，但疫情對需求端的沖擊仍未結(jié)束，細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化，我們看到，甲級辦公樓凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)值，但科技新媒體和金融業(yè)的需求突顯強(qiáng)勁。”優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，全市整體消費(fèi)進(jìn)一步回暖，部分項(xiàng)目升級改造后租戶結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，同時(shí)核心商圈租賃活躍度較上半年有顯著提升，餐飲、時(shí)尚及生活類業(yè)態(tài)租戶支撐需求。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　光谷和解放大道共迎來三個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。隨著武漢經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，在建辦公樓項(xiàng)目加速趕工。坐落于光谷的北辰光谷里8A，國采中心T6、T7、T8，以及位于解放大道的融創(chuàng)融匯廣場于第三季度入市，強(qiáng)化了這兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)氛圍。

　　截至9月末，全市甲級和乙級項(xiàng)目共計(jì)604.2萬平方米，其中甲級辦公樓體量較上季度持平，為216.8萬平方米，乙級辦公樓體量環(huán)比增加3.7%，至387.4萬平方米。受新增供應(yīng)影響，全市空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至38.5%，其中甲級辦公樓空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至30.7%，乙級辦公樓空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至42.8%。

　　市場活躍度上升，但疫情對需求端的沖擊仍未完全消除。第三季度市場活躍度繼續(xù)上升，租賃成交數(shù)量相比上半年接近翻倍，同時(shí)我們也觀察到，第三季度出現(xiàn)了多個(gè)退租案例，說明疫情對需求端的沖擊仍未結(jié)束。第三季度全市凈吸納量為10,220平方米，由于甲級市場沒有新增項(xiàng)目，而乙級市場的新增項(xiàng)目釋放了一些預(yù)租需求，使得甲級和乙級市場的凈吸納量出現(xiàn)明顯分化——甲級辦公樓凈吸納量為負(fù)5,336平方米，乙級辦公樓凈吸納量為15,556平方米。

　　從行業(yè)細(xì)分來看，第三季度甲級辦公樓中，科技新媒體行業(yè)作為疫情影響下的受益行業(yè)持續(xù)發(fā)力，金融業(yè)依然呈現(xiàn)出韌性，這兩個(gè)行業(yè)貢獻(xiàn)了超過一半的成交面積，緊隨其后的是房地產(chǎn)與建筑及專業(yè)服務(wù)業(yè)。從甲級辦公樓的退租行業(yè)看，盡管教育行業(yè)處在資本風(fēng)口，但行業(yè)內(nèi)部分化，部分公司由于戰(zhàn)略調(diào)整退出武漢市場。此外，第三方辦公服務(wù)運(yùn)營公司持續(xù)受到疫情沖擊，去化壓力增大，也出現(xiàn)了部分退租現(xiàn)象。

　　業(yè)主提供更加靈活的租賃條件，租金繼續(xù)下行。當(dāng)前業(yè)主的去化壓力激增，壓力主要來自兩方面：一是疫情沖擊下，整體需求和前幾年相比十分疲弱；二是2020年下半年開始的新一輪供應(yīng)高峰漸近，本就供大于求的市場格局將更加失衡，尤其是部分未來項(xiàng)目積極預(yù)租，導(dǎo)致市場競爭更加激烈。在此背景下，業(yè)主更愿意提供靈活的租賃條件以實(shí)現(xiàn)去化，包括提供更長的免租期、更加有競爭力的租金價(jià)格等。

　　截至9月末，全市辦公樓凈有效租金為79元每平方米每月，環(huán)比下降2.7%，同比回落7.0%。其中甲級辦公樓凈有效租金為97元每平方米每月，環(huán)比下降3.6%，同比下跌7.7%，為2013年以來首次跌破100元每平方米每月。得益于本就更加有吸引力的租金，乙級市場的租金跌幅較小，乙級辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，環(huán)比下降1.9%，同比下滑6.5%。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：從供應(yīng)端來看，到2021年武漢辦公樓市場將迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，包括武漢天地A1、綠地中心、恒隆廣場、K11ATELIER、香格里拉中心等，屆時(shí)市場競爭將異常激烈。但新增供應(yīng)將在2021年之后逐漸回落，市場的供需關(guān)系將得到修復(fù)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，空置率將有望降低。從需求端來看，進(jìn)入三季度之后，國家的支持政策紛紛落地，政府大力招商引資，疫后重振工作如火如荼，未來辦公樓市場的需求恢復(fù)值得期待。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　江漢路步行街完成提檔升級，全市零新增供應(yīng)。2020年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場未迎來任何新項(xiàng)目入市，江漢路及中南中北路兩個(gè)細(xì)分市場各迎來一個(gè)老牌百貨退市，全市總存量于季度末收于693.0萬平方米。部分項(xiàng)目及商圈積極改造升級，如永旺夢樂城武漢金銀潭購物中心將停車場所在空間整體改造成賣場并重新規(guī)劃了現(xiàn)有品牌，使得整體租賃面積增加1.6萬平方米，業(yè)態(tài)組合得到優(yōu)化；江漢路步行街也在歷經(jīng)五個(gè)多月的封閉改造期后得以全新面貌迎接十一黃金周客流。

