據(jù)世邦魏理仕剛剛發(fā)布的《2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告顯示,深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后的第三個(gè)季度表現(xiàn)卓然,寫字樓和零售商業(yè)地產(chǎn)回暖迅速,大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)更是突出,季度交易總額達(dá)50億元以上,環(huán)比增長超3倍。
寫字樓空置率下降 科技板塊需求過半
世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)顯示,深圳寫字樓市場(chǎng)2020年第三季度新增供應(yīng)穩(wěn)定增加,共17.4萬平方米、三個(gè)甲級(jí)寫字樓交付使用。同時(shí),本季吸納量回暖明顯,錄得24.3萬平方米的新增吸納,同比及環(huán)比均有較大增長。需求方面,90%的需求來自國內(nèi)企業(yè),約10%來自于外資企業(yè),升級(jí)搬遷也較為活躍。
從需求結(jié)構(gòu)來看,科技板塊為本季深圳寫字樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)了超過50%的需求,成為第一大需求板塊,其中超7成以上來自國內(nèi)科技企業(yè),2成來自本土的科技企業(yè),同時(shí)亦看到國外知名科技企業(yè)東芝和IBM在季度內(nèi)均有擴(kuò)租。深圳科技企業(yè)的快速發(fā)展以及良好的科技生態(tài)鏈不但壯大了本地科技企業(yè)的快速發(fā)展,同時(shí)亦吸引了外地科技企業(yè)進(jìn)駐深圳設(shè)立辦公室。金融板塊持續(xù)發(fā)力,成為繼科技板塊后的第二大需求來源,總體貢獻(xiàn)比例近17.0%,以非傳統(tǒng)金融為主,聚焦投資理財(cái)和財(cái)富管理兩個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)。外資金融機(jī)構(gòu)方面,本季度看到韓亞股權(quán)投資、恒生基金以及集友銀行等有租賃。
此外,專業(yè)服務(wù)板塊的需求增長持續(xù)穩(wěn)定,租賃面積整體規(guī)模與歷史水平相當(dāng)。在國內(nèi)消費(fèi)的帶動(dòng)下,消費(fèi)品制造業(yè)和3C電子產(chǎn)品相比以往也錄得較為明顯增長。在整體市場(chǎng)需求回暖的帶動(dòng)下,整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至20.1%。
租金方面,租戶市場(chǎng)明顯,業(yè)主為了吸引租戶采取更為靈活的租賃策略,在租賃價(jià)格以及其他方面進(jìn)行調(diào)整,以期吸引較好的租戶入住以及留住原有租戶。與此同時(shí),也看到多個(gè)樓宇提供精裝短租方案,實(shí)現(xiàn)租戶拎包入駐,短期內(nèi)改善項(xiàng)目的入住率。市場(chǎng)平均租金跌幅收窄,環(huán)比下降0.7%至每月每平方米194.3元。
世邦魏理仕認(rèn)為,在科技和金融兩大板塊穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下,以及來自外資公司的尋租需求的重新啟動(dòng),整體市場(chǎng)吸納量將會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。但受新增供應(yīng)影響,預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率將繼續(xù)上升。受疫情累積及高位新增供應(yīng)的影響,整體市場(chǎng)的平均租金預(yù)計(jì)將依然呈小幅下跌的趨勢(shì)。
零售物業(yè)快速復(fù)蘇 美妝經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼
隨著疫情緩解,之前推遲開業(yè)的部分項(xiàng)目在第三季度陸續(xù)開出。受新增供應(yīng)帶動(dòng),整體市場(chǎng)吸納量錄得26.4萬平方米,為今年以來的最好表現(xiàn)。這個(gè)季度可見較為明顯的需求回暖,連鎖餐飲和零售品牌陸續(xù)在核心以及次級(jí)核心的商圈開出多家分店,同時(shí)購物中心的人流量和活躍度也有較大改善。
聚焦需求板塊,在新增供應(yīng)帶動(dòng)下,零售需求依然為第一大來源,占比4成以上。美妝經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)搶眼,國際一線的高端美妝護(hù)膚品牌成為高品質(zhì)購物中心租戶升級(jí)的首選,首店更受青睞,以刺激當(dāng)下的年輕消費(fèi)群體。從業(yè)主角度來看,女性消費(fèi)群體占主導(dǎo)地位,依托美妝可以吸引客流。而從消費(fèi)者角度來看,線下美妝品牌帶來了更好的試用體驗(yàn),提升了愉悅感使大眾更愿意消費(fèi),單季錄得22家店鋪開業(yè)。餐飲方面,品牌的升級(jí)換代仍在繼續(xù),主要集中在連鎖品牌。隨著市場(chǎng)回暖,大面積的閉店情況已逐漸緩解,主要受新增供應(yīng)影響,整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.6%,但總體處于低位。
租金方面,購物中心表現(xiàn)各有不同,市場(chǎng)比較受歡迎的購物中心在品牌商家頻頻尋租的帶動(dòng)下,小幅提升了其租金報(bào)價(jià)。而空置率較高或者受疫情影響空置率升高且并未有太大改善的購物中心則繼續(xù)調(diào)低其租金報(bào)價(jià),整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比持平,報(bào)每天每平方米20.3元。
世邦魏理仕表示,對(duì)于零售市場(chǎng),考慮到部分非核心片區(qū)的購物中心開業(yè)入駐率低于市場(chǎng)平均,預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的空置率將會(huì)有小幅升高,但租金將保持平穩(wěn)。隨著新增供應(yīng)的日益增多,預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多不同的商業(yè)模式推出,也會(huì)有新的品牌被打造出來。
倉儲(chǔ)物流空置率依然維持低位
2020年1-8月,深圳港集裝箱吞吐量同比依然回落,下降5.4%。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),1-8月,深圳出口總額依然呈下降態(tài)勢(shì),錄得0.6%的微跌,但降幅較1-7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。受此影響,雖然第三季度為物流的傳統(tǒng)旺季,但疫情和經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致深圳進(jìn)出口倉儲(chǔ)物流需求放緩,并未像之前一樣在傳統(tǒng)旺季擴(kuò)租及增加貨物周轉(zhuǎn)量。
整體市場(chǎng)需求主要來自第三方物流和電商板塊。其中,第三方物流背后的實(shí)際需求主要來自內(nèi)貿(mào)板塊,而電商則主要集中在母嬰和美妝的消費(fèi)板塊。受個(gè)別物流設(shè)施整合出租面積的影響,整體市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至3.6%,但依然維持在較低水平。
在低空置率的市場(chǎng)情況下,深圳大部分高標(biāo)倉租金保持穩(wěn)定,個(gè)別倉儲(chǔ)物業(yè)依然錄得了租金增長,高標(biāo)倉市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米47.3元。
世邦魏理仕表示,全國的部分港口的貨物吞吐量已經(jīng)由紅轉(zhuǎn)綠,某些國際物流公司也取消了跨太平洋航線的停航。深圳進(jìn)出口需求和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長的逐步改善,以及疫情帶來的消費(fèi)習(xí)慣的改變而帶動(dòng)的電商以及跨境電商需求的增加將為深圳物流市場(chǎng)在未來六個(gè)月提供一定量的需求。預(yù)計(jì)隨著內(nèi)外貿(mào)的好轉(zhuǎn),深圳物流市場(chǎng)的空置率將保持低位,租金也將保持一定增長,但漲幅相比以往將有所回落。
大宗交易總額環(huán)比增長超3倍
2020年第三季度,深圳大宗交易錄得自疫情以來的最好表現(xiàn),共錄得6宗交易,交易總額共計(jì)53.7億元,環(huán)比增長達(dá)3.3倍,同比亦錄得明顯增長,總體交易建筑面積為12.5萬平方米。
本季,深圳第一次錄得數(shù)據(jù)中心的交易,該交易為一個(gè)資產(chǎn)包,即鵬博士深圳南山數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。寫字樓為本季度的主要交易標(biāo)的類型,共錄得4宗交易,其中3宗來自甲級(jí)寫字樓,1宗為工業(yè)型寫字樓。交易面積近10萬平方米,交易額共計(jì)49.4億元,貢獻(xiàn)了超9成的季度成交額。
市場(chǎng)參與主體方面,因?qū)懽謽墙灰纵^多,本季買方類型主要為公司,包括科技、保險(xiǎn)公司,其中科技公司本地和外地買家均有錄得。深圳科技產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動(dòng)本地科技企業(yè)的不斷壯大,同時(shí),深圳良好的科技產(chǎn)業(yè)氛圍也吸引外地科技公司進(jìn)入深圳市場(chǎng)發(fā)展,由此帶動(dòng)了相應(yīng)的資產(chǎn)交易。在寫字樓交易的帶動(dòng)下,開發(fā)商為本季度的主要賣方。本季錄得的多宗寫字樓交易的交易目的均為自用,因此本季的交易類型以資產(chǎn)交易為主。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)大宗交易市場(chǎng)的投資回報(bào)率在未來六個(gè)月將依然保持平穩(wěn),鑒于租金和成交價(jià)格的同方向變化。短期內(nèi)疫情以及外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致部分投資者決策延期,中長期來看,深圳持續(xù)看好的城市發(fā)展前景以及有限的可供交易的物業(yè)選擇將持續(xù)利好大宗交易市場(chǎng)。
來源:證券時(shí)報(bào)
編輯:wangdc