　　市場租賃活躍度明顯提升，高校復(fù)課帶動(dòng)相應(yīng)細(xì)分市場恢復(fù)。2020年第三季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租賃活躍度較上半年有明顯回暖，但疫情沖擊帶來的市場洗牌也在進(jìn)一步加劇。受部分項(xiàng)目退市影響，季度末市場凈吸納量仍呈現(xiàn)負(fù)值，收于負(fù)14.3萬平方米，但環(huán)比較上季度末增加了30.5萬平方米，存量項(xiàng)目于上半年空出的面積在本季度逐漸迎來新租戶進(jìn)入，市場整體空置率環(huán)比下降0.3%至12.7%。各細(xì)分市場中，高校師生為主力客群之一的光谷及街道口商圈在高校復(fù)課后逐漸回暖，空置率較上季度末分別下降5.3%及1.7%。

　　本季度需求主要由餐飲、時(shí)尚及生活業(yè)態(tài)品牌支撐。餐飲業(yè)態(tài)下，中餐正餐成為需求主力，其中烤肉、燒烤、湯鍋等門類的餐飲店鋪較受歡迎，圍爐海鮮烤肉自助在武漢拓張趨勢明顯，目前已布局徐東、街道口、建設(shè)大道、王家灣等多個(gè)主要商圈，還將陸續(xù)進(jìn)入中南中北路、江漢路及光谷商圈；此外，詹記、Sevenbus、添好彩、貳麻酒館等品牌也呈拓張趨勢。時(shí)尚業(yè)態(tài)下，服飾零售及化妝品品牌仍是相對突出的需求方，F(xiàn)ilaFusion在江漢路大洋百貨有2.0旗艦店圍擋，F(xiàn)olliFollie入駐漢街萬達(dá)廣場首層，完美日記及Wow Color彩妝集合店拓張多家新店。生活業(yè)態(tài)下，新能源汽車展廳仍在持續(xù)進(jìn)入購物中心首層，同時(shí)位于永清商圈的壹方南館首層臨街迎來特斯拉體驗(yàn)店及賓利武漢獨(dú)家城市展廳；此外電子產(chǎn)品品牌表現(xiàn)亮眼，大疆選址楚河漢街及武漢國際廣場開出兩家高級體驗(yàn)店，其中漢街店為目前華中地區(qū)面積最大的城市標(biāo)桿店。

　　業(yè)主方議價(jià)能力減弱，租金進(jìn)一步下行。三季度主要優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目租戶流失相對上季度明顯減弱，但業(yè)主方在整體需求走弱的壓力下難以繼續(xù)維持原有租金水平，部分項(xiàng)目為吸引新租戶入駐提供了更長的免租期及折扣優(yōu)惠，這削弱了業(yè)主方整體的議價(jià)能力。全市凈有效租金進(jìn)一步下行，三季度末收于389.3元每平方米每月，環(huán)比下跌2.6%，同比回落7.9%。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：1-7月武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額降幅較1-6月繼續(xù)收窄，收于2896.4億元，其中限上批發(fā)業(yè)銷售額、住宿業(yè)營業(yè)額、餐飲業(yè)營業(yè)額降幅分別收窄2.9、8.2、11.6個(gè)百分點(diǎn)，餐飲業(yè)進(jìn)一步恢復(fù)。2020年末預(yù)計(jì)將有34.4萬平方米新增供應(yīng)集中入市，包含一個(gè)改造項(xiàng)目。核心商圈待進(jìn)入品質(zhì)項(xiàng)目恒隆廣場、漢口K11購物中心HK1、龍湖江宸天街及華發(fā)中城商都預(yù)計(jì)于2021年集中入市，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市推動(dòng)市場提質(zhì)升級的同時(shí)也將進(jìn)一步加劇片區(qū)競爭。

　　注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc